房地產建設項目的總控管理模式的運用

【摘要】在實際的房地產建設項目的管理中，需要結合市場不斷變化、不斷變革的實際需求，采取有效的管理方法，提高建設質量，提高經濟效益，滿足市場需求。因此，本文針對于房地產建設項目的總控管理模式的運用進行了具體的分析和研究，希望通過本文的探討，能夠為相關方面的研究提供理論性的參考。

【關鍵詞】：房地產建設項目；總控管理模式；運用；目標動態控制

0 前言

項目建設對投資者來說，具有機遇性，區域性，階段性；建設管理和施工人員又具有臨時性，而項目的使用卻是永久性的。所以對建設項目的管理一直存在許多問題，如項目功能的發展，質量的保證，構造的安全永久保證。下面針對于房地產建設項目的總控管理模式的運用進行具體的分析。

1 房地產建設項目總控管理模式

在上世紀80年代末，90年代初，項目管理在工業發達國家已得到非常廣泛的應用，信息技術發展也非常快，在這樣的基礎上，也是前提下，人們大膽嘗試在大型和巨型建設工程管理中應用企業控制論的方法[1]。通過應用實踐逐步形成建設工程的策劃、協調和控制的理論和方法， 由于它從總體上和宏觀上基于信息處理的成果對項目進行控制，它的中文名稱就是：建設工程項目總控（以下簡稱項目總控）。目前，目前國內建設市場是一個半開放管理的市場，政府承擔著許多責任；而建設的主體--建設者，仍以“農民工”身份參與建設項目，缺乏有力的保障措施，規范其行為； 建設項目的管理普遍沿用的是“業主 + 工程監理”的項目管理模式。

我國工程監理制度從1988年開始，至今已有二十多年了，但由于許多原因造成工程監理責任不到位，不能很好滿足項目管理的需要，越來越成為“雞肋”。特別是以前特別引以自豪的矩陣式管理模式，在現代信息技術條件下，顯示了越來越低的工作效率。根據建設工程項目總控的理論，一些工業發達國家建立了“業主+ 項目總控+工程監理”的現代建設項目管理的新組織模式，也越來越多的被國內大公司所采用，特別是一些技術要求比較高的建設項目，更廣泛的采用[2]。目前國內房地產建設如火如荼，但重策劃，輕建設；為了提高房地產建設項目的使用質量，有必要在房地產項目建設中推廣使用建設工程項目總控管理模式。它的核心就是以工程信息流處理的結果指導和控制工程的物質流。項目總控方實質上是建設工程業主的決策支持機構。項目實施工作流程如下：

項目總控由獨立于業主的具有從事項目總控能力的公司承擔；分別派出項目監理部和項目總控部。項目監理部承擔著通常意義的工程項目的管理工作。而項目總控部則作為一種知識密集型的、面向（服務于）項目實施決策者的高層次的工程管理活動。項目總控是工程咨詢和信息技術相結合的產物，工作成員應由建筑師，建造師，造價師組成，每個成員都應具備豐富的建設項目管理理論知識和實踐經驗[3]。在項目建設中，項目總控運用現代組織管理方法、計算機信息處理技術，對項目實施的全過程進行目標跟蹤，分析和處理建設項目實施過程中產生的各種信息（如：工法的選用、工法的效果，設計施工的建設效果等），對項目的戰略性、長遠性和宏觀性進行分析，向投資方提出咨詢建議，以供業主參考決策；項目總控不僅為投資方僅僅提供施工階段的服務，也為投資方提供實施階段全過程和工程建設全過程的服務。從全壽命周期集成化管理（ life-cycle integrated management）的視角，充分考慮項目總體目標的要求和運營期間可能存在的各種問題和風險，為投資方提供解決重大問題的全面的決策信息和依據，進一步實現建設目標和運營目標之間的平衡。項目總控不負責處理具體事務性工作，不直接參與技術和管理過程，工作時間主要是用于收集和獲取信息，進行系統的分析和論證，其余時間用來思考，提出咨詢建議；從而保證了決策的正確性和可操作性[4]。

2 房地產建設項目總控管理實施方法

2.1 目標動態控制

在進行房地產建設項目總控管理中，首先需要進行目標動態控制，所謂的目標動態控制主要就是指在進行房地產項目施工之前，會有一個預先制定好的方案，在進行房地產建設項目實施的過程中，應該確保建設的工期，建設的投資以及建設的質量符合方案，這樣項目價值才能夠進一步的提高。目標動態控制是進行總控管理的第一步，也是非常重要的一步，項目建設的定位決定著房地產建設項目的整體價值[5]。

2.2 過程控制

所謂的過程控制主要就是在房地產項目競標開始就進行總控管理，相關的管理人員在掌握了正確的信息的情況下，才能將房地產建設項目分成不同的階段，制定每個階段的控制計劃，在實際的過程中與計劃進行對照，如果與計劃相差過大，應該進行及時的調整，確保房地長建設項目的順利進行。

2.3 項目各要素的整體控制

在進行房地產建設項目的總控管理中，還需要對項目各要素進行整體的控制。所謂的項目各個要素主要包括組織管理，人員，施工工具，施工方法等項目要素進行合理的控制。由于各個項目要素分屬于不同的管理人員，各個要素之間存在著隔閡，無法進行及時的溝通，進而導致施工中出現很多的問題。在實際的房地產建設項目中，由于各個建設主體、各個主管部門、以及項目實施管理的各個部門的職能和利益關系是不同的，因此，在建設項目中常常會出現很多的矛盾，如建設的公眾利益和小業主利益均衡，建設項目的成本和質量的均衡，各個部門，各個要素之間的均衡等等，因此良好的溝通和交流，在信息基礎上對其進行良好的控制和掌握，就能夠實現房地產建設項目總控管理的目標，促進房地產建設項目的良好實施[6]。

3 結束語

本文針對于房地產建設項目總控管理實施方法進行了具體的分析和探討，通過本文的研究，我們了解到，在進行房地產建設項目的管理中，需要采取科學有效的管理方法，才能夠進一步提高管理的效率，促進房地產建設項目的更好的滿足市場需求，有助于房地產企業的長遠發展。另外，在日后的工作中，相關的管理人員還應該進一步提高自身的管理水平，積極的創新管理方法，更好的進行房地產建設項目的管理工作。

參考文獻：

[1] 吳俊虢.淺談一種新型的房地產建設項目管理模式[J]. 山西建筑. 2008（08）.

[2] 趙宏. 基于路況績效的房地產養護管理模式介紹[J]. 房地產導刊. 2009（11）.

[3] 陳啟烈. 淺議我國房地產工程造價管理模式[J]. 廣東建材. 2008（07）.