論經濟適用房的前景與問題

【摘要】經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。

【關鍵詞】經濟適用房 社會保障 利益群體

一、經濟適用房的發展歷史

經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，是城市住房制度改革的產物，它的目的在于實現“住房公正”，幫助中低收入者購房，是政府住房調控的一種方式。1991年，國務院頒布了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮制度改革的通知》，該文件明確提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，這是第一次完整地表述了經濟適用房。1994 年 7 月，國務院頒布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，這一決定基本上確立了住房制度改革的目標。1998 年 7 月，國家建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部在總結以往經驗和征求社會意見的基礎上提出了《關于大力發展經濟適用房的若干意見》，這些政策文件明確了經濟適用房的各項政策、改革內容、改革方向和具體措施。2003 年 8 月國務院頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了經濟適用房的社會保障性及建設管理辦法，經濟適用房得以迅速發展。2007 年國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一文件繼續要求地方政府加大對經濟適用房的建設力度，使低收入家庭有房可住。

經濟適用房與商品房性質的不同之處。一是經濟適用房是政府主導來建設的，有的政府委托開發商去建設經濟適用房；商品房是開放商主導來建設的，通過銀行等方式籌集資金，完成樓盤的建設和銷售。二是經濟適用房是不以盈利為目的，而商品房是以盈利為目的，自己可以控制房子的出售，定價權也在開發商手中。三是經濟適用房的購買一定是本地戶口，商品房是對國內所有人開放的，只要有錢就可以去購買了，有些地方甚至出臺很多優惠政策，比如購房落戶，鼓勵人們購買商品房。四是經濟適用房是具有有限產權的，房主不允許把經濟適用房出租，對于經濟適用房的出售也較多的 限制條件；商品房是具有完全產權的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。

二、經濟適用房存在的問題

一是經濟適用房沒有真正幫助低收入群體解決住房問題。由筆者居住的濮陽市為例：經濟適用房最低價格為每平方米 2000 元左右，即使是 60 平方米的一套房也要12萬元左右。而濮陽市區最低工資標準只有 800 元/月，年收入也就 9600 元左右，一個低收入家庭買一套 70 平方米的住房也需要將近十年時間的積累。二是經濟適用房的實施滋長了腐敗。國務院 1998 年 23 號文件規定：經濟適用房主要由國家統一下達投資計劃，房地產公司開發并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開發商利潤不超過 3%，銷售價格實行政府指導價。從文件中不難看出經濟適用房形成的大概程序如下：國家下達投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標投標方式提供土地—房地產商開發—政府指導價下房地產商對外銷售。國家下達投資計劃后，把權利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標投標方式，最終由地方政府決定土地使用權歸屬。在這個環節就牽扯到了開發商的利益，經濟適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一系列優惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。

三、對經濟適用房政策的建議

經濟適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實施過程中卻沒有達到預期的效果。不可否認的是，經濟適用房確實解決了部分中低收入家庭的住房困難的問題，但是還是有大部分家庭或者個人的住房困難問題沒有得到解決。如果保持現在的經濟適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難的問題的解決，沒有實現經濟適用房的社會保障功能。對于經濟適用房的政策，有以下幾點建議。

第一：經濟適用房不能輕易取消，但可以對經濟適用房做出調整。對于經濟適用房，還有具有部分好的功能的，如果取消了經濟適用房，將會有大部分家庭失去購買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經濟適用房。如果沒有，就應該對經濟適用房進行調整，做出一些大的調整。首先，保證經濟適用房的透明，讓公眾和輿論來監視經濟適用房的分配、建設等等，可以保證經濟適用房真正解決了中低收入家庭的住房困難問題，防止暗箱操作的出現。其次，降低經濟適用房的舒適度，防止不適當的人群購買經濟適用房，可以適當的降低經濟適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。

第二：加大廉租房的建設。經濟適用房的作用是有限的，只是保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。經濟適用房的條件決定了它保障的對象有限，不能對大多數人實行保障，廉租房則可以。在現代社會，人們的流動越來越大，廉租房無疑是一種很好的住房保障方式，同時，廉租房可以為外來人口提供住房保障。廉租房具有的一個很重要的特點是，產權在政府手中，沒有可以通過買賣廉租房來獲取利益。住房是人們的一個重要需求，政府有責任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市場化的條件下，人們買不起房子，政府就應該采取政策和手段來滿足這部分人的需求。

參考文獻

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姓名：齊輝 女（1977.11--）單位：中原油田第三社區管理中心房地產管理科學歷：本科 研究方向：房產管理。