房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制策略淺析

【摘要】文章首先探析了發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的重要性，總結(jié)和歸納了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作存在的缺陷和不足，在此基礎(chǔ)上提出了相對(duì)應(yīng)的管理控制策略，對(duì)于改善目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作現(xiàn)狀有著一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理與控制 策略

一、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概況

1.1房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義

從理論上來(lái)講，房地產(chǎn)投資是指為了獲得預(yù)期收益，資金流融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系列活動(dòng)中。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)卻存在著固定性，投資額度較大，建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定因素眾多的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)面臨著多方面的風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，可能出現(xiàn)的不利結(jié)果和經(jīng)濟(jì)損失。

1.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的成因

從宏觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)家政策的變動(dòng)，金融環(huán)境的變化，資源風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)等；從微觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是區(qū)域土地資源的價(jià)格，區(qū)域開(kāi)發(fā)的決策，區(qū)域開(kāi)發(fā)的技術(shù)，區(qū)域開(kāi)發(fā)的管理和控制以及盲目性發(fā)展造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的重要性

其一，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，有利于提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理和控制水平和質(zhì)量，保證其朝向更加自覺(jué)，更加系統(tǒng)的方向發(fā)展；其二，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，有利于改變以往被動(dòng)型的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，實(shí)現(xiàn)向主動(dòng)型風(fēng)險(xiǎn)管理的模式轉(zhuǎn)變；其三，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于健全其風(fēng)險(xiǎn)管理體系有著積極的促進(jìn)作用；其四，有利于保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，在增強(qiáng)其實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力的方面發(fā)揮著積極作用。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作的缺陷和不足

2.1房地產(chǎn)企業(yè)非理性競(jìng)爭(zhēng)白熱化

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面臨著土地和資金的雙重壓力。因此更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將注意力放在了土地儲(chǔ)備上，不惜重金獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。由此導(dǎo)致各區(qū)域地王的出現(xiàn)，使得其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就背負(fù)這巨額的債務(wù)，面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方式粗放化

在高利潤(rùn)的驅(qū)使下，大量的資金融入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和面積都迅速增長(zhǎng)。但是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，依然堅(jiān)持按照慣用的“拿地——建項(xiàng)目公司——賺錢(qián)——走人”的粗放式的經(jīng)營(yíng)模式，不注重項(xiàng)目的內(nèi)部管理，使得管理呈現(xiàn)出盲目的特點(diǎn)，不確定因素越來(lái)越多，從而使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金綁定化

很多情況下，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目都依賴于銀行貸款，以滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行的房地產(chǎn)資金鏈條是相互緊扣的，如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，勢(shì)必對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成嚴(yán)重的影響，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也就難以有效的進(jìn)行下去。

2.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策盲目化

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)往往會(huì)忽視項(xiàng)目前期的決策，這與房地產(chǎn)企業(yè)的民營(yíng)性質(zhì)有關(guān)，在利益的驅(qū)使下往往不愿在房地產(chǎn)前期決策上花費(fèi)過(guò)多的人力物力財(cái)力，很多情況下都是依據(jù)主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行的。由此很容易出現(xiàn)市場(chǎng)估計(jì)太樂(lè)觀，市場(chǎng)估計(jì)過(guò)于保守的情況，從而使得企業(yè)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理混亂化

很多房地產(chǎn)企業(yè)的前身都是國(guó)企或者官辦性質(zhì)的，往往受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較差，項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制能力不足，各自權(quán)責(zé)不明確，制度不健全，部門(mén)協(xié)調(diào)性很差，項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程管理往往呈現(xiàn)出混亂的局面。

2.6房地產(chǎn)項(xiàng)目法律法規(guī)形式化

雖然對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，我國(guó)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《擔(dān)保法》和《保險(xiǎn)法》，但是其在細(xì)節(jié)性內(nèi)容上不是很明確，從而難以切實(shí)的執(zhí)行到現(xiàn)實(shí)的管理工作中去。從理論上來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的擔(dān)保和保險(xiǎn)，可以最大限度的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和規(guī)避，但是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移存在片面性，只是針對(duì)于意外和自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)處理事故的基本模式是傾向于私了，很少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到投保保險(xiǎn)中去。

2.7風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)處理模式化

風(fēng)險(xiǎn)管理理論是在上世紀(jì)80年代引入我國(guó)的，初期被使用到大型土木工程項(xiàng)目中。后來(lái)慢慢融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理，我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力有限，難以依據(jù)實(shí)際情況制定高效的風(fēng)險(xiǎn)控制方案；風(fēng)險(xiǎn)管理處理模式比較單一，難以結(jié)合具體的實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的策略

3.1以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提高自身風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

在對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行投資的前期，應(yīng)該積極做好市場(chǎng)調(diào)查，這是制定科學(xué)合理投資風(fēng)險(xiǎn)管理方案的基礎(chǔ)。詳細(xì)來(lái)講，我們需要做好以下幾方面工作：其一，確定投資決策方向，仔細(xì)來(lái)了解需求和政府的政策動(dòng)向；其二，以國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，住宅制度和消費(fèi)市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，進(jìn)行有效的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的功能和價(jià)格；其三，健全高效的房地產(chǎn)信息收集機(jī)制，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的調(diào)整和改善提供依據(jù)。

3.2保證科學(xué)決策，合理控制投資風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最好將風(fēng)險(xiǎn)管理和控制做在決策環(huán)節(jié)上，以保證后期工程開(kāi)展過(guò)程的科學(xué)性和有效性，實(shí)現(xiàn)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的最初控制。具體來(lái)講，其一，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位，保證是增值空間處于合理的范圍內(nèi)，最大限度的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；其二，在區(qū)位確定之后，不斷健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系，保證處理好投資控制管理和進(jìn)度，質(zhì)量之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)投資的動(dòng)態(tài)化管理。

3.3利用信息技術(shù)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要大量的信息資源。無(wú)論是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息，還是區(qū)域城市規(guī)劃信息，乃至區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)信息，都對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制有著至關(guān)重要的影響。因此我們應(yīng)該借助信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于各種信息進(jìn)行收集整理，從而為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制策略的制定打下基礎(chǔ)，這將極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理水平和質(zhì)量的不斷提高。

3.4注重人才培養(yǎng)，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平

風(fēng)險(xiǎn)管理人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，將保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作水平和質(zhì)量的提高。我們應(yīng)該做好以下幾方面的工作：其一，積極健全風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)機(jī)制，做好員工的培訓(xùn)工作，保證其風(fēng)險(xiǎn)管理理論水平的不斷提高；其二，形成嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理人才選拔機(jī)制，從根本上控制人才的質(zhì)量；其三，不斷對(duì)于自身企業(yè)進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行審核，對(duì)于做的優(yōu)秀的員工給予合理的激勵(lì)，保證激發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的工作熱情。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)效率低，變現(xiàn)能力較差，影響因素眾多，存在明顯的不確定性因素。也就是說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，如果不結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益的不斷縮減，甚至出現(xiàn)虧損的情況。因此，我們應(yīng)該積極探析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制策略，以構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)管理和控制體系，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高。

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