防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策研究

摘要：房地產(chǎn)作為我國(guó)重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門，面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)逐步增大。本文研究我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀；管理對(duì)策

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)也可以說成政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響。一是政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在房?jī)r(jià)過高，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。這些調(diào)控措施都對(duì)房地產(chǎn)金融造成了風(fēng)險(xiǎn)，比如，近期房地產(chǎn)出現(xiàn)交易量下降現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于流動(dòng)資金不足，而引發(fā)資金鏈斷裂現(xiàn)象。這些都是我國(guó)宏觀調(diào)控的結(jié)果。二是政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上游的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)用地和買地現(xiàn)象，我國(guó)政府出臺(tái)相關(guān)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)買地和買地價(jià)格，會(huì)增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面。一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式一直是重投資輕消費(fèi)，因此，大量資金涌人房地產(chǎn)當(dāng)中，致使房地產(chǎn)價(jià)格不能正確反映真實(shí)的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場(chǎng)。二是我國(guó)目前房地產(chǎn)存在人住率不足現(xiàn)象。我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)都存在，圈地后卻無錢建設(shè)的尷尬局面，同時(shí)也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產(chǎn)企業(yè)資金無法及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠，而房地產(chǎn)企業(yè)有大量的銀行貸款，因此，造成房地產(chǎn)破產(chǎn)危機(jī)。三是我國(guó)房地產(chǎn)面臨外資和熱錢涌人，這些國(guó)際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國(guó)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.誠信風(fēng)險(xiǎn)

誠信風(fēng)險(xiǎn)主要是由于我國(guó)信用體系不完善造成的，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)在土地上面。一是土地價(jià)格直接關(guān)系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競(jìng)價(jià)等方式，提高土地價(jià)格，進(jìn)而催生一個(gè)個(gè)“地王”，同時(shí)在產(chǎn)生“地王”的背后，也隱藏著權(quán)錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽(yù)和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風(fēng)險(xiǎn)，二是我國(guó)土地價(jià)格逐漸攀升，但是受到我國(guó)調(diào)控政策的影響，我國(guó)土地的出讓價(jià)格變動(dòng)頻繁，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，造成造成部分房地產(chǎn)企業(yè)商資金鏈斷裂，進(jìn)而造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)是指由于操作不當(dāng)而造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一是我國(guó)銀行處于國(guó)有制下，行政性質(zhì)比較濃厚，缺乏現(xiàn)代企業(yè)氣息。我國(guó)銀行雖然已經(jīng)進(jìn)行了改制工作，但是長(zhǎng)期以來我國(guó)的商業(yè)銀行與政府存在千絲萬縷的關(guān)系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發(fā)生了“錢荒”，銀行第一反應(yīng)不是如何通過市場(chǎng)盤活流動(dòng)資金，而是希望央行可以下調(diào)儲(chǔ)備金。這些現(xiàn)象都表明了我國(guó)商業(yè)銀行過于依賴政府而忽視了市場(chǎng)的變化，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，我國(guó)銀行在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生方向等信息上無法進(jìn)行有效掌握和分析，造成了實(shí)際操作中的風(fēng)險(xiǎn)。二是我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)商業(yè)銀行雖然有風(fēng)險(xiǎn)處理措施，但是這些風(fēng)險(xiǎn)措施已經(jīng)不適合目前的市場(chǎng)發(fā)展方向和要求。因此無法進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1.擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國(guó)政府宏觀調(diào)控政策的不斷深人，特別是目前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步變大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款已經(jīng)變的越來越難。因此，必須要擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道。融資渠道的擴(kuò)充主要有兩個(gè)方面：一是從金融市場(chǎng)上獲取資金。二是，通過引進(jìn)外國(guó)資金，但是存在熱錢風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)在擴(kuò)寬融資渠道時(shí)，必須做好房地產(chǎn)融資渠道安全防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

2.加強(qiáng)銀行內(nèi)部資金控制

目前，著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)展，特別是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控背景下，我國(guó)銀行不良資產(chǎn)數(shù)量有所增加，呆賬壞賬增多。針對(duì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，我國(guó)銀行有必要通過內(nèi)部資金控制，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是我國(guó)銀行要及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行評(píng)估，加強(qiáng)銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。二是我國(guó)銀行要嚴(yán)格信貸人員隊(duì)伍建設(shè)。目前，我國(guó)銀行內(nèi)部存在“人情貸”，“關(guān)系貸”現(xiàn)象，因此銀行要嚴(yán)格信貸隊(duì)伍建設(shè)，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系

建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系在當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點(diǎn)工作：一是我國(guó)銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極完善規(guī)范放貸流程，實(shí)現(xiàn)信貸擔(dān)保機(jī)制。通過完善擔(dān)保機(jī)制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)，而且還有利于減少由于房貸過程不規(guī)范帶來的不良賬目。二是我國(guó)銀行要嚴(yán)格遵照國(guó)家相關(guān)的宏觀調(diào)控增產(chǎn)，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評(píng)級(jí)工作，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立對(duì)于嚴(yán)格貸款流程，規(guī)范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立后，企業(yè)的信用等級(jí)可以在銀行內(nèi)部隨時(shí)調(diào)用，這樣銀行即可通過對(duì)房地產(chǎn)信用等級(jí)分析，做出是否借貸的決定，同時(shí)也避免了部分銀行出現(xiàn)的“權(quán)錢交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。

4加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控

加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控要從以下幾個(gè)方向努力。一是我國(guó)政府要做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。目前，我國(guó)政府房地產(chǎn)工作任務(wù)是如何有效降低房?jī)r(jià)的同時(shí)避免房地產(chǎn)泡沫發(fā)生。政府可以通過利用政府管理的優(yōu)勢(shì)，對(duì)全國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)情況進(jìn)行數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)，通過分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控工作。二是針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)占土地確并不施工的現(xiàn)象，我國(guó)政府可以采用財(cái)政手段督促房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地，防止土地資源的浪費(fèi)。三是我國(guó)政府已經(jīng)在部分地區(qū)試行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅制度目前在國(guó)外防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面已經(jīng)渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術(shù)已經(jīng)比較成熟。針對(duì)我國(guó)具體國(guó)情，政府要做好房地稅試行工作，進(jìn)而制定出適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，做好防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)工作。

5.健全我國(guó)社會(huì)主義法制制度

我國(guó)是法制國(guó)家，一切的行為都要遵循有法可依原則。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)狀，我國(guó)政府要認(rèn)真做好相關(guān)的法律工作。一是要敢于借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。目前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要發(fā)展時(shí)期，在處理很多問題上尚缺乏很多經(jīng)驗(yàn)，因此要敢于借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。面對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)狀，我國(guó)政府要拿出足夠的政治智慧和勇氣，通過立法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的良吐化。二是要總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)外發(fā)展情況和背景不同，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)更多更復(fù)雜，因此要總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，認(rèn)真做好我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工作和防范金融風(fēng)險(xiǎn)工作。

防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必須堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，國(guó)家宏觀調(diào)控為輔，做好相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，加快我國(guó)信用評(píng)級(jí)建設(shè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)，最大限度的降低我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。