養老地產的養老模式與規劃設計初步研究

青島市人防建筑設計研究院 山東青島 266061）

【摘要】文章闡述了老齡化社會的問題，分析了老齡人群養老功能需求，解析了不同養老地產模式特點，探討了相適宜的規劃設計手法。

【關鍵詞】養老地產 養老模式 養老規劃

1引言

根據統計，65歲及以上的人口比率占到總人口7%，該區域就被稱為“老齡化社會”，超過14%就被稱為“老齡社會”，目前中國已凸顯的社會問題：

◇我國面臨著嚴重的人口老齡化趨勢：中國從2001年已進入老齡化社會，在2008年民政部的統計報告中顯示，全國65歲及以上人口占總人口的8.3%，60歲及以上人口占總人口的12%；

◇“四二一”家庭結構：中國的獨生子女政策導致家庭結構成為“四位老人+一對夫妻+一個子女”，隨著社會競爭的激烈性加劇了年輕家庭照顧老人的難度，使得年輕一代陷入“事業人士”社會角色和“孝順子女”家庭角色的沖突之中。

老齡化趨勢與家庭結構的沖突已成為關乎國計民生、民族興衰的重大問題，中國政府積極應對并進行了長期規劃，發布的《中國老齡事業發展“十二五”規劃》和《社會養老服務體系建設規劃》中強調：“要抓緊構建以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐的養老體系”。

2養老地產模式研究

2.1養老功能需求分析

養老地產服務于老齡人群，目標是提供一個可以讓老齡人群享受樂齡人生、享受健康生活的空間和環境，其應有效解決好老齡人群的生理與心理問題：

◇老齡人群生理：體能下降、視力下降、行動不便、自理力差、身體多病等

◇老齡人群心理：空閑感、黃昏感、孤獨感、失落感、冷落感、失衡感等

老齡人群需要面對自身與周邊眾多不利因素，并經歷著一個從可以生活自理至半自理、不能自理、生命關懷的必經路程，在這個過程中老齡人群所期望的養老地產應具備：

◇生活居住功能：符合老齡人群身體狀況的舒適生活和居住環境；

◇娛樂交流功能：符合老齡人群喜好特點的舒心娛樂和學習環境；

◇康體養生功能：符合老齡人群心理狀況的靜怡康體和養生環境；

◇醫藥護理功能：滿足老齡人群健康理療的快捷醫治和護理環境；

◇精神實現功能：滿足老齡人群精神需求的人文再現和融入環境；

◇服務保障功能：滿足老齡人群不同階段的系統服務和保障環境；

◇便利交通功能：滿足老齡人群出行探望的便利道路和交通環境；

2.2養老地產模式解析

養老功能需求不同，所對應的養老地產模式不同，而且養老功能需求和養老模式會隨著老齡化社會遞進趨勢而發展變化，其特點：

◇老齡化社會遞進趨勢：第一階段為老齡化社會初期，第二階段為老齡化社會中期，第三階段為老齡化社會加劇期；

◇運營主體：第一階段為以政府為主，第二階段為以政府與投資商并行，第三階段為以投資商為主；

◇保障規模：第一階段為單一類型并可保障部分人群，第二階段為多混行類型并可保障區域人群，第三階段為完善保障體系并可覆蓋各類人群。

◇物業產權：第一階段為以公共設施（多以租用床位方式）為主，第二階段以商業設施（多以出售使用權、部分出售產權）為主，第三階段為以多種產權混行（多種出售產權、使用權或租用方式并存）為主；

◇養老模式：第一階段為傳統養老院；第二階段為老年公寓；第三階段為老年社區；

我國養老地產處在第二、三階段的交替發展過程中，國內政府及企業進行了多方面探索研究與開發建設，并提出了眾多新理念與新模式，目前養老地產模式：

◇社區居家型：以房地產開發商建設為主、政府扶持為輔，在居住社區開發建設中根據居住區規模配建獨立或組團的養老住宅、養老公寓、養老設施等多種養老產品，以覆蓋居家型人群為主。該模式核心競爭力是好的居住氛圍和便利的服務設施，居住人群有較舒適的居家環境。

◇醫療護理型：以醫療機構與專業養老機構聯合建設運營為主，在醫療機構區域就近配建獨立或組團養老設施，以覆蓋介護介助型人群為主。該模式核心競爭力是優質醫療資源和專業醫療服務團隊，居住人群有較高的安全保障。

◇康體養生型：以房地產開發商與專業運營機構聯合建設運營為主，在文化或生態資源良好的區域配建養老綜合社區，以覆蓋居家型或康復型或自助型人群為主。該模式核心競爭力是優質的環境資源和養生理念，居住人群有較好的心理感受。

3養老地產規劃研究

養老地產的各類產品設計，應綜合考慮養老模式所對應客戶人群和后期運營的特點，并應從選址、規劃、建筑、景觀、設備五方面進行詳細研究：

◇選址：應綜合考量社會環境、區域外部、項目內部三個因素（社會環境因素應包含城市發展趨勢、區域人口狀況、政府政策環境，區域外部因素包括氣候條件、資源狀況、交通情況及配套設施，項目內部因素為地塊自身條件），并遵循“天時地利人和”的選址理念。 如康體養生型養老地產，建設區域應具備的社會環境因素為區域內有10%以上的老齡人群、經濟收入水平較高、當地政府有政策扶持，應具備的項目外部因素為區域氣候溫和、有湖泊或森林資源、1小時交通圈、有一定的商業配套條件，應具備的項目內部因素為地塊容積率低、地勢坡度25%以內、景觀資源豐富等，只有滿足上述條件方能有效的控制項目開發及運營狀況。

◇規劃：應從養老模式相適配性去綜合考量周邊環境、場地條件、運營方式、功能分配、交通路網等要素，遵循“服務設施系統性、入住對象多樣性、道路交通便利性”的規劃設計理念。如康體養生型養老地產，應根據養老模式特點確定功能建筑和活動場地（如介助式老年公寓、介護式公寓、居家式老年公寓、老年活動中心、養生餐廳、醫療保健中心等建筑，室外垂釣、鍛煉、娛樂等健身娛樂場地）。

◇建筑：應著重從服務人群特征（老齡人群健康性、自立性、安全性）去考慮建筑立面形象、平面功能動線、細部處理設計，并遵循“關愛、便利、低碳 ”的建筑設計理念。如康體養生型養老地產，考慮到老年人視力衰退特點而采用米黃色為主色調的建筑立面，考慮到老年人行動不便特點而縮短戶內外服務空間與居住空間的距離并設置無障礙的電梯及衛生間，并在建筑細節進行詳細設計，如臺階踏步應控制在120mm、室內地面采用彈性橡膠或木地板地面、墻體陽角圓角處理、門扇設置觀察窗口、靠墻設置扶手等。

◇景觀：應以盡可能拓展老年人活動、休憩、娛樂、交流的生態室外空間為原則，并遵循“綠色、生態、養生”的景觀設計理念。如康體養生型養老地產，室外休憩的小空間可結合建筑布局而采用庭院式手法，以體現居住氛圍、增強家庭生活感；室外活動大空間則采用公園式手法，以體現場地開放性、增強活動愉悅感。

◇設備：應按老齡人群的人體尺度、心理生理特點進行設計，兼顧老人與照顧者的使用要求，并遵循“適用性、舒適性、可改造性”的設計理念。如康體養生型養老地產，考慮老人逗留式活動應選配圓滑牢固的造型家具，考慮老人使用便利而設置自動控制采暖降溫及供熱水設備，考慮老人視覺衰退而選用柔和自然的照明光。

4結語

養老地產將會成一個社會各界所關注的熱點， 而且現在養老地產建設方面已經取得了初步成效。本文從老齡人群養老需求為切入點對養老模式和設計要點作了一些總結， 希望能為養老地產建設起到一定參考作用。

參考文獻

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