科學管理和政府職能轉變對房地產統一登記的規制

【摘要】貫徹民主、科學、法治的精神是保證其順利施行的根本，高效、為民、守法、廉潔的政府新型職能規制著它走向正確的軌道和方向。

【關鍵詞】科學管理 政府職能轉變 房地產統一登記 規制

土地、房產分別登記已施行多年，對于規范、厘清產權起了積極作用。隨著經濟體制改革不斷深入同時帶來許多負面影響。房地產統一登記關乎老百姓的切身利益，科學發展觀和新型政府職能怎樣體現在這項制度的方方面面，保證它實行的理想程度，本文從此基礎思想出發，研究怎樣構建科學的房地產統一登記制度。

一 、土地、房產分別登記的現狀和困境

（一）部門權力體系對登記的逆向作用

土地由國土部門根據《土地登記辦法》進行登記，房產由房管部門根據《房屋登記辦法》進行登記。房管部門貫徹地隨房走，而國土部門則是房隨地走。這很容易造成權利主體不一致、用途不一致、土地面積分攤與房屋建筑面積不協調，這些錯誤得不到解決，引起的矛盾在日益擴大。

（二）老百姓對于權力的迷信和對法律的缺失，造成對政府部門監督的困惑。

由于民主理念的不全面，老百姓還不能理解政府是人民的政府，還不能全面監督政府部門及其工作人員，對于登記監督信心的缺失。老百姓順從并適應現行的權力規則。他們遵守公共規則的意識淡薄，還表現為大量使用隱性規則來對附公開的正式的政策和規則。辦證時，拉關系、走后門、行賄賂，而不是按照正式的程序和規則進行登記辦證。

（三）現行登記制度對和諧社會的腐蝕

政府很多部門一般至少掌握一部法律，很多法律自由裁量權太大，有些人使法律法規變形變相、依法搞腐敗。權力部門利益驅使、職責不清、協調困難使部門之間表現為嚴重的對抗性。

二、科學管理要求房地產統一登記，政府職能轉變規制著統一登記制度。

（一）管理的基礎—科學管理

1、科學管理的內容：（1）科學程序，即科學的思維程序和決策過程中體現的嚴肅的法律程序。（2）科學方法，強調“定量化”的數學方法、計算機應用和科學的創造思維方法。（3）可靠的信息，包括收集、加工、傳遞的方法和手段。（4）行政過程中強調決策計劃、落實執行、控制糾偏等各個環節，都要按科學化的要求運作。

2、科學管理必然與民主、法治不可分割。

（二）政府職能轉變體現的思想觀念

樹立民主的理念，執政為民是一個民主政府的起碼要求。政府現代化和民主化的過程也是從管理政府不斷走向服務政府的過程。政府代表全體公眾行使管理權力，不代表政府可以凌駕于公眾之上，政府在公眾認可的范圍內行使權力。政府的透明程度直接關系到政府決策的科學化和民主化，確立質量和效益的意識。

（三）科學管理和政府職能轉變對房地產統一登記制約的必然性

從1994年開始中國實施新的改革戰略——歸屬清晰、權責明確的產權制度是市場經濟以及其他許多制度安排的基礎。因此計劃經濟向市場經濟轉型過程的一個重要內容就是對計劃經濟下的產權制度進行徹底的改革。政府是產權制度改革的倡導者、制訂者，部門又是

改革的執行者，而科學型、民主型政府職能對房地產統一登記起著關鍵性作用。

三、科學的房地產統一登記制度的構建

（一）外部法律制度和統一體系的構建

1、土地、房屋統一登記的依據和原則

（1）房屋與土地有著先天有機聯系，它們在形態上不可分割，在價值上互相包容。人為地將其剝離分由兩個部門管理，既不符號其經濟和物理屬性又不符號國際慣例。

（2）物權法規定“國家對不動產實行統一登記制度”。

（3）統一登記機構建立應遵循的基本原則：服務原則、功能原則、統一原則、系統原則、效能原則、法治原則。

2、房地產統一登記機構應在五個方面構建統一的框架

（1）統一立法依據和技術標準。一是登記法律依據《物權法》、《土地房屋統一登記條例》。二是建立以土地為基礎的登記技術標準。首先從物權法理看土地權利是一切不動產物權之本，厘清了土地權利，才能明晰其他不動產物權狀況。其次在我國土地分為國有、集體所有，按用途又分為商業、工業、住宅；國有又分為出讓、劃撥；還有廉租房、經適房、商品房之分等等五花八門，只有搞清了土地的性質才很容易分清房地產性質。再次土地分攤面積和房產建筑面積應統一確定才合情合理。

（2）統一登記機構。不統一登記最大的問題就是存在交易風險。應建立具有司法效力的獨立登記機構，以土地登記為基礎合并房屋登記機構。原因之一是繼續由原來的相關機構進行登記，可以穩定物權交易程序、確立登記的公信力、保障交易安全。之二是繼承原有的專業技術和人員、信息優勢。之三是現代的行政權不再是純粹的執行管理權，也包括越來越多的準立法權和準司法權。因此由原來的土地、房屋登記機構合并，兼有行政管理、司法性、專業技術性，可以更好地實現登記的多重目標，并賦予準立法權和準司法權。

（3）統一登記程序。應包括：申請——受理——權屬調查——公告——審核——記載于登記簿——發證——公示（公開財產）。

（4）統一登記權屬證書。合并原土地使用證和房屋所有權證為統一的房地產權屬證書。是房地產物權唯一的具有法律效力的證書，具有排他性、公示性。

（二）房地產登記機構內部構建

1、崗位設置。原則：因事設崗、因崗設人；工作豐富化。崗位層次：由于登記工作技術性很強又兼管理性質，應按照性質分工設計二級層次，一級是內業審核發證，二級是外業調查、勘測。

2、辦事流程：收集資料（集中辦證、統一收集資料）——外業調查、勘測（時間限制）——內業審核（與建設、規劃、房管、稅務部門資料匹配，產權來源合法性）——登記發證（期限）——權利人簽收。

3、績效評估。參數選擇：（1）老百姓對于工作人員滿意度測評，（2）登記糾紛案件發生率，（3）限期辦結率、未辦結率，（4）登記合格率、不合格率，（5）全體工作人員民主測評。

4、獎懲。（1）對違法違紀行為進行相應的處分。（2）以考核情況作為職位晉升、績效工資發放的唯一標準。

5、公示。將內部職能、辦事流程、崗位及崗位工作人員、獎懲情況公示于眾，讓人民群眾監督。

四、結語

要使土地、房屋統一登記產生很好的效果，我認為只有扎扎實實按照科學管理、創新政府職能去做，才能達到民眾所希望的程度。

參考文獻

【1】溫德誠《政府精細化管理》 2007年1月

【2】王強《政府管理創新讀本》 2006年9月

【3】寧騷 主編《公共政策》 2000年12月

作者資料：作者簡介：高明東，男（漢族），西充縣晉城鎮，本科文化，經濟師，主要從事土地產權登記、土地評估、房產評估研究。