關(guān)于合約規(guī)劃的相關(guān)探討

【摘要】一般來說，房地產(chǎn)建設(shè)項目具有成本花費高、建設(shè)周期長等特點，只有做好全面的準備，才能確保工程的正常有序進行。因此，在本文中，主要探討了房地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃和成本控制，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供一些幫助。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)項目、合約規(guī)劃、成本控制

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對于商品房的需求不斷增加，在一定程度上帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有工作量大、投資多、施工人員多以及建設(shè)周期長的特點，因此，為了能夠進行科學(xué)的決策，合約規(guī)劃在項目開發(fā)初期顯得尤為重要，并且只有重視成本控制，才能夠合理的運用人力、物力和財力，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

一.房地產(chǎn)開發(fā)項目的合約規(guī)劃

所謂合約規(guī)劃，主要指的是在開發(fā)項目之前，以整個項目的初步設(shè)計情況和總體要求為基本依據(jù)，來對整個建設(shè)項目進行合理的規(guī)劃，從而形成整個建設(shè)項目合同的基本框架和總體構(gòu)想。對于整個房地產(chǎn)建設(shè)項目來說，合約規(guī)劃在一定程度上影響著項目的控制、組織和計劃，因此，一定要將合約規(guī)劃放在重要的位置，只有這樣，才能確保整個工程項目的順利有序進行。

通常情況下，我們將合約規(guī)劃分為兩個部分，分別是具體合同的策劃和合約體系規(guī)劃。所謂合約體系規(guī)劃，主要指的是按照室外市政、土地拆遷賠償、小區(qū)配套設(shè)施以及前期工程等各個建設(shè)任務(wù)要求，對整個房地產(chǎn)建設(shè)項目進行分解，并且形成種類不同的多份合同，而每一份合同又會進行細分，從而形成許多相對獨立的合同；對于具體合同策劃來說，其中所包括的內(nèi)容，主要可以分為兩個方面：（1）明確每一份合同上工程的范圍和內(nèi)容，并且協(xié)調(diào)每份合同之間在組織、內(nèi)容、技術(shù)以及時間上的諸多問題；（2）在確定合同上的重要條款時，通常采用合同文本、招標文件以及發(fā)包等多種方式，確保合同的準確無誤。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目在進行合約規(guī)劃時，會嚴格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求執(zhí)行，并且將整個工程的范圍和內(nèi)容作為依據(jù)，來對合同形式進行確定，從而形成整個房地產(chǎn)工程項目的合同架構(gòu)。

二.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制

（一）房地產(chǎn)項目成本控制的內(nèi)容

1.項目策劃階段。一般來說，這個階段成本控制的內(nèi)容主要是投資評估、市場調(diào)研以及尋找可開發(fā)的項目。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，應(yīng)該對項目周圍的交通條件、投資環(huán)境、設(shè)備與建筑材料的使用情況以及相關(guān)配套設(shè)施等各個方面進行全面的考察，只有這樣，才能做出科學(xué)的決策。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)該將預(yù)算的成本與施工過程中可能會出現(xiàn)的成本結(jié)合起來，這樣一來，就能充分發(fā)揮對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行總體控制的作用。

2.項目設(shè)計階段。在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計階段所進行的成本控制，在一定程度上發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。在對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設(shè)計時，一定要嚴格按照國家的相關(guān)設(shè)計標準進行，因為對于房地產(chǎn)項目而言，采用好的設(shè)計，在一定程度上能夠降低投資成本、縮短工期，從而實現(xiàn)項目的經(jīng)濟利益最大化。對于開發(fā)商來說，在對設(shè)計單位進行選擇時，通常會采用招標的方式，在將項目委托給設(shè)計單位之前，一定要詳細的分析整個工程項目的投資成本，并且利用限額設(shè)計的方式來為成本管理提供有效的保障，一般主要從以下兩方面入手：（1）在進行設(shè)計之前，進行全面的投資估算。通過市場調(diào)查，全面的了解市場上相同類型的項目的工人費用、價格、管理費用以及設(shè)備等各方面情況，并且與現(xiàn)有的項目評估相比較，然后對項目的投資進行估算，并且將估算的結(jié)果作為設(shè)計控制的基礎(chǔ)；（2）在進行初步設(shè)計之前，在選擇方案時，一定要嚴格，要將項目的實際情況作為依據(jù)，進一步的對成本費用進行全面的計算，這樣一來，就能夠在設(shè)計階段對成本進行嚴格的控制，充分發(fā)揮成本控制的重要作用。

3.施工階段。一般來說，成本控制在施工階段的內(nèi)容主要有以下幾點：（1）對項目的工作流程圖和成本計劃進行編制，明確劃分各個管理人員之間的職責(zé)；（2）對于設(shè)計單位提供的設(shè)計要求和圖紙，在熟悉圖紙的同時，還應(yīng)該嚴格遵守各項要求，并且重點控制工程費用變化相對較大的部分；（3）對于整個項目中需要變更的經(jīng)濟技術(shù)，一定要進行全面的了解，并且與同類的相比較，在進行分析和預(yù)測之后，對項目的設(shè)計變更進行嚴格的控制；（4）對于整個項目工程的計量，一定要進行詳細的記錄，要仔細的檢查工程的各個付款賬單，對支出經(jīng)費進行嚴格的控制；（5）在項目開始動工之后，一定要認真的記錄好工程的各個施工流程，對于各類文件圖紙一定要嚴格的保存，尤其是在設(shè)計上有所變更的圖紙，這樣一來，就能為日后處理可能發(fā)生的索賠提供有力的依據(jù)；（6）對于整個工程的費用，一定要進行詳細的記錄，并且要定期分析已經(jīng)超支的工程費用，以工程的具體情況為依據(jù)，制定相應(yīng)的成本控制措施；（7）隨時關(guān)注國家的政策和市場變化，尤其是要了解各種收費標準的變化，以便制定相應(yīng)的對策；（8）對于項目工程合同的補充、修改以及簽訂等工作，也應(yīng)該放在重要位置，只有這樣，才能全面的做好成本控制。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施

1.成本控制的綜合性。一般來說，成本控制目標并不是孤立存在的，而是要在與工作量要求、質(zhì)量目標、資源消耗以及進度目標等各個方面相結(jié)合才會體現(xiàn)出真正的價值。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，在進行成本控制時，不能夠只是單方面的重視工程的成本控制，而不重視其它相應(yīng)目標的實現(xiàn)。比如，為了能夠?qū)⑼顿Y成本降到最低，而不重視工程質(zhì)量，這種做法，很可能會導(dǎo)致因為質(zhì)量問題而出現(xiàn)的停工或者是返工，不僅不能夠降低成本，還會拖長工期，增加成本投入，對整個項目的經(jīng)濟利益造成嚴重的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工的過程中，一定要保持進度、成本、合同以及質(zhì)量控制的同步進行。因為在實際的工程建設(shè)過程中，導(dǎo)致成本超支的因素往往不是因為成本控制的不給力，而是出現(xiàn)了諸多不確定的因素，從而造成項目工程成本超支。因此，在進行項目建設(shè)時，不僅要從項目策劃、項目設(shè)計、施工等各個階段進行成本控制，還應(yīng)該與管理、技術(shù)以及合同控制等多方面的措施相結(jié)合，只有這樣，才能既保證在預(yù)算的成本限額里完成整個項目工程建設(shè)，又能夠為項目的施工安全和質(zhì)量提供有效的保障。

2.成本控制的全面性。在進行成本控制時，一定要對房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)進行全面的掌握，不僅要對建筑的安裝成本進行控制，還要控制器具以及設(shè)備的使用費用；對于整個項目中所產(chǎn)生的各項費用，要有明確的記錄，避免出現(xiàn)只控制主體工程成本，而忽視其它項目成本的問題；一定要嚴格的控制所有合同的付款，對各項清單進行仔細的審查；對于成本的數(shù)量和發(fā)生費用的時間都應(yīng)該進行嚴格的控制，只有這樣，才能確保成本控制的全面性和科學(xué)性。

結(jié)束語

總而言之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了突飛猛進的發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有建設(shè)周期長、投資大的特點，因此，在進行項目開發(fā)時，在認真做好合約規(guī)劃的同時，還應(yīng)該對整個工程項目的各個階段進行成本控制，明確相關(guān)部門的職責(zé)，堅持成本控制的綜合性和全面性原則，只有這樣，才能確保整個項目的正常有序運行，為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟利益。

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