基于產業鏈支撐的房產行業企業體系研究

【摘要】房產行業已經形成關聯性極強的產業鏈，公司如何在激烈的競爭下脫穎而出，構建產業支撐體系，規避行業風險，是一種有效的選擇，文章對房產行業產業鏈條進行了研究。

【關鍵詞】房產行業 產業鏈條 支撐體系

1房產行業之產業現狀

房產行業是近年來暴富的代名詞，原因之一就是它幾乎影響了整個社會的經濟命脈運行，房產行業的產業關聯性很強，它涵蓋了金融資本、市場研究、產品定位、土地資源、規劃設計、建造施工、物管運營等等方面，對區域經濟乃至整個社會經濟的影響權重很大。從房地產類型上看，大致可分為商品房產、保障房產、工業房產、商業房產、旅游房產、養老房產。

1.1商品房產

商品房產經過二十多年的發展，已經相對成熟，品牌策劃、小區開發、建設施工、營銷運營，每個階段都有定型化的固定模式，一體化的體系甚至工業化運作都已不鮮見，尤其在沿海地區的一、二、城市已經趨于飽和狀態，三四線城市也在積極開發當中。商業房產在當前經濟滯漲的情況下炒作和泡沫的成分居多，政府的宏觀調控對商品房產也有一定的抑制作用。

1.2工業房產

工業房產前些年相對發展較大，特別是在改革開放初期制造業大發展的情況下成長迅速，大到國家級、小到鄉鎮級的工業園區比比皆是。目前國家提出制造業的轉型升級，這樣的大氣候下，必定伴隨著相關的工業房產政策出臺，工業房產正面臨二次發展的大好時機。

1.3旅游房產

旅游房產是近年興起的熱門話題，起源于歐洲的分時度假。國內旅游房產目前多集中在各地知名的風景名勝區，在規劃上體現在旅游觀光、分時度假、產權式酒店、主題公園等方面，其深層次文化積淀有待進一步挖掘潛力，特別是結合文化、風景、休閑、養生的全方位綜合性旅游房產有待開發，旅游房產的可持續性也有待更高品位的解讀研究。

1.4保障房產

經濟適用房、廉租公房、人才公寓、新居民公寓等各類新型的保障房產出現，標志著我國房產市場的“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”多層次住房體系正日益清晰。十二五規劃中保障房產被列為約束性指標，是各級地方政府民生政績工程，一大批保障性房產將會在未來的建筑市場上占據很大的份額。保障房產的利潤率雖低，但是相對量的規模較大，特別是會提升企業的社會公信力，更是房產企業的無形資產積累。

1.5養老房產

養老房產也被稱為房地產行業的最后一桶金，隨著中國社會老齡化的逼近，養老房產的重要性也而逐漸凸顯。2012年劉德華主演的《桃姐》榮獲香港金像獎五項大獎，說明人口老齡化已形成社會共識，其中所揭示的養老問題、養老房產正逐漸被社會認知接受。

2房產企業之建議對策

2.1商品房產

商品房產作為相對成熟的房產系列，其利潤率已進入微利時代。房產企業一是要注意成本控制，保障企業的合理利潤，比如設計方案的模型化、建材采購的規模化、建設周期的均衡化、營銷運營的外包化。二是要注重品牌建設，提高商品房的附加值，形成社會上有口碑的、可持續的客戶市場。

2.2工業房產

工業房產在國家新型建筑工業化的政策下大有可為，但由于工業項目的差異性，開發方在客戶的精準定位，工業房產開發的配套設施上，還需花大力氣完善。在各級政府工業化政策的可行性研究，工業房產客戶市場的培育程度上，開發方還是大有可為之地。

2.3旅游房產

旅游房產的熱火已有些年頭，市場也開始出現分化，高中低檔、分時自助，各類參差不齊的客戶群體也定位不一。旅游房產在開發時要注重品牌特色、地方風俗、文化傳承、客戶定位等方面。開發方要重點關心的問題主要有一是項目特色的準確定位，二是客戶消費市場的培育，三是行業不規范的風險規避，四是項目的可持續運營。

2.4保障房產

保障房產開發時，雖然資金回籠的風險小，但很多地方政府在開發時也面臨著建設資金的瓶頸，特別是資金回籠的時間節點上經常一拖再拖。開發方要解決的主要問題一是規避政府融資困難的風險皮球，二是把控資金的時間效益，保證項目較低的利潤率實現。

2.5養老房產

養老房產的未來預期很陽光，但如何把預期變現，如何能吸引到高品質的養老客戶群體，開發關鍵是集建設、居住、養老、醫療等功能一體化的規劃。在開發時要注意的重點主要有一是養老房產建設環境的定位，二是開發運營模式的規劃，三是能爭取到政府支持的政策力度。

3房產集團化的產業鏈支撐體系

中國未來的建筑市場競爭會趨于白熱化、理性化、集團化，房產企業要在其中立足發展壯大，應努力形成自我的企業核心競爭力，要考慮發展整個建筑行業的產業鏈支撐，整合形成包括金融融資、科技引領、規劃設計、房產開發、建筑總包、設備租賃、服務運營等綜合性的技術密集型、資本密集型的企業集團，真正在未來建筑市場上穩得住、立起來、走下去。

3.1搶灘各類建筑市場

房產行業在微利的房產時代一定要有規模，規模決定微利企業的生存發展。房產企業要利用大城市轉型升級的時機，適度占領東部沿海一線二線城市的高端商品房市場；要利用城鎮化和新農村建設的時機，擠占東部中心小城鎮的規模商品房產市場；要利用中西部開發、中西部承接產業轉移的時機，插足中西部三、四線城市的普通商品房產市場；乃至于借助中國日漸擴大的國際合作的機會謀劃搶灘海外建筑市場、房產市場。

3.2各方主體利益均衡

房產企業要想長期發展，要考慮各方利益主體的利益均衡問題。尤其是在旅游房產、景觀房產的開發中，要謹慎選擇特色項目，要強化與當地政府、企業的合作，要考慮當地居民的長遠利益均衡，要挖掘旅游景觀的深度和項目的可持續性，要力爭房產項目的品牌化、長期化。

3.3新型建筑工業化

在保障房產的建設中，房產企業要乘勢而上。利用好國家大力推行新型建筑工業化的時機，在做大保障房規模的同時，順勢而為構建自己的技術管理標準體系、預制裝配式構件企業、大型建筑運輸機械公司、服務運營管理中心等相關產業鏈，真正在新型建筑工業化市場上占有一席之地。

3.4企業核心競爭力

房產企業在市場上要生存發展，比拼到底是比拼企業的核心競爭力。房產企業要積淀凝練形成自己的企業核心競爭力，一是要強化房產品牌建設，努力打造企業的行業口碑、社會豐碑；二是要以建筑科技引領，形成自己的發明專利、工藝工法、管理規程等有科技含量的技術體系；三是要利用新型建筑工業化示范基地建設，形成企業自我的預制裝配技術規范規程，力爭上升為省級標準、乃至于國家標準，進而引領行業發展。

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作者簡介：詹鋒，男（1976，10-），職稱：工程師，學歷：本科，研究方向：城鎮建設。