淺析房地產企業成本策劃

摘要：本文結合房地產業相關的理論與實務問題進行研究，介紹了成本策劃在房地產企業中的應用情況。

關鍵詞：房地產；成本策劃；建安成本；成本管理

一、成本策劃的必要性

房地產業是當前中國國民經濟最重要的產業，它的興衰成敗會對中國經濟的可持續發展產生重要影響，對房地產業相關的理論與實務問題進行研究，顯得非常急迫和具有現實意義。隨著各級政府對房地產市場的調控政策以及消費者日趨理性的消費，房地產開發企業之間的競爭日益激烈，開發企業的獲利空間越來越小。在這種背景下，各開發企業為了培養和提升自己的核心競爭力，獲得持久的競爭優勢，已經普遍認識到加強內部管理、提高自身素質的重要性，普遍展開了以產品和成本為導向的競爭戰略，包括產品本身的差異化和產品所提供的附加價值的差異化。所以，面對嚴峻的宏觀調控形勢，日益激烈的市場競爭，房地產開發企業依靠過去的粗放管理將難以持續生存，更談不上發展，只有具備出色的成本控制能力，才能在現有的房地產行業競爭格局中處于主動地位。

上述事例可以看出，各大房產企業都認識到了成本控制的重要性。如何進行有效的成本控制？控制的重點應該放在什么地方？一般說來，房地產項目建設全過程主要包括立項、設計、招投標與施工等四個主要階段，但是各個階段在整個項目成本控制中的重要性及開發商對之可控能力大不相同。如下圖所示：

項目總體策劃和投資決策階段是項目成敗的關鍵，最能體現企業最高領導層高屋建瓴的戰略眼光和“運籌帷幄之中，決勝千里之外”的水平與能力。有研究表明，策劃階段對項目成本和效益的影響可達30%左右絕對輕視不得[2]。

二、成本策劃的定義及內容

成本策劃是成本管理的一部分，致力于制定成本目標并規定必要的運行過程和相關資源以及實現成本目標。成本策劃的內容含蓋了成本管理與控制的所有方面，其目的就是滿足顧客、最高管理者、相關方和適用的法律法規要求以及實現成本目標。

實上，2000年前后，房地產公司開始借助于信息系統進行有體系的成本核算工作【2】。在成本管理方面，到目前為止，大部分房地產企業都應用戴明環進行全面的成本管理—1、制定目標成本，確立目標；2、明確責任成本體系，明確由誰來做什么；3、跟蹤執行，進行動態成本管理；4、評估業績，后評估進行反饋。由此看出，制定目標成本是龍頭，所以制定合理地、適合自己地目標成本就成了房產企業要解決的首要問題，這就需要成本策劃。成本策劃解決的是目標成本的合理性問題，并不是準確性。

土地成本主要包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費等，這部分成本可以調整的不大，都是上繳給相關職能部門的，需要財務結合企業實際情況，從稅務、資金成本等方面進行策劃。

稅收也是重在籌劃。房企實踐中需要從三大方面進行稅務籌劃，一是要事前做好統一規劃，早在拿地和公司注冊階段就應入手；二是稅務籌劃無處不在，上到公司最高決策層，下到公司各部門主管，都應是稅務籌劃人；三是稅務籌劃應貫穿于房地產企業開發經營活動全過程，在戰略、經營、理財三個層面上立體、系統地進行思考和規劃，才能取得最大的籌劃空間和效果。【3】

建安成本，尤其要進行成本策劃。經過長時間的發展，對于房地產企業的成本可以大致進行三個方面的劃分：結構性成本（樁基、基礎、柱、梁、板、墻等）、功能性成本（實現項目用途必不可少的基本功能及基本功能之外的其他功能）、敏感性成本（門窗、外立面、大堂精裝修、智能化、園林景觀等）。針對這三個方面的成本，成本策劃解決的是首要是目標成本的合理性問題，即嚴控結構性成本，使功能性成本合理，在敏感性成本上增加投入，通俗理解就是不均衡的使用成本即“好鋼用在刀刃上”，強調“用好每分錢”、“花小錢辦大事”。這也是根據目前的市場做的調整，結構性成本關系到項目的質量與安全，必須嚴控，功能性成本是項目的必不可少的，盡可能達到最低標準即可，附加功能一般還屬于敏感性成本，可以形成銷售賣點，為銷售產生附加值及溢價能力，從而達到快速去化、產生品牌效應及提高成本回報的結果。目標成本強調通過多版本管控并分解到項目團隊和責任部門進行考核。一般而言，目標成本會漸進明細地分解為多個版本，例如啟動版、土地版、方案版、施工圖版和最終版，然后確定某一版本的目標成本作為考核執行標準。

三、成本策劃的原則

（1）全面性原則。

要求對生產全過程的全部生產要素進行控制，“全面”包含全過程、全部費用要素、全員參與三層含義。

（2）例外管理的原則。

需要通過對各種責任成本實際數與預算數的差異分析，找出成本控制中存在的問題，并采取相應的措施。這就要求各成本責任中心突出重點，對不正常的、不符合常規的關鍵性差異進行特別關注。確定“例外”的標準，通常是根據問題的重要性、一貫性、可控性和特殊性等。

（3）整齊性原則。

首先是各子系統的成本控制應當合理、協調和統一，以獲得綜合控制效益；

其次是將成本控制系統放在企業經營管理總系統中，在確保總系統達到最佳綜合效果的前提下，求得自身的合理。必須通過完善的成本控制系統與其他管理系統的充分協調，實現成本的最優控制，如何妥善處理成本、質量和進度三大控制之間的關系即是最好的例證。

（4）成本最低化原則。

這里應強調的是合理最低化，不能放棄質量片面換取低成本。一方面，應挖掘各種降低成本的可能，并努力使可能性變為現實。另一方面，也應從實際出發，制定客觀可行的合理最低成本。

（5）目標成本管理原則。

目標成本管理是依據企業目標成本，通過對目標成本的分解、落實、控制和考核等手段，全面管理企業生產經營活動的全過程，以期實現企業效益目標的一種綜合性科學管理方法。企業可以據此對各項成本開支進行嚴格限制、監督和指導，力爭做到以最少的成本開支獲得最佳的經濟效益。

上述各項原則的實質是全面控制與重點控制兩個根本性原則的分解，在成本控制實踐中要正確掌握好二者的辯證關系，避免發生各種矛盾沖突，造成不必要的經濟損失。

四、結語

有了成本策劃這個前提和基礎，成本在執行過程中就有了控制的標準，可以將目標成本分解為合同后進行過程控制，比如合約規劃、合同目標值與動態成本值對比等等。只有這樣策劃出合理地目標成本，進行全成本的精細管控，才能在日益激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1]《決勝下半場，標桿房企各顯神通》，第52期《明源地產研究》 作者：姜皓天 日期：2013-10-21

[2]賈士軍.房地產項目全程策劃實操與案例.廣東：廣東經濟出版社，2005

[3]《強化成本策劃與成本控制的耦合管理——嚴冬下的房企節流術》，明源分享第195期