土地及在建工程評估技術思路和風險分析

一、關于房地產的分類

房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權益、區位三者的綜合體，有土地、建筑物、房地產聯合體三種存在形態。如果按照開發程度來劃分，房地產可以分為以下幾類：

1、生地：是指不具有城市基礎配套實施的土地，如荒地、農地。

2、毛地：是指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。

3、熟地：是指具有較完善的城市基礎配套設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。

4、在建工程 是指地上建筑物已開始建設但尚未完成，或已建成但尚未辦理竣工驗收手續、不具備使用條件的房地產。該房地產不一定是正在建設，也可能停工了多年。

5、現房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產，它可能是新的，也可能是舊的。

二、常用的評估土地及在建工程的方法介紹

1、剩余法：也叫假設開發法、倒算法，是在估算未來不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、租售有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種估價方法。剩余法公式：地價=銷售收入-銷售稅費-建筑安裝費用-管理費用-利息-稅費-利潤-購買該宗地應支付的稅費。

2、成本法：就是以開發土地所耗費的各項費用以及建筑成本之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納稅金來推算土地價格的估價方法。成本法公式：地價=土地取得成本+開發成本+已投入建筑成本及專業費用+利息+利潤+稅費。此方法適用于土地及在建工程評估。

3、市場比較法：是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。此方法適用于土地及在建工程評估。

三、在建工程的評估技術思路及特例情況處理

在建工程泛指處于建設過程中、尚未完成并交付使用的工程項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據。在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現在建筑物實體形態不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其涉及用途等諸多特征。作為房地產的一種類型，在建工程的表現形式多種多樣，我們將其分為三類，第一類是停工項目；第二類是竣工項目；第三類是施工項目。就抵押貸款而言，在建工程完工的程度不同，采用的方法也不同，其抵押評估基本思路可分類為三種情況考慮：①停工的或者正在施工、尚未通過完成主體工程的在建工程，一般采用成本法，以取得土地的取得及開發費用、以投入建筑成本及專業費用，加上利息、利潤等加總積算用成本法進行評估。公式：在建工程價值=土地的取得及開發費用+投入建筑成本及專業費用+利息+利潤。土地的取得及開發費用采用基準地價系數修正法進行測算，投入的建筑成本及專業費用按照開發商提供的預算價格或者按照建筑工程實際進度確定，利息按當前利率計算；②正在施工的已完成主體工程，但尚未通過竣工驗收的在建工程，可以綜合考慮以下兩種方法確定其評估價格。一種是采用成本法，以土地的取得及開發費用、以投入建筑成本及專業費用，加上利息、利潤等加總積算用成本法進行評估，這種情況下利潤取值與市場正常利潤相當。另一種是采用剩余法，公式：V=A-（B+C+D+E+F），V—在建工程價值；A—續建完成后的不動產價值（指該工程按設計標準完工后的市場可以接受的銷售價格，常用市場比較法取得，不能接委托方制定的預售價格）；B—續建成本（土建工程費用、設施設備及安裝費用、內外裝修工程費用、專業費及不可預見費）；C—投資利息；D—稅金；E—續建投資利潤；F—租售費用。采用剩余法進行評估事宜慎重；③以通過竣工驗收，尚未領取房地產證的在建工程。采用市場比較法較為合適，類似于市場商品房的評估。

四、土地及在建工程風險點分析

土地及在建工程用于抵押除了有評估方法運用的風險（方法不同一般得出的結果不同），還有以下幾個風險點：

1、企業風險：開發商、建筑承包商是否是合法企業，有無經營能力，企業的資質、信譽以及開發能力能否滿足項目的要求。

2、法律手續：房地產項目開發前期以及開發過程中的法律手續是否齊全，包括土地的取得是否合法、項目開發是否遵循土地規劃和建筑規劃的要求，另外，還要注意在建工程抵押前是否已辦理預售，是否存在商品房預售抵押（主要是對內部預售而國土局未備案者更要注意）

3、資金風險：開發商的融資能力能否滿足項目開發的需要，建筑企業的工程款的支付情況，是否有違規的使用工程款造成項目無法進行的情況。

4、質量風險：項目的質量是項目的靈魂，項目的質量出現問題，容易引起許多法律的糾紛，造成項目無法進行（注意考察設計、施工單位的資信度）。

5、管理風險：項目管理主要是項目成本的控制、施工的進度控制和項目的質量控制，完善的項目管理能夠將成本控制在合理的范圍，保證項目的施工進度按照預期完成并保證項目的質量達到規范要求，避免不必要糾紛。

6、銷售風險：項目的銷售是否具備合法的手續。

7、市場風險：項目在前期預測、定位上的估計不足，使得項目在竣工后出現競爭過大，同類物業在市場上同時存在，功能上無優勢，產生較大的市場風險。

8、盈利風險：項目是否盈利是決定項目是否成功的關鍵，項目能否盈利，除了銷售、成本、質量、管理等因素影響外，還包括政策、經濟發展狀況的因素影響，因此，前期預測對降低項目盈利風險起到相當大的作用。

對于沒有把握的項目，銀行審批人可以要求開發商出具專業評估咨詢機構為其項目所做的可行性分析報告，從而全面掌握項目的情況，以利于做出正確的判斷。