中外不動產評估準則比較研究

近年來，隨著不動產交易數量的增加和房產稅試點范圍的逐步擴大，不動產評估業務量顯著增加。評估準則在保障不動產評估業務質量方面發揮著重要的作用。論文將我國不動產評估準則與國際評估準則、美國評估準則中的不動產評估規范進行對比分析，主要從準則的結構、具體資產定義、評估方法三個方面考察不同準則之間的差異和共同點，以期進一步推動我國不動產評估準則的發展與完善。

一、房地產評估準則結構比較

中國資產評估協會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產評估準則——不動產》。不動產準則屬于資產評估具體準則的實體性準則，框架結構包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業價值中的不動產、評估披露以及附則等七部分。不動產準則在《資產評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產評估業務進一步規范，具體內容包括：明確了不動產以及不動產權益的概念；明確要求具體分析不動產三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業價值評估中的不動產評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產評估準則”部分對不動產進行規范。IVS中不動產評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產權益的類型、權益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產。

美國《專業評估執業統一準則》（USPAP）對于不動產評估的規范包括不動產評估和不動產評估報告兩個方面。不動產評估準則規定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質量進行的對照檢驗。不動產評估報告準則規定的是傳達不動產評估結果中所要求的信息內容和信息量，但并不指定不動產評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產評估準則的對比可以看出，我國的不動產評估準則結構合理，層次清晰，內容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內容規范不動產評估，但是內容不夠全面，僅強調了不動產評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調了信息的披露，有專門的不動產評估報告準則，但是對于披露的具體內容沒有相應的規定。

二、不動產評估準則定義比較

我國不動產評估準則在總則中就明確了有關不動產和不動產評估的基本定義。該準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程，包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產的定義。不動產是指與房地產所有權相關的所有權利、權益和利益。同時，在國際評估準則的資產準則——不動產權益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產權益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權利。不動產權益包括三種基本類型，即“優先權益”、“次級權益”和使用權益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產的定義。不動產指的是屬于不動產所有權的固有利益、利得和權利。因為在西方的不動產價值評估理論中，都特別強調不動產價值的評估是評估不動產權利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產評估中則沒有不動產的界定。

從中外不動產評估準則界定的不動產定義的對比可以看出，我國的不動產評估準則不但明確了不動產的定義而且指出了不動產評估的定義，還具體區分了單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。國際評估準則界定了不動產的含義，并著重強調不動產的權益。美國評估準則也強調不動產的權益，但是解釋的并不具體。總之，不動產評估評估的是不動產權益的價值，而并非不動產的實物本身的價值。

三、不動產評估準則評估方法比較

我國不動產評估準則把評估方法作為準則的重點內容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規定和要求。注冊資產評估師采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產時，應當了解不動產應當具有的經濟收益或者潛在經濟收益；并合理確定收益期限與折現率。運用成本法評估不動產應合理估算重置成本、經濟壽命年限以及可能引起不動產貶值的主要因素。運用假設開發法評估不動產時，應當合理估算開發完成后的不動產價值和后續開發建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產權益的評估。市場法是不動產權益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據的權益，以及被評估的權益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術方式，可以使用各種形式的折現現金流模型。成本法常常被應用于不動產權益的評估，需要計算重置成本，并將現時等效不動產的重置成本進行貶值調整。

美國評估準則規定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數據進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當的方法和技術對宗地價值進行評定；對新開發成本估算時可參照的成本數據進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數據和（或）不動產的潛在獲利能力。

從中外不動產評估準則對評估方法的具體規定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規定的，但實質內容是一致的。中國不動產評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經常用到的假設開發法和基準地價修正法做了具體規定。此外，中國不動產評估準則的規定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調評估方法的應用。

參考文獻

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[2]International Valuation Standards Council. International Valuation Standards（2011）.[EB/OL] http：//www.ivsc.org/

[3]Appraisal Foundation. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice （2012-2013）. [EB/OL] http：//www. Appraisalfoundation.org