房地產開發與經營

【摘要】隨著世界經濟全球化發展的趨勢，我國房地產業也要逐步走向世界舞臺.所以，房地產業的開發與經營是值得深思的問題.本文主要通過對房地產開發項目市場定位的研究，并結合其在經濟實踐中的應用，發現其所面臨的問題，從而提出相關性的合理建議.

【關鍵詞】房地產；開發項目；市場定位

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調控措施，使得房地產業基本穩定，但是，對于房地產企業的整頓實際呈現出增長的趨勢.這說明房地產業所帶來的利潤仍要比其他產業高很多.本文對房地產業的開發與經營進行研究時，著重從房地產業市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產業的經濟和社會效益都有很大的促進作用.

1、房地產開發項目市場定位的相關理論

房地產開發項目的市場定位，簡單來說就是對房地產市場進行詳細的調查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產開發項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.

1.1 房地產開發項目市場定位的基本內容

房地產開發項目市場定位的基本內容主要有以下幾點：

（1）明確開發思想.房地產企業在考慮自身企業文化的基礎上來明確項目開發的理念，確定企業對于項目的經營模式，以便更好的促進企業發展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業對開發項目所在地區進行全局考察，確定最適合當地實際情況的開發類型，科學合理的對當地土地資源進行開發利用.

（3）選擇目標客戶.企業要對當地居民的消費能力進行相應的市場調查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創造前提條件.

（4）進行初步項目設計.企業要結合項目開發所在地區的實際情況以及當地居民的消費能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業要委托相關的設計規劃部門對項目的開發進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內容確定下來.

（5）評估租售價格.企業要采用適當的方法，對比同類房地產的市場價格，并在考慮影響房地產因素的基礎上來對開發項目的租售價格進行評估.

（6）選擇適當的入市時間.企業要充分認識到房地產市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結合自身的經濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當的時機，保證開發項目的順利進行.

2、當前我國房地產開發項目市場定位在實際中存在的問題

2.1 與市場定位的理論和原則相偏離

一些房地產企業在對房地產開發項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產企業進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據的生活方式作為房地產項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產市場規范有序的發展.

2.2 缺少規范的市場定位工作的主體

目前我國的房地產咨詢業務發展還很不完善，大多的房地產企業在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業相關聯的咨詢企業來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業人員的專業素質往往偏低，工作缺乏專業新，導致房地產市場定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現偏差

通過市場調查，房地產企業才能夠準確掌握市場經濟的走向，了解消費者對房地產市場的需求.在實際中，往往因為房地產企業所采用的市場調查方法以及調查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產開發項目所需的目標消費群，從而影響到房地產企業的經濟效益.

2.4 差異化策略運用不當

目前，房地產業內人士已逐漸認可關于“房地產企業第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發生這樣兩種情形：一種是房地產企業從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產企業過于注重與其他企業之間的不同，而不根據房地產項目所在區域的實際條件和環境出發，忽視當地居民的生活水平和生活習慣.

3 加強房地產開發項目市場定位工位的相關建議

（1）采用正確的房地產開發項目的市場定位方法.房地產企業要認真分析我國房地產業的行情，采用正確的房地產開發項目市場定位的方法對房地產項目所在區域的房地產行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當地居民的生活習慣、消費需求、居住環境等，建設更好的物業性小區管理.

（2）協調統一房地產業的功能、成本和效益問題.房地產業擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產開發項目市場定位的發展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發的成本以及項目的租售價格等.房地產企業對這三個問題必須進行重點研究分析.

（3）強化房地產的專業化、規范化管理，建立有效的行業管理機制.房地產行業協會對房地產業的從業人員、工作章程以及方法要以規范房地產咨詢市場為宗旨進行專業化的管理，對他們進行專業的技術培訓.

（4）充分了解當地情況，將房地產開發項目差異化問題合理解決.對于房地產開發項目的創新，不能只是參考當地已有的建筑或者正在熱銷中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業環境上進行簡單的復制，更不能將房地產開發項目的面積和規模肆意夸大，要充分體現房地產企業自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業風格.

4 結論

房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設.所以，本文對房地產開發項目市場定位進行研究，是房地產企業做出正確投資決定和開發策略的前提工作，減少了很多在項目開發過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經濟發展具有很好的指導作用.

參考文獻：

[1]蘇亞莉.房地產開發項目風險管理研究[J].東華理工大學學報（社會科學版）.2011（01）

[2]唐燕.房地產開發投資項目風險管理探究[J].現代商貿工業.2010（01）

[3]劉春英.房地產項目市場定位探析[J].中國科技信息.2009（18）

[4]路紅.市場調研在房地產項目定位中的實踐應用[D].對外經濟貿易大學 2007

[5]程君，何亞伯.城市房地產項目市場定位策略探討[J].建筑經濟.2007（S1）

[6]崔進.房地產開發項目定位研究[D].廣西大學 2012

[7]李耀峰.論房地產開發項目的市場定位[J].四川建材.2010（02）

[8]周德來.淺談國內房地產市場定位策略[J].中國高新技術企業.2008（19）