城鎮化進程中縣域房地產面臨的機遇與挑戰

摘要：我國房地產業發展迅速，城市房地產市場發展出現了價格過高、市場過熱的現象，因此縣域房地產市場的發展面臨著諸多機遇。本文從需求量、供給以及綜合驅動三方面分析了縣域房地產市場發展的優勢，并提出了縣域房地產市場可持續發展的建議。

關鍵詞：房地產市場；機遇；縣域

近年來，我國房地產市場競爭激烈，實力雄厚的開發企業可以承受市場變化帶來的各種影響，但一些中小企業則因為市場波動帶來的損失紛紛從大城市撤資，從而轉入中小城市以及縣域的房地產市場。同時，隨著城鎮化進程的不斷加快，城鎮居民的住房需求驟然增大，而縣城是農村和城市的最佳結合地，因此，縣域和城市的房地產市場發展面臨著前所未有的機遇和挑戰。

一、縣域房地產市場發展優勢

近些年來，我國國民經濟快速發展、城鎮居民生活水平不斷提高，生活環境也不斷改善，房地產業快速發展，縣城房地產業雖然起步比較晚，但是發展迅速。

（一）需求量

1.隨著我過城鎮化進程的加快，大量農民進城尋找工作機會，使城市人口大量增加。城市驟然膨脹，但是城市的建房速度跟不上城市人口的增長速度，因此給城市的住房帶來了巨大的壓力。各大城市開始通過擴張城市面積來應付日益增長的住房需求，但這僅僅是出路的一個方面，并且不是主要方面。發展縣域經濟成為轉移農業剩余勞動力的新思路，擴大縣城規模，大力發展以縣城為主體的中小城市，吸納農村剩余勞動力，緩解城市住房壓力。

2.房價的不斷上漲使得中國居民逐漸接受了貸款買房的事實，房地產市場日趨完善成熟。隨著縣城的城市化建設步伐加快，縣域住房市場除了滿足本地區居民的需求，還將面對外出打工人員不能承受打工城市的房價轉而回城購房，富裕起來的農民以及鄉鎮的行政事業人員也越來越多的選擇到生活環境相對舒適的縣城購房安家。現在農民生活水平越來越好，為了孩子上學而在縣城買房的也不在少數，這些情況也是縣域房地產市場需求量大的一個因素。

（二）供給

1.縣域投資環境改善

房地產業是國民經濟的重要組成部分，是能夠為國家提供大量財政收入，一般在經濟發達國家和地區，房地產經營可占政府財政收入的10%～40%。房地產經濟的快速發展，使地方政府的財政收入大幅增加，因此各地政府有充足的資金進行城市的各項設施規劃建設。國民經濟又直接關系到房地產業的發展，縣域政府通過加大招商引資力度等，加快發展當地經濟的發展，基礎設施建設日趨成熟和完善，為房地產開發提供了良好的投資環境。

2.中小開發企業被迫轉移

中國房地產業在經歷了 “房地產熱”之后，少部分存活下來的企業迅速調整戰略，在經濟快速發展帶來的機遇下，獲取了豐厚的利益。同時帶來了城市房價的持續上漲，為抑制房地產價格的上漲，國家出臺一系列政策。這些政策使得大城市房地產市場競爭更加激烈，因此中小房地產企業缺乏競爭力，紛紛轉向中小城市和縣城。

（三）整體因素

我國縣城經濟的快速發展，縣城的基礎設施建設日漸改善，提高建成區綠化覆蓋率，對城區道路進行科學合理的改造，因地制宜景觀帶的建設，完善縣市交通等。縣城進行城市發展規劃，建設用地供給量加大。隨著縣域經濟的發展，一方面，政府加大城區基礎設施建設，使得投資環境得到明顯改善，大批外地房地產開發企業進駐縣城，住宅需求量急劇上升；另一方面，城鎮居民生活水平的提高，越來越多的人具備購房能力。雖然縣域經濟基礎還相對較弱，房地產市場起步也較晚，但是，近年來由于地區產業結構的調整，原來縣域經濟以農業為主，通過改造傳統農業，使得非農人口增加，住房需求量增加。

二、縣域房地產市場面臨的挑戰

當縣域樓市遇到新的發展機遇的時候，也就同時面臨著新的挑戰。

1.縣域樓市企業間的競爭加劇。

縣域相對寬松的投資環境必然會引來很多外地開發商，使得市場競爭驟然加劇，將會使本地房地產企業面臨著如何生存并做大做強的問題。

2.市場需求將發生重大變化。

居民在縣域購買房子的原因很多，有的為了增加居住面積，改善居住環境，有的為了投資，在本質上圖的是縣級城市的房子便宜，且在建筑品質上也說得過去。因此，開發商在縣城進行房屋建設，必須堅持多樣化，根據購房者的需求進行開發。

3.房價有快速拉升的趨勢

外地開發商的紛紛進入，有可能快速拉升縣級城市的房價，過高的房價不但會降低縣域居民的購買力，而且會使城市居民對縣域房子失去吸引力。因此，保持縣城房價與城市房價的合理差距是保持縣域房地產健康發展的關鍵。

三、出路與對策

筆者以為，縣級城市開發商應在挑戰中尋找新的機會與市場，改變生存策略。相對于本地企業，外地開發商資本實力雄厚，要想在市場競爭中立于不敗之地，縣級城市的房地產開發商必須聯合起來，才能增強本地企業的市場競爭力。另外，由于本地企業應揚長避短，不在資金上與外地企業競爭，而要創建特色項目，以特色取勝，不以規模取勝。

1.舊城改造

在縣級城市，舊城改造是一項非常重要工作，現今土地資源日益緊張，縣級政府應注意提高存量土地的利用率，改善當地居民的居住條件，改變城市面貌。因此，舊城改造是縣域樓市未來發展的一個新領域。 房地產開發必須結合當地的區域優勢和自然生態，探索出最適合當地特色的舊城改造開發方案。

2.新農村建設

新農村建設是黨的一項重大決策，也是縣鄉政府的一項長期政治任務，國家推出了有許多扶持性政策促進新村鎮規劃及新村鎮建設。其實，新農村建設項目在本質上也是一個房地產開發項目。在我國最有代表性的就是天津華明鎮以“宅基地換房”的新農村建設項目，此項目代表著今后我國新農村建設的方向。筆者認為，我國的新農村建設事業才剛剛起步，需借鑒華明鎮的經驗，大量位于城鄉結合部的村落可以“宅基地換房+商品房開發注入資金”的模式推動新農村建設，而房地產開發商在此項進程中，亦可獲得充足的發展空間。

3.工業地產

縣級城市第二、三產業均較落后與大城市，亟需增加第二產業以推動縣城經濟發展。在未來一段時間內，縣級城市的工業地產（也叫高新產業園區）需求量將顯著提升。因此，工業地產將是未來縣級城市房地產開發不容忽視的新領域之一。

4.商業休閑地產

隨著越來越多的人在縣級城市購房，其商業用地也隨之增加。但由于縣級城市的經濟總量小，當地居民消費層次低，大型購物中心和城市綜合體在縣城并不合適，但是一些中小型的購物中心和依據當地資源優勢的專業批發市場投資低，利潤高，非常適合在縣級城市發展。此外，毗鄰大城市的衛星城在城市定位上還可以參考城市后花園的規劃思路，專門打造成為中心城市服務的休閑度假社區。

5.教育地產

房地產開發應結合當地特色，采用新區教育配套、學區舊城改造以及自建學校等方式進行科學合理的教育設施規劃。雖然與大城市房產開發有很多不同點，縣域房產開發可以借鑒大城市 “教育地產”的概念進行教育設施規劃時刻。隨著市場經濟的發展，我國的教育也在走向產業化。在中國，政府主辦是原有的教育模式，在房產開發過程中，房地產企業可把教育配套設施當做投資教育產業。這樣即解決了房產開發過程中的教育設施配套問題，又緩解了政府辦教育經費不足的問題。

6.老年社區。

中國正步入老齡化社會，而大城市里的老年公寓嚴重供不應求，加上土地供應遠比小城市緊張，使得老年公寓的供求矛盾在短期內難以緩解。而郊區的縣級城市則可利用該商機，大力開發專為中心城市服務的老年社區或老年公寓，使縣域樓市獲得新的發展空間。