關于房地產工程項目進度控制要點探析

【摘要】本文闡述了房地產工程項目的進度計劃管理含義，然后分析了其存在的問題，最后提出了實施進度管理的思路和計劃編制的原則。

【關鍵詞】 房地產工程； 計劃管理

前言

進度計劃管理是工程項目管理的重要組成部分，它的切實執行對房地產工程項目的順利進行具有至關重要的意義。本文主要論述了進度管理工作中可能涉及的一些問題，希望能在房地產項目管理中真正發揮計劃管理重大作用。

一、概述進度管理

進度管理也稱計劃管理或進度計劃管理。計劃，是指對一個工程項目按特定的要求進行分解，并對分解后的工作規定工序間的邏輯關系，以及各項工作的工期，通過進度計算在時間上對作業進行排列，規定哪些作業何時開始何時結束的一種過程。將這個過程加以表現的文件稱之為計劃或進度計劃。房地產工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到企業的經濟效益。

二、進度管理存在的問題分析

進度計劃管理工作作為一個工作環節普遍存在于各類項目管理中，但能夠落到實處的并不多。計劃管理工作本身是非常重要并且能夠科學的保證項目順利進行的，但在實際工作中，它很多時候是紙上談兵，流于形式。詳細的計劃確實制定了，但永遠不能得到落實。首先，計劃制定的不合理，趕工是開發過程的常態。計劃制定之初，沒有充分考慮項目的實際情況、季節及特點照搬照抄其它項目計劃，造成計劃不適于本項目，無法作為項目的指導性文件。其次，管理體制不合理，計劃的編制各自為政。計劃部門負責項目計劃的編制、報送工作，開發經營部門負責營銷計劃、成本測算，主管施工的部門負責現場施工計劃，各方配合不到位，造成進度計劃管理工作只落在文件上。第三，總是忽略或遺漏工作內容，編制計劃時考慮的不細致全面，一旦受到外界因素的干擾就不知所措，問題解決不及時，勢必會影響進度計劃的實施。第四，將施工企業的計劃，作為總控制計劃。施工僅僅是項目建設的一部分，項目的進度管理要強調的是整個作業過程以及對作業中各分解工作間的協調和控制，就是對項目全過程的統籌和控制。

三、進度管理的思路分析

1、系統控制。項目進度管理是一個系統工程，是對項目進行計劃、組織、指揮、協調、控制，應該具備管理的全部職能，所以要做好進度控制工作，需要有系統的進度控制規劃，包括項目總進度控制、年進度控制、季（月）進度控制等內容。這些控制由粗到細、由整體到局部，在執行時應以局部規劃保總體規劃，最終目標是達到項目總進度控制。

2、動態循環。項目進度管理過程就是隨著項目的推進，根據各方的變化情況，對進度計劃不斷調整的過程。它從項目開始就進入執行的動態。實際進度與計劃進度一致時，兩者相吻合；實際進度與計劃進度不一致時，便產生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影響到后續的工作和工期，采取相應的措施，調整原有計劃，使二者重新吻合，繼續按計劃進行。

3、彈性控制。項目進度管理涉及的因素多、變化大和持續時間長，不可能十分準確地預測未來或做出絕對準確的項目進度安排，也不能期望項目進度會完全按既定日程進行，因此彈性控制是必要的。就是在確定項目進度時有合理的間歇，目標留有余地，以使項目進度控制具有應變能力。

4、信息反饋控制。為做好項目進度控制的協作工作，必須加強項目進度的信息反饋。當項目進度出現偏差時，相應的信息就會及時反饋，由計劃部門做出偏差糾正，使項目進度朝著預定目標進行，以達到預期效果。

四、進度計劃編制中遵循的原則問題分析

1、計劃的內容要完整。“科學的計劃、可行的措施”是保證計劃執行的前提。一份完整的、可執行的計劃需要有確定的目標；確定實現目標的途徑、方法和步驟。即計劃里要有目標是什么？為什么要做？目標的時限？在哪里完成？目標責任人是誰？措施是什么？需要做到什么程度，需要什么資源支持，會有什么風險或障礙？

2、計劃要各部門充分參與。許多人片面的認為計劃只是計劃部門的事，與自己無關，對中間涉及本部門職責的計劃從編制開始就抱著應付的態度，在計劃執行過程中，又發現本部門計劃部分不可行，又片面地認為是計劃編制的不科學合理，將責任推至計劃部門。計劃實際上是一個由計劃部門牽頭，各部門共同參與的一項工作。首先需要了解企業的所處的內外部環境，確定計劃編制的原則和計劃期內面臨的機會和風險，這需要各部門進行翔實的分析，會涉及公司、項目和專業計劃的協同，以及各時間段工作任務的溝通落實等方方面面的問題，需要進行橫向的溝通。其次要制定總體目標及各部門目標，即企業總目標和子目標，也就是從戰略層面逐步落實到戰術層面和作業層面的過程。這個過程需要自上而下、自下而上反復溝通，決策層、管理層、經營層要對目標予以認同，最終子目標要保證總目標的實現。第三要調查分析，制定各種解決方案，因為各部門之間許多工作存在著邏輯關系，企業整體計劃的完成需要各部門的協同，因此，需要制定許多方案，并與各部門多次討論選擇最合適的方案，以實現低投入、高產出，提高效率。最后要有評價方案，這個過程更需要各部門進行有效溝通，一個科學的計劃加上一個合理的評價方案，可以有效地保證計劃的執行。從計劃的管理來看，可以看出計劃是各部門共同參與的過程，而不應該是計劃部門“一個人戰斗”的過程。

3、計劃的重點是落實。“與其坐而論道，不如起而行之”一個計劃再好，工作目標再遠大，如不付諸行動都將是一紙空文。各部門應該根據總目標和子目標，制訂出詳細的落實措施，明確職責，有步驟地扎實推進工作，將計劃落到實處，才能不斷提升企業的管理水平，提高企業經濟效益和社會效益，實現持續發展的目標。

4、計劃是可調整的。永恒不變的計劃，是不現實的。計劃管理中的一個重要環節是計劃調整，在執行過程中，由于市場環境、客戶需求、資金人員保障、政策法規等發生重大改變，導致計劃執行的基礎發生變化，就會導致許多事情不是按照我們預期的方向發展，此時以坦然的心態來修正計劃。當然，計劃是允許一定的偏差的，小于該偏差的就不用調整，但是要加強監控，大于該偏差值的，就要及時調整，否則計劃將無法實施。

5、計劃要有激勵性。計劃的內容是尚未實現的，但又是通過努力可以實現的，這就要求計劃的制訂具有一定的科學性。這個科學性不單單表現在計劃的目標上，更應該表現在計劃的措施、資源的保障上。計劃目標過高，會使人望而生畏，感到遙不可及，從而喪失了信心；計劃目標過低，唾手可得，又使人不求進取，不利于調動人員的積極性。只有計劃科學可行，才能充分調動計劃執行人員的積極性，激發人的內在潛能。因此，科學有效的計劃應該是通過努力能夠實現的。當然，這要通過科學的計劃編制過程來實現的。

五、結語

任何工程項目，都不可能規避進度問題。對于房地產項目，進度管理的重要性更是不言而喻。出于資金安排和銷售的需要，房地產企業事前擬定的開盤時間和入伙時間是不會輕易變更的，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在入伙前完成竣工驗收。實際操作中，工程往往是前松后緊，出現“結構性”進度控制脫節，即前階段超期，后階段趕工。房地產企業為了能趕上上述兩個時間點，往往犧牲工程質量，最終問題爆發于物業管理階段，增加了企業物業管理成本，降低了企業美譽度。本文以上談了談自己的看法。