房地產企業財務管控體系的構建與優化探究

【摘要】隨著我國城市化進程的加速，必須要求房地產財務管控系統需要有一個長期、系統、綜合的管理和控制，盡量是成本核算和收益核算都盡量精確。本文主要從房地產企業財務管控現狀出發，淺要分析了其財務管控體系構建的具體措施和優化的建議，希望可以對完善房地產企業財務管控體系起到一些作用。

【關鍵詞】房地產；財務管控；體系構建；優化措施

一、房地產企業財務管控特色

（一）投資風險較高，決策需謹慎

目前我國內需是剛性需求，所以房產短期風險不是很高。但是房產企業的項目時間跨度長，管理周期長，在這漫長的不確定經營周期內，一系列不確定的因素加大了房地產企業的風險。所以，房地產企業的財務管控體系構建中一定要有完善具體的風險評估機制，提高項目投資決策的科學性，盡量降低企業的財務風險。

（二）經營方法獨特，成本管理復雜

雖然房地產的費用主要是征地用地以及房屋建設的部分，但是由于項目建設的時間跨度大，對于不同項目不同時間的成本計算不同，甚至同一會計核算項目也需要根據時間計算成本，所以需要財務管控體系要有完善的根據時間核算的成本核算體系。

（三）產品開發周期長，投入金額多

我國房地產企業取得了快速發展的契機，但是如何邁向持續化發展的道路卻還需要進一步探索。同時我們也要認識到房地產行業是投資密度和風險程度都很高的行業，所以對于房地產企業財務監控體系的構建就變得至關重要。

房地產企業的項目一般都是需要大量資金投入開發和建設的工程，包括征地、土地使用、房屋建設、施工、完工、出售等一系列的過程，時間跨度最少為一年，周期性較長。隨著我國城市化進程的加速，必須要求房地產財務管控系統需要有一個長期、系統、綜合的管理和控制，盡量是成本核算和收益核算都盡量精確。

（四）財務管理難度較大

由于房地產企業的項目涉及范圍廣，包括相關政府部門、土地征用對象、被拆遷者、投資者、施工工人等，很多的利益相關群體。如何協調好各方利益關系，給房地產企業的財務管控人員提出了一個巨大的難題。如何應對財務管控的復雜性和多樣性，需要一個完善全面的現代化企業財務管控的體系。

二、房地產企業財務管控存在的問題

（一）缺少戰略性的管理戰略

房地產企業的財務管控有其自身特點，要求其管理人員對于籌資、投資、利潤分配等有一個宏觀的上的了解，以便更加有力面對企業所面臨的各種復雜環境和挑戰。而目前我國很多房地產企業在財務管控上缺少戰略性的把控，使得融資困難，企業管理資金方式落后，企業盲目投資產品等，無形之中降低了企業的核心競爭力。

（二）財務管控基礎薄弱

目前，我國很多房地產企業財務管控停留在基礎的會計核算基礎上，缺少預測和控制分析，財務功能單一，對于決策的幫助不足。有的房地產企業財務管控監督體系薄弱，有貪污腐敗現象出現，導致高層管理者無法真實了解企業財務管理狀況，相關制度體系不健全的弊端很嚴重。

（三）資金管理方式落后

盲目追求高端產品，忽視流動資金的問題和融資困難的存在，這是目前房地產企業的通病。在正常投資活動中，很多中小房地產企業沒有根據以市場行情為依據，盲目追求高端產品，投資決策缺乏可行性和科學性，忽視房地產行業市場真正所需。同時很多房地產企業日常經營活動中，不重視流動現金流量的管理監察、未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況不容樂觀。房地產企業在籌集資金時也會遇到融資困難的問題，商業銀行前期對于房地產企業開展較全面的資金調查使得時間耽誤過多，服務效果的滯后局面，影響房地產企業的正常發展。

（四）成本管理不到位

很多中小房地產企業財務管控人員自身素質不高，缺乏房地產開發的專業技能，不熟悉企業內部財務管理控制和核算體系等。尤其在成本管理上，更多的體現了成本管理落實不到位，缺少全面系統的管理，缺少對于企業項目全過程的考察，認為財務管理主要是前期過程，缺乏對于項目實施過程中成本的監督和控制。

三、財務管控體系構建與優化

（一）加強資本的結構合理性

雖然會計學中所說的財務杠桿原理的確可以給企業的發展帶來杠桿效應的收益，但是太多借貸資金的流入也無疑增加了企業財務管理的風險導致企業破產的可能性增加。所以房地產企業要結合自身實際情況以及對未來發展的預期綜合分析，包括經濟現狀和融資環境的安全性等，確定資金合理的結構，降低企業財務風險。

（二）不斷提升財務管理水平尤其成本管理水平

房地產企業要注重加強對于財務管控人員的培訓和人力資源開發工作。使其對于本企業財務管控有一個全面系統的認識，爭取做到全員、全方位、全過程的財務管控尤其是成本管控的體系構建。不僅要做好事前的預算工作，對于項目進程中的很多成本也要有效的監督核查，完工的復查也是財務管理的重要任務。爭取全方位全過程降低財務成本。

（三）加強房地產企業基礎財務管理

財務管理是企業管理的核心。要想構建并優化財務管理體系，企業必須從基礎財務管理做起，針對基礎管理薄弱，財務管理欠缺等問題做出策略上的改變。首先要轉變企業傳統財務管理的思想，利用更加先進的財務管理技術和手段，加強企業基礎財務工作。在處理好日常的會計報表和核算等基礎上，要加強預測和分析財務職能的訓練和加強。同時，要不斷完善企業內控財務管理制度，加強內控制度。企業內部的審計部門要重點加強內審制度的完善和健全，提高企業的抗風險的能力，對于不合理的財務信息要及時糾正和控制，是企業的內控制度的構建落到實處，使財務監督制度有效的落實。

（四）積極拓寬融資渠道，提高信用等級

中小房地產企業要想改變目前融資困難的現狀，必須要改變自身的信用發展觀念，提高融資能力前提是先要提高自身的信用等級，改善銀行對于中小房地產企業的看法。同時，在企業的發展過程中要積極和其他組織誠信合作，遵守商場的信用規則。另外還要積極拓寬房地產發展的融資渠道，獲得銀行融資信譽，與其他金融中介性的組織合作，讓銀行熟悉自己的業務過程和發展狀況，提高自身的信用等級，取得銀行的信任，為融資的可持續發展提供出路。

（五）完善企業戰略性財務管理制度

房地產企業實行有效的籌資、投資和利益分配管理體系是企業的戰略性財務管理制度構建的前提，是企業戰略目標實現的保障。房地產企業要構建良好的企業文化，重視財務管控的作用，從而提高自身的核心競爭力。首先根據自身情況，確定合適的企業發展戰略。在企業籌資戰略下，擴寬融資渠道，為企業發展籌集足夠的資金；在企業投資戰略指導下，確定財務決策的可行性和科學性，做好項目具體的落實；在利益分配的指導下，確定合理的分配制度，保持企業的可持續發展。在構建和完善財務管控制度過程中，中小房地產企業要努力實現所有權和經營權的分開，盡量減少投資者對企業日常運行干預，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，以科學的管理理念和管理制度對企業管理。

參考文獻

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