房屋維修管理工作淺議

【摘 要】根據(jù)多年的房屋維修工作的實踐經(jīng)驗，通過對其意義、特點和性質(zhì)的縝密分析，提出了房屋維修類型的劃分辦法，并對房屋維修的工作內(nèi)容進行了詳細的闡述，以期對房屋維修工作的科學(xué)、高效管理提供一定的參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房屋；維修；管理；特點；內(nèi)容

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟領(lǐng)域的一個重要行業(yè)，也是我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房產(chǎn)對于個人的重要性是不言而喻的，當(dāng)前人們談?wù)摗㈥P(guān)注的話題，更多的是房產(chǎn)的市場價格，而往往忽視了房屋固有的使用價值。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，房屋維護、修繕的重要性，正浮出水面，成為房地產(chǎn)行業(yè)一個新的話題。如何通過對房屋的維護、修繕，減少房屋自然老化，確保房屋使用功能的長期發(fā)揮，乃至進一步實現(xiàn)房屋的功能性拓展，以延長房屋的使用年限，實現(xiàn)房產(chǎn)保值，顯然同樣重要。本文依據(jù)房屋維修管理工作的意義、特點，結(jié)合作者多年從事房屋管理工作的實踐經(jīng)驗，從房屋維修工作的性質(zhì)入手，詳細分析、討論了房屋維修工作的類型和主要內(nèi)容，以期對房地產(chǎn)行業(yè)的房屋維修管理工作有所裨益。

1 房屋維修管理的意義

房屋維修包括房屋公用設(shè)施維修和房屋本體維修。其中，房屋公用設(shè)施維修是指物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項目。本文討論的主要是直接涉及房屋使用功能發(fā)揮的本體維修部分，其意義在于：

1）確保房屋使用功能。增強房屋住用的安全性能，延長房屋的使用壽命、改善住用條件。

2）增加房屋經(jīng)濟價值。房屋維修保養(yǎng)及時，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯咏?jīng)濟效益。

3）提升單位信譽價值。房屋作為固定資產(chǎn)，對一個單位來講，維修與保養(yǎng)做得好，能夠建立企業(yè)良好信譽，提升企業(yè)良好經(jīng)營形象，尤其對物業(yè)管理企業(yè)而言，能夠為企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展打下扎實基礎(chǔ)。

4）增加城市的社會價值。按照既定計劃對房屋的維修進行有效管理，能夠美化城市環(huán)境、美化生活，人民安居樂業(yè)，增強社會穩(wěn)定。

2 房屋維修管理的特點

房屋維修是房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，具有經(jīng)常性、復(fù)雜性和技術(shù)性的特點。

2.1 經(jīng)常性

隨著房屋使用年限的日益增長，以及自然或人為情況的因素影響，導(dǎo)致房屋設(shè)施正常損壞或使用功能減弱，再加上房屋所處地理位置、環(huán)境、用途、使用人情況不同的差異，同樣結(jié)構(gòu)的房屋使用情況以及設(shè)施損壞的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋維修是一項經(jīng)常性且不可或缺的重要工作。

2.2 復(fù)雜性

房屋維修管理量大面廣，它涵蓋了各個行業(yè)、千家萬戶，涉及項目多且復(fù)雜。房屋的多樣性、個體性和維修的廣泛性、分散性決定了房屋維修管理的復(fù)雜性。由于每一幢房屋有它獨特的形式和結(jié)構(gòu)，因此房屋維修必須根據(jù)房屋不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計、使用狀況制定不同的維修方案，組織進行不同的維修施工。也就是說房屋維修管理要針對不同情況分別進行組織管理，實施不同的管理方法，呈現(xiàn)其較強的復(fù)雜性。

2.3 技術(shù)性

房屋維修管理本身具有特殊的技術(shù)規(guī)定性，以建筑工程專業(yè)及相關(guān)專業(yè)為基礎(chǔ)，配有高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人，要求專業(yè)人員具備較豐富的維修以及管理經(jīng)驗，才能較好地完成維修任務(wù)。

3 房屋維修的類型

房屋維修的類型劃分依據(jù)有多種。但一般認為，主要按照房屋維修的對象和完整性，來劃分不同的類型。

3.1 按照維修對象的不同劃分。

按照維修對象的不同，房屋維修可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。其中，結(jié)構(gòu)性維修是指保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及維修；非結(jié)構(gòu)性維修指保障房屋正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋使用功能，增加房屋的使用年限。

3.2 按照維修房屋的完整程度劃分

按照維修房屋的完整程度不同，房屋維修可劃分為小修、中修、大修或翻修。小修稱維護，對房屋日常、零星的維修維護；中修是對不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的房屋，需進行局部修理；大修是指房屋主要結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重，居住已不安全，需進行全面修理；翻修是指房屋主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重損壞，喪失正常的使用功能，應(yīng)該進行全部拆除，需要另行設(shè)計、重新原地進行更新建造的過程。

4 房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括：制訂房屋維修計劃、維修施工管理、維修費用管理等方面。

4.1 制訂維修計劃

房屋維修與房屋保養(yǎng)往往是交叉進行的，實際操作中，維修在一定程度上影響著保養(yǎng)，因此在制訂維修計劃的同時，充分結(jié)合房屋保養(yǎng)等各方面實際，科學(xué)制訂房屋維修管理計劃。一般情況房屋維修管理計劃分為短、中、長期計劃。

4.1.1 短期計劃

短期計劃是指結(jié)合房屋竣工年限，對平時積累登記的簡單維修問題進行預(yù)計安排。一般是指日常性的維修、應(yīng)急性的維修、設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維護。屬于小、中修的范疇，確保維修房屋的正常使用。

4.1.2 中期計劃

中期計劃是指需要解決的包括使用中正常的小的損壞造成的非應(yīng)急性的維修。維修計劃的設(shè)置前提是不影響房屋的正常使用，及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護。一般來講，把需要進行房屋大修的內(nèi)容列入中期計劃中。

4.1.3 長期計劃

長期計劃是指針對房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備的老化程度的相關(guān)情況做出的比較長遠的維修規(guī)劃，且涉及的維修業(yè)務(wù)確保短期內(nèi)不會發(fā)生，需要將房屋進行較大資金投入且工程量大的維修內(nèi)容列入長期計劃。

4.2 維修施工管理

房屋維修施工一般包括現(xiàn)場勘查落實、選擇維修施工的人員隊伍、維修施工的組織準(zhǔn)備、調(diào)度現(xiàn)場及安排處理、資料交接等環(huán)節(jié)。

4.2.1 現(xiàn)場勘查落實

負責(zé)維修和從事施工的人員現(xiàn)場勘查這一環(huán)節(jié)是必不可少的。現(xiàn)場勘查落實要求技術(shù)過硬、熟悉房屋構(gòu)造的專業(yè)人員去做，做好現(xiàn)場記錄整理，為制訂維修計劃、具體施工提供詳實的基礎(chǔ)資料。

4.2.2 維修施工的組織

根據(jù)現(xiàn)場勘查的具體情況，選擇施工隊伍、部署維修施工的進行步驟，做好相關(guān)組織準(zhǔn)備，安排好工期、施工人員、材料等事宜，做好落實維修任務(wù)、編制維修計劃、設(shè)計方案和施工組織設(shè)計。

4.2.3 維修工作及后續(xù)管理

維修工作進行過程中，負責(zé)人員總調(diào)度維修進度，對現(xiàn)場發(fā)生的問題跟進處理，以確保工期的完成。工期完成后，管理人員負責(zé)將相關(guān)資料按照所屬職能部門進行有序交接，確保資料完整存檔。

4.3 維修費用管理

維修費用主要考慮人工、材料、設(shè)備使用、物業(yè)管理等基礎(chǔ)性費用。另外，專項維修基金的管理和使用，也是管理者必須考慮的重點問題。

4.3.1 維修基礎(chǔ)性費用管理

維修費用涉及材料、人工、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理等多個方面。在工程開始前管理人員須做好維修費用預(yù)算，對多個涉及方面進行充分預(yù)計，同時考慮部分可能出現(xiàn)的額外費用，制訂經(jīng)濟合理的修繕費用標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2 按照政策規(guī)定用好共用部位專項維修基金

專項維修基金作為只有房屋共用部位維修可以正常使用的資金，存在其特殊的一面。管理者應(yīng)協(xié)助單位做好這部分資金的使用。專項維修基金作為專項使用的款項，雖然審批較為嚴(yán)格，但賬戶獨立，管理者根據(jù)實際情況可以靈活掌握具體使用，掌握好專項基金的調(diào)度使用，可以較好地緩解房屋維修費用緊張的壓力。

5 結(jié)語

房屋是有較高經(jīng)濟價值的有形資產(chǎn)，是能夠長期供人們居住、生活、學(xué)習(xí)、工作的不動產(chǎn)的總稱。房屋維修管理工作是一項系統(tǒng)的復(fù)雜工程，具有極強的專業(yè)性，及時、良好的房屋維修與養(yǎng)護，有利于逐步改善生活條件，不斷滿足社會需求和人們居住生活的需要；有利于房屋價值追加，延續(xù)物業(yè)的自然損耗，提高物業(yè)的使用價值，促進房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費各環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。因此，通過科學(xué)地認知房屋維修的性質(zhì)，正確劃分房屋維修類型，不斷加強對房屋維修工作的綜合管理，做好房屋維修的計劃制定、施工管理和費用管理間的平衡，就一定能實現(xiàn)房屋管理工作走向更加科學(xué)、高效。

[責(zé)任編輯：楊玉潔]