房屋維修管理工作淺議

【摘 要】根據多年的房屋維修工作的實踐經驗，通過對其意義、特點和性質的縝密分析，提出了房屋維修類型的劃分辦法，并對房屋維修的工作內容進行了詳細的闡述，以期對房屋維修工作的科學、高效管理提供一定的參考借鑒。

【關鍵詞】房屋；維修；管理；特點；內容

房地產是我國經濟領域的一個重要行業，也是我國國民經濟的支柱性產業之一。房產對于個人的重要性是不言而喻的，當前人們談論、關注的話題，更多的是房產的市場價格，而往往忽視了房屋固有的使用價值。但是，隨著房地產行業的日趨成熟，房屋維護、修繕的重要性，正浮出水面，成為房地產行業一個新的話題。如何通過對房屋的維護、修繕，減少房屋自然老化，確保房屋使用功能的長期發揮，乃至進一步實現房屋的功能性拓展，以延長房屋的使用年限，實現房產保值，顯然同樣重要。本文依據房屋維修管理工作的意義、特點，結合作者多年從事房屋管理工作的實踐經驗，從房屋維修工作的性質入手，詳細分析、討論了房屋維修工作的類型和主要內容，以期對房地產行業的房屋維修管理工作有所裨益。

1 房屋維修管理的意義

房屋維修包括房屋公用設施維修和房屋本體維修。其中，房屋公用設施維修是指物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目。本文討論的主要是直接涉及房屋使用功能發揮的本體維修部分，其意義在于：

1）確保房屋使用功能。增強房屋住用的安全性能，延長房屋的使用壽命、改善住用條件。

2）增加房屋經濟價值。房屋維修保養及時，使房屋保值、增值，為業主使用人、物業企業、國家帶來直接經濟效益。

3）提升單位信譽價值。房屋作為固定資產，對一個單位來講，維修與保養做得好，能夠建立企業良好信譽，提升企業良好經營形象，尤其對物業管理企業而言，能夠為企業業務發展打下扎實基礎。

4）增加城市的社會價值。按照既定計劃對房屋的維修進行有效管理，能夠美化城市環境、美化生活，人民安居樂業，增強社會穩定。

2 房屋維修管理的特點

房屋維修是房地產管理的重要內容，具有經常性、復雜性和技術性的特點。

2.1 經常性

隨著房屋使用年限的日益增長，以及自然或人為情況的因素影響，導致房屋設施正常損壞或使用功能減弱，再加上房屋所處地理位置、環境、用途、使用人情況不同的差異，同樣結構的房屋使用情況以及設施損壞的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋維修是一項經常性且不可或缺的重要工作。

2.2 復雜性

房屋維修管理量大面廣，它涵蓋了各個行業、千家萬戶，涉及項目多且復雜。房屋的多樣性、個體性和維修的廣泛性、分散性決定了房屋維修管理的復雜性。由于每一幢房屋有它獨特的形式和結構，因此房屋維修必須根據房屋不同結構、設計、使用狀況制定不同的維修方案，組織進行不同的維修施工。也就是說房屋維修管理要針對不同情況分別進行組織管理，實施不同的管理方法，呈現其較強的復雜性。

2.3 技術性

房屋維修管理本身具有特殊的技術規定性，以建筑工程專業及相關專業為基礎，配有高素質的專業技術人員和技術工人，要求專業人員具備較豐富的維修以及管理經驗，才能較好地完成維修任務。

3 房屋維修的類型

房屋維修的類型劃分依據有多種。但一般認為，主要按照房屋維修的對象和完整性，來劃分不同的類型。

3.1 按照維修對象的不同劃分。

按照維修對象的不同，房屋維修可分成結構性維修和非結構性維修。其中，結構性維修是指保證房屋結構安全、適用和耐久，對破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及維修；非結構性維修指保障房屋正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋使用功能，增加房屋的使用年限。

3.2 按照維修房屋的完整程度劃分

按照維修房屋的完整程度不同，房屋維修可劃分為小修、中修、大修或翻修。小修稱維護，對房屋日常、零星的維修維護；中修是對不符合建筑結構要求的房屋，需進行局部修理；大修是指房屋主要結構損壞嚴重，居住已不安全，需進行全面修理；翻修是指房屋主體結構嚴重損壞，喪失正常的使用功能，應該進行全部拆除，需要另行設計、重新原地進行更新建造的過程。

4 房屋維修管理的內容

房屋維修管理的主要內容包括：制訂房屋維修計劃、維修施工管理、維修費用管理等方面。

4.1 制訂維修計劃

房屋維修與房屋保養往往是交叉進行的，實際操作中，維修在一定程度上影響著保養，因此在制訂維修計劃的同時，充分結合房屋保養等各方面實際，科學制訂房屋維修管理計劃。一般情況房屋維修管理計劃分為短、中、長期計劃。

4.1.1 短期計劃

短期計劃是指結合房屋竣工年限，對平時積累登記的簡單維修問題進行預計安排。一般是指日常性的維修、應急性的維修、設施設備的應急維護。屬于小、中修的范疇，確保維修房屋的正常使用。

4.1.2 中期計劃

中期計劃是指需要解決的包括使用中正常的小的損壞造成的非應急性的維修。維修計劃的設置前提是不影響房屋的正常使用，及時修復的預防性養護。一般來講，把需要進行房屋大修的內容列入中期計劃中。

4.1.3 長期計劃

長期計劃是指針對房屋結構、設施設備的老化程度的相關情況做出的比較長遠的維修規劃，且涉及的維修業務確保短期內不會發生，需要將房屋進行較大資金投入且工程量大的維修內容列入長期計劃。

4.2 維修施工管理

房屋維修施工一般包括現場勘查落實、選擇維修施工的人員隊伍、維修施工的組織準備、調度現場及安排處理、資料交接等環節。

4.2.1 現場勘查落實

負責維修和從事施工的人員現場勘查這一環節是必不可少的。現場勘查落實要求技術過硬、熟悉房屋構造的專業人員去做，做好現場記錄整理，為制訂維修計劃、具體施工提供詳實的基礎資料。

4.2.2 維修施工的組織

根據現場勘查的具體情況，選擇施工隊伍、部署維修施工的進行步驟，做好相關組織準備，安排好工期、施工人員、材料等事宜，做好落實維修任務、編制維修計劃、設計方案和施工組織設計。

4.2.3 維修工作及后續管理

維修工作進行過程中，負責人員總調度維修進度，對現場發生的問題跟進處理，以確保工期的完成。工期完成后，管理人員負責將相關資料按照所屬職能部門進行有序交接，確保資料完整存檔。

4.3 維修費用管理

維修費用主要考慮人工、材料、設備使用、物業管理等基礎性費用。另外，專項維修基金的管理和使用，也是管理者必須考慮的重點問題。

4.3.1 維修基礎性費用管理

維修費用涉及材料、人工、設施設備、物業管理等多個方面。在工程開始前管理人員須做好維修費用預算，對多個涉及方面進行充分預計，同時考慮部分可能出現的額外費用，制訂經濟合理的修繕費用標準。

4.3.2 按照政策規定用好共用部位專項維修基金

專項維修基金作為只有房屋共用部位維修可以正常使用的資金，存在其特殊的一面。管理者應協助單位做好這部分資金的使用。專項維修基金作為專項使用的款項，雖然審批較為嚴格，但賬戶獨立，管理者根據實際情況可以靈活掌握具體使用，掌握好專項基金的調度使用，可以較好地緩解房屋維修費用緊張的壓力。

5 結語

房屋是有較高經濟價值的有形資產，是能夠長期供人們居住、生活、學習、工作的不動產的總稱。房屋維修管理工作是一項系統的復雜工程，具有極強的專業性，及時、良好的房屋維修與養護，有利于逐步改善生活條件，不斷滿足社會需求和人們居住生活的需要；有利于房屋價值追加，延續物業的自然損耗，提高物業的使用價值，促進房地產業生產、流通、消費各環節的良性循環。因此，通過科學地認知房屋維修的性質，正確劃分房屋維修類型，不斷加強對房屋維修工作的綜合管理，做好房屋維修的計劃制定、施工管理和費用管理間的平衡，就一定能實現房屋管理工作走向更加科學、高效。

[責任編輯：楊玉潔]