淺談個(gè)人投資房地產(chǎn)的相關(guān)問題

【摘 要】中國房價(jià)多年來一直呈現(xiàn)上漲趨勢，個(gè)人投資房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為一種新型投資方式。本文通過對中國房價(jià)的預(yù)測，就個(gè)人投資房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)衡量方式及注意事項(xiàng)進(jìn)行了論述，以期對個(gè)人投資房地產(chǎn)取得理想收益有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)；投資；回報(bào)

中國房價(jià)從十多年前開始上揚(yáng)后一直呈上漲趨勢，未來房價(jià)既有上漲的推力，也有下降的拉力。上漲的推力表現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束、地方財(cái)政支付困難推高房價(jià)、宏觀政策對房價(jià)的態(tài)度是市場起決定性作用、流動(dòng)性依然充足對房地產(chǎn)有利、房地產(chǎn)市場的相對壟斷使房價(jià)下降不容易。下跌崩潰論主要是有人認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫，連著名的地產(chǎn)商都在提醒存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)很高，高得離譜。如果馬上搞不動(dòng)產(chǎn)登記，房價(jià)立即下跌；其次，二、三、四線城市住房供應(yīng)增加，價(jià)格甚至?xí)呦虮罎ⅰＨ鐪刂荨⒍鯛柖嗨埂⑸衲镜茸》績r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來也有可能出現(xiàn)大幅度下跌。

但綜合國內(nèi)外房地產(chǎn)的情況分析，中國房價(jià)會(huì)基本保持在現(xiàn)有價(jià)格水平，不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象。與股市相比，同為金融產(chǎn)品，股市可以在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大量交易，而房地產(chǎn)不可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行頻繁交易，而且相對于真正的金融產(chǎn)品都有集中固定交易場所來說，房地產(chǎn)做為非常特殊的金融產(chǎn)品則沒有，所以從這點(diǎn)上講，房地產(chǎn)不可能存在崩盤。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)大降，主要原因在于中國房地產(chǎn)價(jià)格的攀升主要是地租級差化的過程，而這個(gè)過程是不可逆轉(zhuǎn)的；其次，我國房地產(chǎn)價(jià)格還存在成本上的剛性，因?yàn)閮r(jià)格最終是由成本與利潤決定的，房地產(chǎn)成本主要土地成本、建筑成本和各種稅費(fèi)及營銷成本組成，這些成本中哪一項(xiàng)也不會(huì)有太大變動(dòng)，因此房地產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)大降的可能。

1 概念

個(gè)人投資房地產(chǎn)，主要指以非公有的形式從事商品住宅房、商鋪和商用寫字樓的購置租售，從中獲取收益的行為。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場在將來不會(huì)出現(xiàn)下跌趨勢，所以對于個(gè)人投資房地產(chǎn)，在相當(dāng)長的一段時(shí)間仍然會(huì)取得理想的收益。

2 個(gè)人投資房地產(chǎn)的投資回報(bào)衡量方式

個(gè)人投資房地產(chǎn)主要是通過投資回報(bào)率來衡量是否能收到最大化的收益，投資回報(bào)率公式為：投資回報(bào)率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。從投資回報(bào)率公式可看出，個(gè)人可以通過降低銷售成本提高利潤率，對于投資房地產(chǎn)的投資回報(bào)，可分為兩種模式進(jìn)行衡量，一種是不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的回報(bào)率計(jì)算方法，二是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的回報(bào)率計(jì)算方法。

2.1 不考慮貨幣時(shí)間的投資回報(bào)率計(jì)算方法

租金回報(bào)率：較適用于一次性付款購房。具體計(jì)算方式是：租金回報(bào)率=每月租金收益×12 /購房總價(jià)。如李先生在某小區(qū)購得一套商品房，總價(jià)為35萬元，成交單價(jià)為7000元/平方米，一次性付款成交。對外出租后租金為1800元/月，那么張先生的租金回報(bào)率為：租金回報(bào)率=1800×12/350000=6.17%。

投資回報(bào)率：較適用于按揭貸款購房者。具體計(jì)算方式是：投資回報(bào)率=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。如：李先生采用了按揭貸款的方式，首期房款為3成11萬元，按揭貸款24萬元，月供款約為1500元（供13年）。李先生將其以月租金1800元出租，此時(shí)投資回報(bào)率=（1800-1500）×12/（110000+0）=3.27%。

投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：投資回報(bào)率=（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋單價(jià)。此方法考慮了租金與房價(jià)兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資，但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析，因此采用不同的付款方式和不同的計(jì)算方法對于投資回報(bào)率的結(jié)果影響較大。

2.2 考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的回報(bào)率計(jì)算方法

以租還貸方式：其計(jì)算公式為：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）×12。這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資，該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但也有其片面性，這種投資類型通常被劃分為即刻回報(bào)型和培養(yǎng)回報(bào)型。

進(jìn)出差價(jià)對比方式：其計(jì)算方式為：投資回報(bào)率=（售出價(jià)格-購入價(jià)格-相關(guān)購入費(fèi)用）/（購入價(jià)格-相關(guān)購入費(fèi)用）。同時(shí)，判斷投資回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)，如商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率將大致是：商住兩用物業(yè)合理匯報(bào)率為10—12%、投資臨界點(diǎn)大于7%、超高回報(bào)率15%以上；爛尾番生物業(yè)合理匯報(bào)率為9—10%、投資臨界點(diǎn)大于6%、超高回報(bào)率20%以上；地鐵物業(yè)及名校物業(yè)合理匯報(bào)率為3—6%、投資臨界點(diǎn)大于3%、超高回報(bào)率10%以上。

3 個(gè)人投資房地產(chǎn)應(yīng)注意的因素

對于個(gè)人投資房地產(chǎn)，為了最大化地取得投資回報(bào)，關(guān)于投資過程中除了對投入產(chǎn)出比這一關(guān)鍵因素考慮外，也應(yīng)該注意以下因素：

（1）指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如該房所處的小區(qū)的位置、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)，以及房間的內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等；商品房內(nèi)在品質(zhì)提高、效用增大也有利提高租售房價(jià)上漲；再如房屋的朝向也會(huì)影響房價(jià)，在中緯度地區(qū)，朝南的住宅就比朝北的住宅舒適，因而租售價(jià)格也高。

（2）由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房地產(chǎn)租售價(jià)格受自身因素制約的現(xiàn)象是非常明顯的，這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)，即房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，租售價(jià)格往往也較高，而如果其緊臨高速公路、機(jī)場等噪聲源或垃圾處理場、臭河溝等視覺、空氣污染源，則租售價(jià)格就低。同時(shí)，如果其位于市中心位置，配套市內(nèi)設(shè)施、對外交通、通訊信息等成本低廉，租售比也會(huì)大有優(yōu)勢。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性，它是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格，其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體空間的固定性、不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的，因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。例如一個(gè)按同一建筑設(shè)計(jì)方案所建筑的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，租售價(jià)格也會(huì)有所差別；再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房價(jià)也會(huì)有差別，正是由于每一套住宅都有自身獨(dú)特的內(nèi)在價(jià)值，因而表現(xiàn)出不同的租售市場價(jià)格。

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