房地產(chǎn)：走向下半場

隨著五一小長假的到來，中國的房地產(chǎn)市場迎來了一年一度的“紅五月”。往年的這一時期，房地產(chǎn)市場往往會出現(xiàn)量價齊升的紅火局面。

然而，今年的五一，房地產(chǎn)市場卻持續(xù)遇冷。全國樓市在經(jīng)歷了一季度的“倒春寒”之后，進入5月份繼續(xù)“打噴嚏”。

僅以北京市場為例，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數(shù)、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%，更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期后連續(xù)7年來的最低值。

中國房地產(chǎn)到底是危機將至還是周期內(nèi)的正常波動？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在近期的公開發(fā)言中表示，在政策相對比較清晰的情況下，房地產(chǎn)市場未來更加復(fù)雜，結(jié)構(gòu)性問題越來越明顯。在這種情況下，市場不可避免出現(xiàn)一些信心不足，或者比較脆弱的現(xiàn)象。

市場復(fù)雜變幻

當前，與冷清的市場形成反差的是輿論對于房地產(chǎn)市場的“看空論”的火熱傳播。先是萬科在北京的一個項目以低于預(yù)期價格開盤，隨后其他新推盤項目價格也出現(xiàn)下調(diào)，市場上便開始流傳“萬科帶頭降價，樓市要崩盤”之說。

隨后網(wǎng)絡(luò)上開始盛傳萬科副總裁毛大慶在一次內(nèi)部沙龍上的發(fā)言：“全國房地產(chǎn)將下行，搞不懂北京樓市”，并當作是“看空樓市”論主要觀點。此事件越傳越大，以至于萬科公司不得不在5月1日晚上表態(tài)稱：“文章內(nèi)容不是由活動主辦方和萬科公司提供。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，雖然萬科予以否認，但是根據(jù)他的判斷，此發(fā)言稿的數(shù)據(jù)分析和邏輯思考無不帶著毛大慶的個人風格，萬科出面否認當屬面對市場“騷亂”的公關(guān)之舉。

國際房地產(chǎn)顧問五大行之一戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞表示，中國的房地產(chǎn)市場分析者往往通過一些現(xiàn)象就輕易得出房地產(chǎn)市場“泡沫破滅論”、“拐點論”、“崩盤論”的定論，其實這往往屬于以偏概全、未建立在事實根據(jù)上的推斷。他表示，以“泡沫論”的說法來看，其實更恰當?shù)氖强梢愿鶕?jù)經(jīng)濟學(xué)理論，利用需求與供給的因素來解釋中國城市房產(chǎn)的相對價格出現(xiàn)了快速增長，而不需要用泡沫的理論來解釋。并且，中國的特殊國情決定了中國政府會適當出手干預(yù)市場，不會讓房地產(chǎn)市場的泡沫吹大，一個尚且吹不大的泡沫又何以會破呢？

或許是對于中國民眾來講，住房問題實在是頭等大事，更或許是2014年的房地產(chǎn)市場確實變幻莫測太多復(fù)雜，使得近期房地產(chǎn)市場上演諸多“羅生門”。

回顧2014年的房地產(chǎn)市場，一季度雖然開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊追逐的熱情不減，大中城市樓市總體價格依然堅挺，但是樓市“降溫”的市場預(yù)期非常強烈。例如，近期北京二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個月下跌。按照外界流傳出的毛大慶的發(fā)言，這其中，中國政府的反腐行動對二手房市場有不小的影響。

在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發(fā)生分化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。樓市唱衰者們似乎再次找到了堅持悲觀的證據(jù)。

另外，多年來，嗅覺敏銳的投資者都把房地產(chǎn)市場作為分享中國經(jīng)濟發(fā)展成果的一張最穩(wěn)妥的入場券?，F(xiàn)在確有一些知名機構(gòu)投資者開始從房地產(chǎn)市場撤資。

其中最能引起市場轟動的莫過于4月初，李嘉誠的次子李澤楷將位于北京三里屯的電訊盈科中心出售給了泰國的一位華商。此次成交也意味著在短短的一年內(nèi)，李氏家族已經(jīng)清空了其在內(nèi)地的物業(yè)資產(chǎn)。有行業(yè)內(nèi)部人士說，這位超人“總是在危機發(fā)生的前兩到三年出售資產(chǎn)”。

何衍鈞表示，不要將李嘉誠站在全球眼光下展現(xiàn)的個體商業(yè)行為一再放大解讀。要看到更多的機構(gòu)投資者正在摩拳擦掌準備進入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。

政策走向清晰

目前房地產(chǎn)宏觀政策一直處于穩(wěn)定審慎的狀態(tài)。政策內(nèi)容包括：針對不同市場分類調(diào)控，增加產(chǎn)權(quán)商品房的供應(yīng)，抑制投資和投機性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。其長遠目標是建立房地產(chǎn)市場的長效機制。

回顧過去，中國的房地產(chǎn)“十年九調(diào)控，九調(diào)八漲價”。一輪又一輪猝不及防的宏觀調(diào)控政策讓不少開發(fā)商從聞“調(diào)控”色變到笑看潮起潮落。而從2013年7月30日中共中央政治局會議開始，中國的最高決策層關(guān)于房地產(chǎn)問題進行表態(tài)的措辭發(fā)生了一些微妙的變化。過去10年來頻繁出現(xiàn)的諸如“堅持不懈地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”等措辭，沒有再出現(xiàn)在與房地產(chǎn)有關(guān)的環(huán)節(jié)中。

取而代之的是借十八屆三中全會的契機推出的“建立中國房地產(chǎn)市場長效機制”的發(fā)展方向。針對某一特定行業(yè)的指導(dǎo)性政策發(fā)生變化，顯然是決策層有鑒于市場的客觀情況而做出的調(diào)整。目前針對房地產(chǎn)的長效機制的具體方案尚未出臺，外界判斷長效機制的總體基調(diào)將是“保持穩(wěn)定與審慎調(diào)整”。

從宏觀層面來看，業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前地方政府性債務(wù)規(guī)模雖然總體可控，但是仍有部分地方隱藏債務(wù)風險，并且這些風險與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)，因此任何新出臺政策在制定過程中必然會反復(fù)衡量這一地方債務(wù)平臺的風險。

同時，保持地方政府財政的健康度、為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尋找到可持續(xù)的投融資模式，也是“推動城鎮(zhèn)化建設(shè)”這一宏大命題下的核心要素。因此，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)被認為是最重要的長效機制，讓人口合理均衡地分布在不同規(guī)模的城市中，是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)和提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量最關(guān)鍵的一條。并且，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也被認為是破解當前鬼城困境的重要手段。

另外，改革土地制度，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)也被認為是建立長效機制的重要組成要素?？偠灾康禺a(chǎn)長效機制著眼從體制根源上解決涉及房地產(chǎn)的地根、銀根、稅收等根源性問題。

從微觀市場層面來看，何衍鈞表示，自2013年以來，市場上沒有見到更多的調(diào)控行政指令，但是既有的“限貸、限購”等針對住宅市場的調(diào)控仍在繼續(xù)執(zhí)行。對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸和資本市場融資再融資管控仍持續(xù)偏緊。同時，為房產(chǎn)稅等長效機制的建立而做準備的不動產(chǎn)登記等措施也在加快進行中。另外，北京的限價房和自住型商品房也在加快推出。

何衍鈞認為，從行政調(diào)控轉(zhuǎn)變到建立長效機制尚需時日，市場不會即刻出現(xiàn)變化，依然會在保持穩(wěn)定的前提下向健康方向逐步地發(fā)展。而從長遠來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)尚處于‘穩(wěn)中有升’的大周期中。

未來分化與轉(zhuǎn)軌

在過去10年，中國的商品房銷售面積年均增長速度是16%，隨著中國經(jīng)濟的放緩，房地產(chǎn)的增速必然有所放緩。秦虹表示，房地產(chǎn)市場投資機會也已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機會。

目前來看，未來房地產(chǎn)市場的分化與轉(zhuǎn)軌成為了業(yè)內(nèi)的普遍共識。大規(guī)模的大漲大跌不太可能出現(xiàn)，這種分化是多元的，既包括不同城市之間的房價的分化，也包括開發(fā)商之間的分化。

從宏觀層面來看，房地產(chǎn)市場和貨幣政策的關(guān)系比較密切，只要貨幣寬松，市場則會上漲；只要貨幣緊，市場就縮。中國人民大學(xué)國際貨幣研究所研究員俞平康認為，目前來看，中國將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，這就抽掉了宏觀貨幣政策的推動房價上漲的部分。

在微觀層面，何衍鈞認為，隨著不同城市和不同物業(yè)市場的發(fā)展步調(diào)出現(xiàn)分化，預(yù)計2014年市場分化現(xiàn)象也將進一步明顯。從住宅市場來看，豪宅市場銷售價格難以下降，成交量不會出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)；而剛需市場在政策性住房的沖擊下，調(diào)整動作將放大。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來二手房將有很大的發(fā)展空間。而針對目前剛需群體較多的現(xiàn)狀，DTZ戴德梁行建議中小開發(fā)商因抗風險能力較弱，可以在適當時機考慮聯(lián)合開發(fā)的模式，并且目標客戶應(yīng)該鎖定為剛需客戶。