以房養老，行嗎？

日前，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外發布。《意見》明確提出：“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點。”具體操作辦法和實施計劃，有望今年一季度出臺。此《意見》一出，立即引起各界熱議，因為它包含了國人最關注的兩樁大事——房子和養老。

中國養老問題迫在眉睫

中國正在快速進入老齡化社會，這已經成為不爭的事實。在養老問題上，中國有著自己的國情——人口基數龐大、歷史欠賬太多，計劃生育長期化的負面作用漸顯。

有數據顯示，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。隨著第一代獨生子女的父母進入老年，家庭結構小型化、空巢老人養老難等問題日益顯現。

目前，我們主要依靠什么養老？一、社會養老。現狀是，“僧多粥少”，養老金只夠吃飽。二、養兒防老。目前中國已迎來“4-2-1”時代，即一對獨生子女結婚生子后，他們的家庭結構為，雙方父母、小夫妻二人和一個小孩。這種倒金字塔結構，已讓年輕人不堪重負，而教育、醫療、住房這“新三座大山”更使他們氣喘吁吁、舉步維艱。許多人感嘆：我們連自己的福祉都謀取不到，如何有能力讓父母老有所養。三、自己養老。盡早做好養老規劃，如購買股票、基金、商業保險或買房出租保證穩定收入來源等。

2050年左右，我國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個老人。僅從數字推斷，“以房養老”模式具有一定的可行性，但實際上，在中國推廣“以房養老”模式，其阻力可能會很大。

“以房養老”面臨五大難題

反向抵押這種特定的“以房養老”模式目前不會成為養老模式的主流趨勢，因為還有五大難題需要解決，但可以作為中國養老模式的一種嘗試和輔助補充。

難題一 養老觀念陳舊

雖然隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統觀念一直影響著中國人。調查發現。大多數老人表示無法接受“以房養老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊一緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女貼補一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產，對兒女以后生活有幫助。此外，還存在一個客觀因素，目前，我國尚未開征遺產稅，這也在間接鼓勵子女繼承遺產，阻礙老人“以房養老”。

難題二 養老機構不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構去，很大程度上是因為大多數養老機構不夠完善，缺少家的感覺。據不完全統計，我國養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，好點的養老機構收費較高，一般家庭負擔不起；差點的機構服務又不到位，這就是眼下普遍存在的狀況。

難題三 金融機構猶豫不決

據了解，“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自金融機構的猶豫，房價下跌和老人生存期核定的風險是他們最為擔心的因素。

目前“住房反向抵押”業務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“住房反向抵押”利率也是一大難題——貸款額少，老人不樂意；貸款期長，金融機構又可能吃虧。

“住房反向抵押”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算師的測算人員，這些問題都不是短時間能解決的。

難題四 受70年產權限制

我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權及土地上的附著物都將由國家無償收回。

當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都剩余不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價存在泡沫時，租不出去或賣不出去的情況也是可能發生的。

難題五 適用人群較小

“以房養老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產權；其次，老人與子女分開居住；第三，老人的經濟狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產的人可能更會考慮“以房養老”。而從觀念接受程度上看，中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經大大超出了很多人的承受能力，目前在二線城市買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養房都成問題，更別說以房養人了。

正確認識“以房養老”

盡管在國務院《意見》中“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”只是短短一句，但還是被媒體簡單地解讀為政府在大力推進“以房養老”模式，甚至有人質疑此舉是政府在推卸社會養老責任。但事實上，正如民政部副部長竇玉沛所回應的，以房養老是一種自愿的、自主選擇的行為，屬于個性化、高端化的市場化養老模式。從《意見》本身來看，政府養老的基本模式并沒有變，只是在確保政府兜底的同時給予市場養老模式一定的制度空間。如果只是將目光鎖定在一部分輿論對“以房養老”政策的誤解上，那么就可能喪失了對社會公眾憂慮養老問題的真觀察。

“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，這一模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經驗，也需要從國家層面進行系統、細致的制度設計。中國“以房養老”制度從形成到全面實施，至少需要三年到五年，甚至十年時間。接下來，政府要制定并完善相關基礎法律法規、政策制度，支持和鼓勵商業養老保險參與完善社會保障體系。例如“以房養老”在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期后地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規定，如何統籌管理、加強監管、防范風險尚處于討論階段。同時，目前正處于社會經濟轉型過程中，信用制度體系建設滯后，“以房養老”的市場準入制度和監管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進行引導和扶持。

鏈接：國外“以房養老”模式

美國：美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的倒按揭貸款，發放對象為62歲以上的老年人。

在美國比較流行的主要有三種類型，依據不同的貸款發放單位來區別：首先是聯邦政府保險的倒按揭貸款（又稱房產抵押倒按揭貸款），該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產品。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世，后人處理房產時折還貸款。

日本：以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

英國：“以房養老”主要有兩種形式。一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款，有20%左右50歲以上的老年人采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處置，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人。

荷蘭：是“以房養老”模式的起源國，但實際上，荷蘭人對這種養老方式并不感興趣，“倒按揭”在荷蘭基本沒有市場。荷蘭人之所以不喜歡“以房養老”，主要由兩方面因素決定。首先是房產觀念。荷蘭人通常比較“愛財”，認為擁有房產是成功的最直觀體現。受傳統觀念影響，他們覺得房子是一輩子為之經營的場所，必須自己擁有。另外，荷蘭人還喜歡把房產傳給子女。只有在特別緊急、實在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者倒按揭。一般荷蘭人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子大都是自己買下來的。2009年，荷蘭人住房自有率為57%，沒有租房的壓力，荷蘭人退休后的生活更輕松。