樓面地價暴漲將倒逼下半年房價

近來中國很多地方出現了“百年不遇”的極端高溫天氣，在長三角，更是嚴重，上海、杭州出現高于40度的氣溫，網上各種各樣曬路邊“煎蛋煎肉”照片。伴隨全國多地今夏頻現極端高溫，還有火熱的土地市場。

土地市場火熱如盛夏

目前的土地市場尤其以三大板塊特別“炎熱”：迄今為止北京年內土地出讓金累計已達943.8億，8月份突破千億指日可待。而上海也出現近年罕見的地塊掛牌出讓溢價率超過100%的情況。

中國房產信息集團（CRIC）數據顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓面地價平均高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創近一年來新高。值得一提的是，北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米，環比增長72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創下近41個月來新高。

其實，正如我在去年所料，2013年房地產市場復蘇步伐會越來越明顯，重點城市土地市場出現火熱。這次與2011年略有不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態勢，但市場并未預期樓市調控政策會再度趨緊。相反，個別城市因市場低迷已開始醞釀松綁，業界也沒有預期中央會對此舉進行叫停，現在看來的確也沒有出臺的跡象。

房地產市場火熱事出有因

房地產市場由明顯復蘇到目前一級土地市場的火熱，都是經濟內在情況的表象。表象背后的動因，其實不外如下6點：

（1）中國國內宏觀經濟下行壓力增大，而且隨著人民幣對美元的升值加速，越來越大，房地產對經濟的帶動作用正迫于無奈被重新審視；

（2）限購等調控措施過于行政化和短期化，管理層擬引導房地產市場健康可持續發展，不得不考慮建立更長效的市場調節機制代替現有的行政干預；

（3）新興經濟體資本向歐美回流，已經引發亞洲部分經濟體出現嚴重危機跡象，再調控，恐防重蹈2007-2008年初覆轍；

（4）地方債務危機嚴重，而地方財政如再無法從房地產市場“補血”，問題一觸即發；

（5）至2010年4月的調控以來，已經消化了很多2008-2009年土地市場存量土地，房地產市場供應量已經出現大幅度減少，房價、地價因為供求關系而上漲。

（6） 2010年調控集中核心一線城市額，結果當時很多大型房企跑到很多“非三大板塊”的二、三線城市做開發，但當中不少被套住了，最終他們還是認定在三大板塊的一線城市開發是相對安全的，所以都回來了。

下半年樓市展望

目前隨著越來越多的大型房企，將發展的戰略重心縮小至三大板塊的一、二線城市，必然增加這些地區的土地需求量，土地價格上漲趨勢顯著，同時，由于地方債務問題，政策層面對于當前土地市場一般不會太多干預手段，因此房企積極拿地的格局很難被扭轉，預計下階段土地市場仍將保持高溫狀態。

可以預見，2013年的房地產市場由復蘇走向另一輪行情，下半年仍然會在平穩中向上走。

但是，也不是全國一樣，而是結構性分化越來越嚴重。

上半年全國房地產銷售面積總體增加28.7%，銷售額同比增加43.2%，這樣的增長速度很快。下半年由于已經沖高，去年下半年高基數，所以估計步伐會稍微放慢。

鑒于房地產對地方經濟的重要作用，一旦中央對樓市量價齊漲局面“按兵不動”，且對地方放松調控之舉不加干涉，地方可能紛紛效顰，通過刺激樓市來增加土地出讓收入，以緩解地方債的還債壓力。

至于大家仍然關心的調控，估計新一屆管理層日后出臺的措施，也是越來越傾向用“更為精準”、“更為新的”、“更多金融工具”來有的放矢調控，不會再出現“全國一道菜”的調控。