海外地產投資熱：想要賺，先備課

近幾年，中國人海外投資地產十分紅火，從中秋國慶期間密集舉辦的各地房博會最新消息來看，海外房產投資今年再次形成熱潮，其中歐洲、澳洲、東南亞地區為首選投資目標。歐洲資產優質，市場成熟，法律完善，偏重移民、留學投資，換言之，這個是中長線；澳洲居住環境不錯，地大物博，但相比歐洲，包容度相對較差，并不適合“散戶”入貨無論是歐洲，還是澳洲、東南亞，對于有意投資海外地產的中國人來說，最基本也是最重要的，是必須在投資以前充分做好“功課”，這是海外置業成功的關鍵。

看準回報率 他2年炒出19棟房產

不愿過每天朝九晚五的生活，26歲的華裔青年楊威（Leon Yang）兩年前來到拉斯維加斯開展他的創造財富之旅，兩年以后的今天，他已經擁有大賭城區內19棟房屋，每一棟現在的市價都比他買的價錢高，房屋出租后帶給他的周轉現金，讓他有信心實現“33歲退休”那句年輕人愛掛在口頭上的夢想。...

楊威說，兩年前，他第一次來到賭城，看到掛牌求售的房屋到處可見，而且賣價比2005-2007年間跌了六、七成，他一下子看到了“從買房產發跡”的可能性。由于覺得機會一生難逢，他馬上考了內華達地產經紀人執照，準備作一名地產投資者——有經紀人執照，至少可節省下每筆交易的經紀費用。

2011年，拉斯維加斯的地產仍是銀行法拍屋遍及，買主可砍價的時期，楊威手中現金不多，沒工作貸不到款，于是他把要投資買下房屋的方向，定位在屋主自己貸款的先決條件下，他的做法是只付少許頭款，付給屋主比市場上高的貸款利率，有不少屋主懶得自己管理出租，寧可賣給楊威，收取他6.5%到7%的長期貸款利率，比把賣屋款存進銀行，利息好多了，他的地產經紀執照完全沒用到。

大學主修財稅及經濟的楊威在變成一名投資人以后發現，開始從事地產這一行后，自己關注的知識面更廣泛了，各地區的市場情報、美國經濟及通貨膨脹，房地產的價值分析等等，他還參加各項地產研討會，掌握最新市場動脈，同時建立房屋整修包工渠道，他的生活因此變得充實、有目標，他樂此不疲。

對拉斯維加斯今天的房市，楊威的看法是：仍然可進場，只要換另一種思維，放遠眼光，不要去懊惱沒有在過去二、三年買到房子，現在賭城投資房屋還是有5%-10%的回報率，雖不如前二年10%-15%回報率時期，但買主很多，房價有升值空間，要知道，拉斯維加斯這個城市仍在繼續成長之中，人口持續增加，較美國很多城市更為理想。

他買的房子當中，不乏別人轉手獲利的房屋，他選中的理由是別人賺了萬余元就出手而且愿貸款給他，他付給賣主的貸款月付比收來的租金打平，甚至還能剩余少許現金流，他準備多做幾年房東，再過二至三年房價更高時，再決定出售。楊威說，自己還年輕，未來還會出現幾個買進賣出的循環周期。

尋找潛力股，投資澳洲房產

錢信維是投資市場的“老法師”，涉獵過很多領域。他是一個土生土長的上海人，有著與生俱來的精明。他的第一桶金來自國庫券，那讓他很快成了萬元戶，也讓他發現了投資的魅力：“我發現靠錢生錢其實是一件非常有意思的事情。”1992年初，股票認購證在上海亮相，錢信維不顧家人反對，再一次把自己所有的資金全部押了上去，這次他足足賺了兩百萬元。1997年，錢信維投資郵票時首嘗失敗的滋味，200萬元打了水漂，雖然受到了打擊，但投資的理念已深入他的內心。而他對于投資機會的把握，也如非洲草原上獵豹的嗅覺般敏銳。

在2002年底，他看到有溫州朋友開始在上海收購房產，于是他也開始進入房產投資領域，隨著房價一路上漲，他手中的房產數量也在不斷增多，最多時曾達到12套。而他開始關注海外樓市是在2005年，那時身邊一些朋友因為資金鏈斷裂的慘狀，讓他開始考慮如何有效配置資產，尋求一種更合理穩健的投資方式。一次偶然的機會，錢信維聽一位澳洲回來的朋友介紹說澳洲房產有不小的投資機會，這位朋友告訴他，自己2002年在悉尼買了一套房，三年時間漲了70%，這位朋友還告訴他，澳洲的房地產市場在近40年的時間內，一直持續上漲。他似乎一下找到了答案。

有一次他看到網上有一篇文章介紹澳洲房產，這篇文章提到，澳洲房價與工資收入比要比上海低得多。當時上海的房價收入比已經超過20：1，而澳洲各個城市卻普遍只有6：1左右，但澳洲的經濟水平遠遠高于上海，因此他覺得澳洲的房產肯定有發展潛力。

通過進一步了解之后，錢信維發現朋友說得一點都沒錯。在近40年來，澳洲房地產市場基本上都保持著上漲態勢，年漲幅在8左右，也就是說，每隔10～12年房價就要翻一番。這種長期而穩定的增長方式，讓錢信維非常心動。

說做就做。2005年9月份，他挑中其中一套建筑面積約300平方米的獨棟別墅，總價34萬澳元，按當時的匯率，約合人民幣200萬元。錢信維購買的這套房產位于墨爾本西南面新興開發區內，這是一個海外華人開發的樓盤。新興開發區相對東面來說，目前還是一個尚未完全成熟的地區，但是墨爾本政府已經投入巨資在建設這個區域。

對于自己的選房經，他表示自己喜歡挑選潛力地區。他在上海當初就以5600元/平方米買進虹口區的新外灘花苑，以5000元/平方米的價格在聯洋社區購入一套商鋪，到目前為止，住宅價格已上漲了6倍，商鋪價格甚至翻了十幾個筋斗。“提前介入有潛力的區域進行投資，獲得的回報會更高。”他說。

看上去很美 海外地產投資需做足功課

有數據就顯示，近年來中國買家占歐洲境外投資者的比例已經達到了四成。不少跨國房產中介也都在以“海外買房不限貸”、“永久產權”、“自由買賣”等宣傳吸引中國投資者，然而投資海外房產，真的就是一本萬利嗎？

業內人士提示，海外房產投資風險不可小視。首先，海外置業有好多稅收相當高昂，在國外的房地產市場中，物業增值的速度通常比較緩慢，而且持有成本較高。購買房屋后，除了貸款利息、物業費，還要繳納物業稅、土地增值稅等稅費。而像別墅這樣的物業還需要繳納保險費用。

在海外投資所存在的政治、政策、市場、匯率等風險是投資者必須正視的。按照美國相關規定，每年要繳納房屋價值1%到2%的房地產稅，如用作出租，還要繳納租金的5%到10%作為管理費。一套20萬美元的房子每年僅房產稅就需要繳納2400美元左右。

另外，值得投資者注意的是，不同國家、城市的購房投資的收益差別也相當大。如倫敦的租金回報率可以達到6%，而溫哥華租金回報率僅為2%左右。

脫手也不容易，因為他們那邊人少，人不多，你房子再好，沒有人買你也是很麻煩的，有的人是說我不賣我就租，實際上租也是很困難，并不是那么簡單，例如收租金有時候就是很麻煩的一件事。

海外房產投資有一些關鍵問題，是在投資前必須去考慮的：1、當地合作伙伴關系；2、法律及交易程序；3、市場行情及前景分析；4、產品特質與購入/持有/租售方面的投入+產出全方位評估；5、最最關鍵的是，一旦出現特殊情況或不可控因素，您準備如何緊急處置？

從目前已掌握的情況來說，國人在海外房產特別是住宅類房產領域的投資，失敗案例不算很多，但其教訓，依然是投資者在投資前要注意的。之所以投資失敗，綜合起來看，主要源于以下四種情況：1、沒有深入了解和對比，高于市場價格入貨；2、法律及交易程序不熟稔，產生糾紛或延長交易；3、因為突發情況緊急處置房產時產生巨額費用或只能低價拋售；4、對產品特質認識不清，與最初的投資目標不符。

所以，海外地產雖然看上去很美，但如果你在投資前不充分“備課”，你可能會最終為這筆投資后悔。