天價房騷動：怎樣解決剛性需求

日本解決住宅剛性需求與商品房利潤的矛盾，其經(jīng)驗也許可以為我所用。

日本，曾經(jīng)是世界房價最高的國家。20年前，東京、大阪的天價房，曾讓很多日本人一邊擂桌罵娘一邊滿心期待——罵娘在于高得離譜的房價幾乎把所有工薪階層都變成了房奴；期待則在于買了房幾乎每天自家的財富都會看漲。

然而，對大多數(shù)一輩子只買一套房的普通人來說，飛漲的房價從根本上還是社會的災(zāi)難。在一個成熟的社會，一個白領(lǐng)要是因為還房貸讓他的家庭生活進入不安定狀態(tài)，肯定會跟容忍如此現(xiàn)象存在的政府叫板。

10年前到日本，面對一套公寓3000萬日元的價格，我這個中國人曾經(jīng)十分肝兒顫。不過慢慢就釋然了——到一些日本人家做客后，發(fā)現(xiàn)若干頗有成就的日本同事住的地方居然貌似狗窩。看來，日本人很多也是買不起房的。

進一步了解的情況更令人吃驚——3000萬日元一套房，還是房地產(chǎn)泡沫破裂之后的價格，在房地產(chǎn)泡沫時期，其價格曾漲到今天的8倍之多！也就是說，現(xiàn)在日本的房價，已經(jīng)像濕紙巾一樣擰過的了。但我們公司的老美看了仍然沒法理解一個房子怎么會賣得跟人參似的。

日本人說了，沒辦法啊，俺們?nèi)毡緡联M小，土地作為一種資源，不貴才沒有天理呢。

可貴大發(fā)了，就要亂套。什么叫貴大發(fā)了呢？一個偶然的機會我才算搞明白。那回，北京有家報紙托我在日本做采訪，對方是個經(jīng)濟學(xué)家。采訪完了，我想聽聽他對中國房價怎樣評價。對方字斟句酌地表示，中國的房價還在可以接受的范圍之內(nèi)。

我們房價和你們都差不多了，可工資還差好幾倍呢，這能叫可接受范圍之內(nèi)？我大為吃驚。

專家很冷靜地告訴我他這樣判斷的原因，跟日本人比，中國人在買房上遠沒有達到瘋狂的境界。

想當年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂的時候，日本房奴有三分之一的還貸與工資之比超過了100%。也就是說，每個月的工資全都用來還房貸，依然還不夠。

“這可真是瘋了。”我評價那個時候的日本人。

專家說，不是，當時的日本人很理智。他們判斷正是由于房價太瘋狂了，所以一定是日本政府在下一盤很大的棋，在背后操縱。既然是有人在下棋，就絕對不會允許崩盤，所以，政府一定會在關(guān)鍵時刻出手解決這一問題。而解決的方法，不知道哪個“磚家”斷定就是通貨膨脹。然后呢，就是如下的邏輯：你原來每個月掙10萬日元，還15萬日元的貸款是找死，但一通貨膨脹，你月工資會漲到30萬，那還15萬還困難嗎？所以，小伙子，現(xiàn)在不買房，等通貨膨脹了，房價也會上漲的，趕緊趁現(xiàn)在還沒漲先買下來，等通貨膨脹了，你就賺透了。于是，那房子再貴，砸鍋賣鐵也有人買。

然而，各種條件制約下，大規(guī)模通貨膨脹這種一廂情愿的事兒，日本政府最終也沒敢干。

所謂天下不如意事常八九，大體如此。結(jié)果呢，就“硬著陸”了唄。

賺錢的只是房地產(chǎn)商，好多日本人到今天還在以8倍于市價的房價還著八九十年代的房貸——只因為當時房子是緊俏貨，合同訂得霸王得很，不還房貸不僅要收房，還要坐牢。

不過，敢于讓房地產(chǎn)泡沫破裂的日本政府，應(yīng)該是有一定把握的，這一舉動雖然終結(jié)了日本經(jīng)濟的“景氣”時代，但并沒有引發(fā)社會的崩潰。其原因何在呢？

也許，就在于日本政府很清楚，這樣的泡沫不破是不可能的，唯一能做的，就是保護好社會的底線。具體地說，就是不要把剛性需求摻進來。

在談到房子的時候，“剛性需求”似乎是一個人們特別樂于提起的話題。似乎房價是剛性需求推動的，因為不斷有人要結(jié)婚、生孩子，所以，房子就是皇帝女兒不愁嫁，無論價錢怎樣高，你都不得不買。

實際上，這根本就是一個偽命題。

“剛性需求”，指的是生活中人必須要滿足的需求，比如要吃飯，要喝水，要住房子，這都屬于剛性需求。

剛性需求里面其實是分成兩個部分的。以房子為例，第一種是有剛性需求，買得起房子而且愿意買的。比如你家有好幾千萬，花一兩百萬買房子，你的需求剛性不剛性，對社會來說根本不重要。另一種呢，是有剛性需求，但買不起房子或者不愿意買的。比如剛畢業(yè)的大學(xué)生，砸鍋賣鐵也湊不夠按揭的錢，或者有點兒孝心，不忍心爹媽把養(yǎng)老錢拿出來給自己墊首付的。這第二種人，才是剛性需求，真正需要重視的人群。

以房地產(chǎn)商的說法，這種人，既然需求是剛性的，他早晚得買房。不忍心壓榨爹媽的，逼急了他也就壓榨了；砸鍋賣鐵湊不夠錢的，借高利貸、賣血……只要他想結(jié)婚也非湊出來不可。反正中國人多，你不買，他也得買。

照這個說法，無論中國還是日本，這房子沒法降價。問題是，吃飯是剛性需求，怎么不見糧食漲成天價呢？

這樣的宣傳背后，忽略了剛性需求最重要的本質(zhì)——既然需求是剛性的，假如不滿足，那對方就沒法生活了，結(jié)果呢？那就只有造反一條路了。比如，明朝崇禎時候，吃飯就是剛性需求，沒飯吃了，就造反了。國民黨政權(quán)怎么完蛋的，也可以參考。

所以，沒有一個政府敢于漠視剛性需求無法滿足的事情，而必須提供解決方案。

不過，房子這個剛性需求怎么處理？政府向每個買不起房的賣便宜房，或者干脆分房？

那恐怕是不可能的。房地產(chǎn)業(yè)在日本從20世紀70年代到80年代，乃至今天，都是支撐經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)之一，有了它的發(fā)展，可以帶動一大批其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府出面賣便宜房，一來里面貓膩大了，這等好事很難輪上老百姓；二來等于給房地產(chǎn)業(yè)潑冷水，那是跟自己的整個經(jīng)濟發(fā)展過不去。

當日本的房產(chǎn)貸款達到80年分期，每月還款超過平均工資的時候，有剛性需求但沒地方住的日本青年人，是很有造反的危險的。

日本政府當年一定絞盡腦汁思考怎樣在這樣的局面下解決問題。而且，由于當時日本的高房價沒有任何一個國家可及，這種解決方案必然不能是一個頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的東西。

但是，日本房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵到高潮，十幾年的時間，日本社會一直穩(wěn)定，甚至房地產(chǎn)泡沫破裂后，如今的房價下有剛性需求但買不起房的人也不少，卻未見他們造反，說明日本政府的招數(shù)還是蠻有效果的。

筆者到日本以后，發(fā)現(xiàn)了一個相互矛盾的現(xiàn)象。第一，房價高昂，即便是金領(lǐng)白領(lǐng)也不乏住狗窩的；第二，很多低收入者卻住著寬敞的大房子，而且到處可以看到空空無人的公寓。

這個現(xiàn)象的背后，就是日本政府解決高房價引發(fā)社會動蕩，滿足剛性需求問題的答案。

面對這個難題，日本政府采取的措施是——大建公用住宅。

在日本，各縣（級別相當于中國的“省”）建有大批“縣營住宅”，各市建有大批“市營住宅”，專門提供給低收入者居住。所用均為國有土地，建筑多為高層單元住宅，除了交通多不甚方便外，其居住質(zhì)量并不低于普通公寓。

正是由于這種做法，日本底層買不起房的民眾，可以住進市營、縣營住宅，而無須在商品房的天價面前變成社會動蕩的基礎(chǔ)……

話說到這里，估計有性急的朋友會說，咱們中國早就開始建經(jīng)適兩用房啦，不過效果可不像你琢磨的那樣好。第一數(shù)量不夠，第二抽選可以抽出五聯(lián)號來，這根本就是一個不成功的方案嘛。

然而，日本的公共住宅和我國目前的經(jīng)適兩用房，有一個關(guān)鍵的不同，正是這個關(guān)鍵的不同，讓我們預(yù)感到中國可能“抄襲”這一方案來解決中國房子的問題。

這個關(guān)鍵之處在哪兒呢？

日本公共住房最大的特色就是——只租不賣。在早期，還有一個租公房者定期搬家的制度。也就是說租了公房只能住兩年，過了以后你就得重新參加抽簽，公家?guī)湍惆峒覔Q到新的地方。房子固然是有，但是不允許你連續(xù)居住，這就讓弄到公房然后偷偷轉(zhuǎn)手高價出租者成本驟增。

竊以為，正是這一點，讓制度性腐敗對此無從下手。

據(jù)說，乾隆年間河南大災(zāi)，周圍各省不是大量涌進災(zāi)民造成社會問題，就是地方官拒絕災(zāi)民入境遭到輿論攻擊。只有江南總督李衛(wèi)那里處理得最好。理由很簡單，李衛(wèi)舍粥，里面必加葦稈、稻草、灰土這些稀奇古怪的添加物。于是，到江南的河南災(zāi)民，吃是吃得飽，但是吃不好，有災(zāi)時不得不來，災(zāi)后誰也不愿意賴在他這里不走。

日本方面，因為制度已經(jīng)比較成熟，還有幾條對租公房者的限制——第一，定期的收入審核，超出收入的不允許入住；第二，公房分級，白領(lǐng)也可以住公房，但叫做“公社房”，房費較高，等等。

日本政府當年在全民居住恐慌之中大造公用住宅，現(xiàn)在看來，是造多了。再加上日本人口遞減趨勢的發(fā)展，現(xiàn)在日本稍微偏遠的地方，都可以看到很多公用住宅的信箱上糊著牛皮紙——這表示空房沒人住的意思。今天日本的窮人還是要去抽取公用住宅的，但并不是他們沒地方住，而是希望盡量住到比較好的地方。

從日本的經(jīng)驗看，技術(shù)層面上中國并不存在房子危機——日本的人口密度和房屋建造成本遠高于中國，而日本的房子供應(yīng)達到了過剩的狀態(tài)，中國也可以做到。中國的房子是相對不足，和移民500萬到摩納哥公國造成的絕對不足不是一回事。

這個制度的關(guān)鍵之處，在于公房產(chǎn)權(quán)不允許出賣，從而把剛性需求的住房和金融衍生品的商品房區(qū)分開來。

如果你真的沒有錢買房，為剛性需求所逼，不定會干出搶銀行或是往火車站扔手榴彈這類事情，那么，政府給你提供可以居住的廉租房，結(jié)婚、生孩子都沒有問題。但是房子地點會比較偏遠，交通不便，學(xué)校也不太好。更重要的是，你必須接受沒有屬于自己的房子這一現(xiàn)實，也要接受對女朋友說明自己住址的時候承受撇嘴的待遇。

剛性需求不是要擁有自己的房子，而是能有居住的地方、結(jié)婚的地方、生孩子的地方。

而在日本購買商品房的，和購買股票沒有什么區(qū)別，房地產(chǎn)商不需要降價，不需要漲價，也不需要保持原價，只要隨行就市。因為客戶買的不僅僅是房子，還是金融產(chǎn)品（兼有住房功能），是漲是落，那就按照金融市場的規(guī)律吧。金融產(chǎn)品這類東西，有跌，就有漲的時候。

當然，你花大價錢在好地方買了自己的房子，可以有更多選擇和利益，比如你的孩子在教育競爭中天然處于有利地位。別人也不能嫉妒，這就是現(xiàn)實。調(diào)整，只有當你掙到跟人家同樣多的錢，或者社會進步到可以更加平等才可以，都不是振臂一呼可以解決的。

日本的經(jīng)驗證明，剛性需求，通過政府大量建造和提供廉租房是可以解決的。

（責(zé)編：王容）