房地產業偽市場化格局正在嬗變

當前，中國人最關心的是什么？首推的估計還是房價。但出人意外的是，無論是十八屆三中全會公報，還是其后出臺的全面深化改革決議，對房地產業幾乎不著一墨。但公報與決定中很多條款，都對房地產市場有重大影響。明眼人都深深感到，三中全會后，中國房地產業市場的重大拐點，可能正在加速來到。

十八屆三中全會的最大看點，不同的人有不同的解讀。

筆者以為，最因人關注的不外兩點，一是進入改革深水區后，為打破利益集團杯葛，中央政府正有意識的將部分權力上收，以相對集權來打破改革僵局；二是第一次明確提出，“使市場在資源配置中起決定性作用”，這說明，市場化將成為很多行業發展的大趨勢，不僅是金融、石油這樣的壟斷性經營行業，也包括房地產這樣的偽市場化行業。

說房地產業偽市場化不是信口開河，而是不爭的事實。

首先，市場化產業的最基本標志就是市場供需決定價格走勢，但中國房地產業價格走勢多年來一直深受政府調控影響；其次，市場化行業的最一般的基礎是生產要素自由流通，但中國房地產業最主要的資源土地卻是由政府壟斷，無法自由買賣；再次，從市場流通來看，自由買賣是市場常識，但國內買房卻有種種人為的身份限制。

由此可見，在“使市場在資源配置中起決定性作用”的深化改革過程中，偽市場化的房地產業遭遇的挑戰，將比一般性壟斷行業更復雜，風險也將更大。這從政府近期一系列最新動作中就可以看出來。

一是安徽省推出的新土改試點。

一直在探索土地改革的安徽省，日前已經宣布農村集體建設用地流轉正式開閘，共有20個縣區參與試點。今后，農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用于工業、商業、旅游和農民住宅小區建設，未來還將建設統一的城鄉土地交易市場。

房地產業一直遭人詬病的奇怪現象就是面粉貴過面包，如果安徽土地流轉的試點經驗獲得推廣，可以想象，那對整個房地產業將會有多么大的沖擊？中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田表示，全國農村有兩億畝的建設用地，這些土地是片沉睡的資產，農村建設用地全面流轉后，將極大地釋放土地市場，并打破房價居高不下的局面。

二是不動產統一登記制度正式出臺。

11月20日召開的國務院常務會議，決定整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度，推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。這是推動房地產業市場化的具有決定性的一步。

過去這些年，房價飆升，地產商與政府之間一直在扯皮。政府說，開發商囤積居奇，投機性投資性資金哄抬房價；地產商不服，說是供需嚴重不足，市場需求推高房價。由于缺乏最基礎的統一的全國性房地產登記信息，人們始終搞不清目前市場購房者中，到底有多少是剛需，多少是改善一族，多少是純粹的投資者與投機者。正因為這是一筆糊涂賬，導致上一屆政府屢次調控時都似乎缺乏足夠市場說服力。而一旦不動產統一登記制度與不動產登記信息依法公開查詢系統正式建立，那么，中國房地產市場的家底才能真正澄清。到時候，擴大房產稅也好，打擊投機也好，政府相關調控才能真正達到七寸上，市場所有參與者心中也才能真正有底，便于正確認識房價走勢，規避市場風險。

三是放開單獨生二胎。

根據統計，預計全國有1500萬至2000萬人符合可生二胎。如果50%的人有此意愿的話，未來5年將增長800萬人口。如果說，前述兩條對房地產偏利空的話，這一條是實實在在的利好，將增加相當數量的剛性需求。

具體來說，對于二胎家庭來說，如果考慮到老人照料小孩及家政因素，未來四房將成為四口之家的標配。三房還能勉強應付，兩房則變得不能適于居住。業內人士認為，幼兒園以及小學學區房將更加稀缺和緊俏。從這一點來說，這是新增的剛性需求。其代價是，取消房地產限購將更加遙遙無期。有學者表示，從長遠來看，生育政策的調整未來極有可能與房地產政策掛起鉤來。“水多了加面，面多了加水”，如果房地產真的面臨泡沫破裂硬著陸的風險，那么二胎全面放開的時點也就到了。

綜上所述，房地產業目前的偽市場化格局的基礎，正在發生重大改變。再考慮到政府保障房機制的常態化，保障房建設的加速化，以及房產稅的大面積擴容幾乎板上釘釘，有不少人認為，中國房地產業的發展正遭遇全新挑戰，除了少數一線城市，就全國范圍而言，房價單邊上漲的態勢恐難延續。