論優先購買權的對內效力

摘 要 優先購買權的對內效力，是指其行使對優先購買權人和出賣人之間法律關系的影響，對它的考察，也是對優先購買權效力考察的第一個步驟。債權性質的優先購買權和物權性質的優先購買權都具有對內效力。

關鍵詞 優先購買權 對內效力 考察

優先購買權行使的方式，是以一個形成權，依優先購買權人的單方意思表示，形成其與出賣人之間的買賣合同。這正是優先購買權對內效力的體現。雖然成立的方式特殊，但對當事人之間的法律關系的效力評價，與普通合同別無二致，申言之，這個合同的成立并不必然意味著有效，無效、可撤銷和效力未定的規則對于這個合同同樣適用。

有疑問的是，可撤銷、效力未定和因無民事行為能力導致的無效都是對當事人的意思表示進行評價的結果，而在優先購買權人和出賣人之間的合同中，只有前者的意思表示，則當導致效力瑕疵的事由僅存在于出賣人一方的時候，是否影響合同的效力？

答案是肯定的。優先購買權的行使，是由標的物的出賣導致的，亦即在優先購買權行使之際，已然存在一個出賣人和第三人之間的合同，在這個合同中，出賣人要么發出了出賣的要約，要么做出了出賣的承諾，這個意思表示中存在的可能導致效力瑕疵的事由，將對出賣人和第三人之間的合同造成直接的影響。優先購買權人行使權利產生的與出賣人之間的合同，在內容上與出賣人和第三人之間的合同內容一致，它同樣是在前述的、導致效力瑕疵的事由影響下產生的結果。也就是說，雖然出賣人沒有對優先購買權人做出意思表示，但是由其一方的原因導致的效力瑕疵，已經自動進入其與優先購買權人之間的合同中。

引入下述的擬制，問題將顯得比較明朗：實際上，出賣人向第三人所為的意思表示，無論是要約還是承諾，都可以擬制為出賣人對優先購買權人發出的要約，要約的內容，與出賣人和第三人之間買賣合同的內容相同。這個擬制之所以具有合理性而不至于太過明顯地違反意思自治原則，是因為出賣人和優先購買權人之間本來就存在著一定的基礎關系，例如租賃合同（在承租人的優先購買權中）或者按份共有（在按份共有人的優先購買權中），這些基礎關系的發生，必定不違反當事人的意思自治，當事人之間自愿發生此種基礎關系，就意味著愿意尊重他方的優先購買權。因此，在標的物出賣之際，擬制出出賣人向優先購買權人發出的要約，并不為過。當然，擬制畢竟只是擬制，事實上，出賣人非但未必愿意向優先購買權人發出要約，甚至可能根本無意讓優先購買權人得知其與第三人買賣的發生，繞過優先購買權人與第三人訂立買賣合同的情況比比皆是。因此，這一擬制確有過度擬制之嫌。個人的觀點是，將優先購買權的行使方式，解釋為依形成權形成出賣人和優先購買權人之間的買賣合同，其實是回避上述擬制的產物。

然而對于這個合同，在認定效力時確有諸多困難，似乎只有引入這樣一個擬制，才能使上述效力問題的解答顯得較為明朗。另外，優先購買權人通過行使權利而形成的、與出賣人之間的買賣合同，“與當事人任意所成立之契約，性質并無不同，若該契約有解除原因，非不得將其解除。”實際上，當優先購買權人已經與出賣人形成合同，而出賣人仍然將標的物的所有權移轉給第三人的時候，優先購買權人就可以解除其與出賣人之間的合同，并向出賣人主張損害賠償。

但是，優先購買權人和出賣人之間的買賣合同，對于出賣人和第三人就同一標的物訂立在先的買賣合同是不可能產生任何影響的：首先，根據合同相對性的原理，優先購買權人和出賣人之間的買賣合同不能對抗第三人；其次，基于合同平等性的原理，優先購買權人和出賣人之間的買賣合同，與出賣人和第三人之間的買賣合同處于同樣的地位，前者并不能優先于后者得到履行。但是，由于標的物是特定的，所以這兩個合同中最終能夠得到履行的只有一個。如果優先購買權人行使權利、形成其與出賣人之間的合同的時候，出賣人和第三人之間的合同已經生效還沒有履行，也就是說，出賣人還沒有將標的物的所有權移轉給第三人，那么出賣人如果對優先購買權人履行合同，就要對第三人承擔違約責任。當然，這種情況是完全可以避免的。如前所述，避免的方案至少有兩種：一是出賣人先與第三人訂立一個附停止條件的合同，即約定當優先購買權人拒絕以同等條件買受該標的物時，出賣人和第三人之間的合同才生效，然后再將該合同的條件通知優先購買權人，并就是否愿意購買征詢優先購買權人的意見；二是出賣人向第三人說明，該標的物上有優先購買權的負擔，并與第三人約定，出賣人享有一個約定的解除權，即當優先購買權人行使權利的時候，出賣人有權解除其與第三人之間的合同。但是在實踐中，優先購買權人與出賣人之間的合同訂立的時候，出賣人和第三人之間有效的合同往往是存在的，因此，優先購買權的行使實際上在出賣人、優先購買權人和第三人之間形成了一物二賣的局面，而在一物二賣中，如前所述，兩個買賣合同是平等的，出賣人當然有理由將標的物的所有權移轉給優先購買權人和第三人中的任何一方。至此，優先購買權人并不能當然地取得所有權，在他和出賣人之間，還存在著買賣合同能不能得到履行的問題。在出賣人將標的物的所有權移轉給優先購買權人時，法律關系比較簡單：優先購買權人的債權實現，出賣人可能對第三人承擔違約責任。但是如果出賣人不顧優先購買權人的存在，堅持將標的物的所有權移轉給了第三人，優先購買權人能獲得何種形式的保障，則如前所述，取決于優先購買權是債權性質的優先購買權還是物權性質的優先購買權，亦即優先購買權是否具有對外效力。

參考文獻：

[1]王澤鑒.民法總則[M].中國政法大學出版社，2001.

[2]黃茂榮.民法裁判百選[M].中國政法大學出版社，2002.

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