淺談我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究

【摘 要】近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，具有高投入、高回報(bào)的特點(diǎn)，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它也存在著很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)投資者而言，如何把握當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展尤為重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策分析

近年來國(guó)家不斷推出新的調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)的的非理性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)影響因素也不斷變化，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確評(píng)估，減小風(fēng)險(xiǎn)對(duì)收益的影響程度，提高項(xiàng)目的投資效益，對(duì)于指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)具有非常重要的意義。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營(yíng)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來越重要的地位，其發(fā)展對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有不可替代的作用。因此，政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政策風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟(jì)體制及住房制度改革等，它們都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)帶來很大的影響。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)中的重要方面，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失。如“上海國(guó)五條細(xì)則”：“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款；同時(shí)要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求。”這在一定程度上抑制了商品房的需求。當(dāng)前的土地制度使土地供應(yīng)逐年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而貨幣不斷超發(fā)，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補(bǔ)償費(fèi)用的收取都可以增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。經(jīng)濟(jì)體制的改革刺激了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，增加了人們的收入水平，進(jìn)一步提高了公眾的購(gòu)買力，刺激了商品住宅房的需求。

2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的可能性。主要包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值通常比較大，因此受供求關(guān)系的影響較大。市場(chǎng)的供給與需求是不斷變化的，當(dāng)供給短缺或需求不足時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體就會(huì)受到損失。這種供需之間的不平衡，就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)的供需變化的客觀規(guī)律進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，規(guī)避市場(chǎng)供求變化帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資者一般會(huì)借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產(chǎn)投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項(xiàng)目的預(yù)期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本就越高，而降低了市場(chǎng)購(gòu)買力，最終導(dǎo)致房產(chǎn)預(yù)期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購(gòu)買力旺盛，房地企業(yè)更容易得到較好的收益。此外國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮，而經(jīng)濟(jì)停滯，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)呈現(xiàn)蕭條。

3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是由于技術(shù)部門設(shè)計(jì)或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的不斷深入，人們對(duì)住房消費(fèi)的需求苛刻程度增加，因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不斷滿足消費(fèi)者對(duì)住房質(zhì)量的要求，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑材料的更新、施工技術(shù)和革新、計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)等，如果不能處理好這些技術(shù)問題，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來直接經(jīng)濟(jì)損失。

4、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購(gòu)買力的減低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期時(shí)間長(zhǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并且通過適當(dāng)?shù)姆椒▉頊p少通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如，可以通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度。

5、自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是由于不可抗力的因素變化而對(duì)房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中或著已經(jīng)開發(fā)完成的商品的危害，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等災(zāi)害。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩須夂驐l件來購(gòu)買相應(yīng)保險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少自然災(zāi)害對(duì)項(xiàng)目造成的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

1、順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)

要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求基本上是一種引致需求，相對(duì)投資項(xiàng)目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經(jīng)濟(jì)上分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地市場(chǎng)的相關(guān)因素，合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇投資時(shí)期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”，對(duì)住房需求，了解消費(fèi)者需求，不斷開拓市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的開發(fā)方案，保證項(xiàng)目收益。

2、合理分配資金，提高保險(xiǎn)意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)，在收益相同的前提下總是追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或著在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求利益最大化。在投資時(shí)，要注意合理分配資金，靈活應(yīng)用投資組合理論，選擇不同區(qū)域的投資組合或不同房產(chǎn)類型的投資合等來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。投資者要依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產(chǎn)類型以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。要提高保險(xiǎn)意識(shí)，通過保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，通過向保險(xiǎn)公司投保，繳納保險(xiǎn)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)來承擔(dān)，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當(dāng)、合法的合同條款將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位，如可將施工過程中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)色給其他專業(yè)施工單位，減少自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

3、完善監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)施工管理

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，探索住房金融改革以及發(fā)展的深層問題。加強(qiáng)工程施工過程的管理，創(chuàng)新施工工藝，將其率先應(yīng)用在施工過程中，提高工程質(zhì)量，樹立品牌意識(shí)。對(duì)于難度較大的工程項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)，提高施工質(zhì)量，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高管理水平，降低決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)必須建立一支高水平、專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高管理水平，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，對(duì)方案進(jìn)行可行性研究。要對(duì)影響項(xiàng)目開發(fā)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境因素進(jìn)行的搜集與分析，建立信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測(cè)、對(duì)項(xiàng)目的定位，選擇合適的投資時(shí)機(jī)以及投資項(xiàng)目的類型，降低投資開發(fā)的盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)政策走勢(shì)的研究、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)以及消費(fèi)需求等問題進(jìn)行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高效益的特性，市場(chǎng)存在著諸多的不確定性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在投資決定前進(jìn)行科學(xué)分析來預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先采取規(guī)避措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

參考文獻(xiàn)：

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