西班牙巴塞羅那是地中海的曼哈頓，是一個身為歷史標(biāo)本的城市。歐洲近代史中，巴塞羅那也是最早工業(yè)化的地區(qū)之一。梵高曾情迷西班牙，將巴塞羅那視作天堂一般的存在。現(xiàn)今，巴塞羅那仍是人類歷史和足球藝術(shù)的至高所在，萬種風(fēng)情并沒有避免西班牙成為歐元區(qū)重債國，但西班牙終于緩了一口氣—11月公布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，西班牙國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比增長0.1%，出現(xiàn)了自2011年第二季度以來首次正增長，且預(yù)計第四季度增長率將達(dá)到0.3%。利好消息還不止如此，與此同時，西班牙的國債收益率也在不斷下降，并且在10月底創(chuàng)下了歷史新低。

西班牙的陽光似乎又熱情了起來。但首相拉霍伊相信“不會有奇跡”發(fā)生。否則，9月19日，西班牙不會出臺《創(chuàng)業(yè)者法》。作為歷史上首次以法律形式規(guī)定投資移民概念和首個歐盟大國制定相關(guān)政策，西班牙的目標(biāo)異乎尋常地明確—《創(chuàng)業(yè)者法》直指中國和俄羅斯“土豪”。

《創(chuàng)業(yè)者法》在10月份已經(jīng)正式施行。法案里規(guī)定，凡歐盟以外第三國公民購買西班牙50萬歐元以上房產(chǎn)，可以獲得西班牙長久居留簽證，并可以享受公民待遇無居住期限要求，自由進(jìn)出所有歐盟申根國家。

誰在敞開歐洲大門？

八百年前，成吉思汗用蒙古鐵騎打開了歐洲大門。八百年后，作為人類最理想的居住地區(qū)，歐洲鐵門隨著歐債危機而被接二連三地打開。深陷債務(wù)危機的歐洲，今年在投資移民市場上度過了一個“攪局年”。葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯，希臘，再到西班牙，25萬至50萬歐元的房產(chǎn)投資獲得歐洲永居權(quán)，使申根國的準(zhǔn)入變得沒有那么難。

2012年年底，葡萄牙最先推出了購房移民新政—購買50萬歐元以上之葡萄牙房產(chǎn)，可申請一家三代同時移民，且居住要求十分低，申請人也無需解釋資金來源和提供語言及學(xué)歷證明。低門檻、寬政策和低風(fēng)險的移民新政，讓歐洲突然間變得不再遙遠(yuǎn)。從某種程度而言，這項被稱為“黃金移民”的計劃等于零成本移民，即以最高性價比獲取歐洲身份。

今年4月，希臘和匈牙利幾乎同時推動投資移民政策。25萬歐元的門檻讓歐洲大門的準(zhǔn)入標(biāo)尺又降一級。希臘的經(jīng)濟(jì)更為低迷，雖然“買房送永居”，但并不意味著享有全部公民權(quán)，“不能打工只能經(jīng)商”這一項就讓想去地中海曬太陽的中國中產(chǎn)階級消費者下起手來猶豫不決。匈牙利則猶抱琵琶半遮面，同樣是25萬歐元，但匈牙利政府本身處于進(jìn)退遲疑的觀望態(tài)度。匈牙利投資移民政策屬于國債項目，申請人拿到第一張五年臨時居留卡后，方能進(jìn)行購買國債，而投資金額，不出意外，2014年將被調(diào)至50萬歐元。

塞浦路斯地處歐亞大陸，是典型的歐洲小島國。塞浦路斯陽光燦爛、海灘迷人，群山翠綠，可是有幾個中國人愿意花30萬歐元去過地道的歐洲鄉(xiāng)村生活，這是個問題。

“兩顆牙”孰輕孰重？

西班牙《創(chuàng)業(yè)者法》的出臺，將2013年的歐洲投資移民大戲推向了高潮。盡管與最初預(yù)設(shè)的16萬歐元門檻相比，準(zhǔn)入價格高出了兩倍，但在景鴻移民董事長關(guān)景鴻眼里，西班牙是目前少數(shù)幾個只要申請人在其境內(nèi)擁有房產(chǎn)即可申請獲得居留許可的歐盟國家之一。簡而言之，最吸引中國市場的投資附加值在于，既獲得西班牙長久居留簽證，享受公民待遇無居住期限要求，還可以自由進(jìn)出所有歐盟申根國家。

西班牙《創(chuàng)業(yè)者法》公布后，最先熱起來的是香港市場。香港政府打擊本土樓市，在美聯(lián)移民顧問的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)里，西班牙的投資移民政策吸引來了為數(shù)眾多的內(nèi)地投資者。美聯(lián)移民顧問總裁吉安甚至將此形容為“占盡天時、地利和人和”，與最常規(guī)熱門移民地美國和加拿大相比，2013年，加拿大取消了投資移民，美國投資移民金額和申請條件高企，而地處歐洲腹地的西班牙，只需50萬歐元，即使中國的中產(chǎn)階級買單都不成問題。

西班牙屬于西方發(fā)達(dá)國家之一，經(jīng)濟(jì)總量在歐盟國家名列前茅。西班牙的陽光和火紅的斗牛士一樣洋溢著熱情。綿長的海岸線從葡萄牙延伸至法國。在歐洲近現(xiàn)代史上，西班牙是當(dāng)仁不讓的“歐洲大門”，貫通歐洲和南美。

與希臘、匈牙利和塞浦路斯相比，“后來者”西班牙的優(yōu)勢一目了然，甚至被認(rèn)為是“零成本”。西班牙是歐盟成員國，又是申根成員國，持有西班牙居留簽證可以自由通行26個申根國。新政還規(guī)定，居留許可以家庭為單位，夫妻雙方及18周歲以下子女，都可享有。此外，高保障的醫(yī)療保險和小學(xué)至大學(xué)免費公立教育，均列入居留權(quán)限里。

西班牙在投資移民市場上的亮相，將一個多選題變成了雙選題—去歐洲，買葡萄牙還是西班牙？同為歐盟成員國，同為陽光全年通透的地中海國，在中國市場上，“兩顆牙”的分量孰輕孰重，是一個見仁見智的問題。“從長遠(yuǎn)來說，西班牙買房移民比葡萄牙好。”景鴻移民深圳公司總經(jīng)理王競分析，西班牙國土面積大，可選擇性多，市場比葡萄牙大，經(jīng)商環(huán)境也相比更好。葡萄牙的優(yōu)勢則在于，明確了買房入籍事項，可實現(xiàn)真正移民，而西班牙在居留五年后才可正式申請。

葡萄牙被捧為“性價比最高買房移民項目”，西班牙被形容為“零成本”。關(guān)景鴻則用“它們的房產(chǎn)市場非常非常糟糕”來形容歐洲國家出臺投資移民政策的背景。作為當(dāng)?shù)氐闹髁鹘?jīng)濟(jì)命脈，通過刺激房地產(chǎn)市場實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，類似政策，澳門、香港在亞洲金融危機時期都曾經(jīng)出臺。問題是，用30萬歐元去塞浦路斯購置房產(chǎn)，那么房產(chǎn)本身是否達(dá)到這樣的市值？從投資機會來講，這就是風(fēng)險。

一本萬利的“零要求”？

葡萄牙和西班牙，同樣存有同類風(fēng)險。西班牙經(jīng)濟(jì)回溫，經(jīng)合組織秘書長古里亞稱“讓人震驚”，但它的失業(yè)率仍然高達(dá)26.3%，比兩年前還多出63萬人。西班牙人口4700萬，退休人口900萬。現(xiàn)任拉霍伊在兩年前競選時曾承諾不減少養(yǎng)老金，并將減少發(fā)放養(yǎng)老金作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“最后一步選擇”。

10月底，西班牙唯一的年度國際房地產(chǎn)專業(yè)展會、國際著名房地產(chǎn)展會之一、歐洲最重要的房地產(chǎn)研討會開幕，首次亮相了“China Meeting Point”（中國投資板塊）。11月21日，西班牙國家總理事會公證處公布的2013年西班牙房地產(chǎn)市場交易相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在西班牙購置房產(chǎn)的外國人呈上漲趨勢。2013年的房屋成交量達(dá)到43%，相比2012年有所回暖。其中，中國人和俄羅斯人為主要購買群體，且在購買類型上偏向于沿海豪宅。

當(dāng)前形勢讓中國一線城市投資移民市場已經(jīng)將重點投于西班牙。12月初，希臘高端律所Avgerinos Partners的INT Green中國有限責(zé)任公司將在廣州舉辦西班牙投資移民專場推介會。INT Green專注于歐洲移民項目。“由于法案出臺不久，目前接待的西班牙考察客戶確實不多。按照INT Green的辦理經(jīng)驗，一般前往實地考察房子的客戶都屬于有意向購買者，看中房源就會簽署購房協(xié)議并繳付訂金，所以成交率還是會比較高。”INT Green中國區(qū)市場總監(jiān)Gidy Feng預(yù)期。關(guān)景鴻則直言如何規(guī)避風(fēng)險，“雖然現(xiàn)在樓面價相對高，但會比較保險。投資者盡量不要投資樓花與期樓。還要留意所投資現(xiàn)樓的市場價值，以避免當(dāng)?shù)厝送懈呤袃r。”

而如同這世上沒有一本萬利的買賣，誰也沒法保證“兩顆牙”的經(jīng)濟(jì)形勢會被投資移民從“泥潭”中拽出來。

[對話Gidy Feng]

明年看漲

Gidy Feng INT Green中國區(qū)市場總監(jiān)。

記者：去西班牙投資有哪些獨特理由，尤其是跟同步受關(guān)注的希臘和葡萄牙相比？

Gidy Feng：西班牙前不久頒布生效的置業(yè)移民法案，正值包括西班牙在內(nèi)的歐洲房地產(chǎn)市場處于止跌回暖的投資黃金時機。相比于希臘，西班牙需要多投資一倍的移民成本，更適合于資金充足或偏愛西班牙的投資者。相比于葡萄牙，憑借著歐洲面積第四大國的西班牙，還是有相當(dāng)一部分客戶更愿意置業(yè)于這熱情奔放的國度。

記者：西班牙的經(jīng)濟(jì)形勢最近有所回溫，且新政策又專門針對中國和俄羅斯市場。對中國置業(yè)者而言，機會在哪里？

Gidy Feng：對中國置業(yè)者而言，目前確是西班牙購房抄底的好時機，畢竟現(xiàn)在西班牙的投資移民法案剛剛頒布，一旦越來越多的國外購房者了解到西班牙的購房法令，將會前來西班牙抄底購房，屆時將帶動西班牙經(jīng)濟(jì)總體復(fù)蘇，房價也會隨之上漲。且目前西班牙也非常歡迎中國客戶過去投資，這對投資者來說是一個利好消息。

記者：與葡萄牙相比呢？兩個鄰國在投資時機上有什么差異性？

Gidy Feng：最佳的房產(chǎn)投資時機應(yīng)在該國購房政策剛出臺的黃金時期。相對于各國的購房移民政策，最新推出的是西班牙，房價還是比較真實、泡沫比較少的狀態(tài)；葡萄牙購房政策至今已推廣一年，50萬歐元的居留起步價且面海的房產(chǎn)，已被大部分投資者購買，后來者只能購買上漲20%至30%的房產(chǎn)。中國客戶大多有房產(chǎn)情結(jié)，簡單購買一處房產(chǎn)還可獲得國外居留身份，吸引力更強。

記者：前往西班置業(yè)投資，經(jīng)營前景是什么樣的市場趨勢？

Gidy Feng：鑒于我們之前辦理塞浦路斯和葡萄牙的購房居留項目經(jīng)驗所得，隨著項目在國內(nèi)的深入推廣，房價會有不同程度的升幅，因此，我們預(yù)計西班牙的房價也會隨之上漲。但因為西班牙國土面積比較大，而且西班牙之前的經(jīng)濟(jì)泡沫部分原因是因為過度開發(fā)房產(chǎn)導(dǎo)致，所以現(xiàn)在吸引的外資進(jìn)駐西班牙房產(chǎn)市場，短期內(nèi)的升值空間不大。但長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)會有一定的升值空間，出租能帶來一定收益，也是大部分客戶的選擇。

記者：具體到成交量，西班牙投資移民有什么樣的市場表現(xiàn)？

Gidy Feng：西班牙購房居留法案剛出臺兩個月，目前大部分中國客戶還在觀望中或正在準(zhǔn)備西班牙旅游簽證材料，因此具體成交量不多。但據(jù)西班牙官方統(tǒng)計，2013年前6個月，外國購房者在西班牙的購房總金額為28.34億歐元，已經(jīng)達(dá)到了外國購房者在西班牙購房9年來的最高水平。官方同時預(yù)計，明年的這種趨勢還將繼續(xù)上漲，按照西班牙政府設(shè)想，新政策將大大吸引來自俄羅斯和中國等國的房產(chǎn)投資商和個人購房者，明年西班牙房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將達(dá)到140億歐元。

記者：中國人去西班牙置業(yè)，操作手續(xù)是什么樣的流程？

Gidy Feng：中國投資者前往西班牙置業(yè)前，需辦理西班牙旅游簽證到達(dá)當(dāng)?shù)乜疾旆慨a(chǎn)，選中房源后簽署律師委托協(xié)議和購房意向書，并交付房產(chǎn)訂金。回國交齊房產(chǎn)余款及第三方收費后，申請客戶本人、配偶以及18歲以下小孩的居留身份。2至3個月后獲得居留申請批復(fù)后，全家登陸西班牙。

記者：對于置業(yè)城市、地點或樓盤，有什么推薦？

Gidy Feng：從房屋升值潛力來說吸引中國客戶的是西班牙三大城市：首都馬德里，第二大城市巴塞羅那，和第三大城市巴倫西亞。如果購置休閑度假屋，則地中海白色海岸線及海島的房子具有吸引力，比如海濱城市馬拉加。大量歐洲及俄羅斯移民以購置沿海西班牙房產(chǎn)為主。

置業(yè)攻略

馬德里 西班牙首都，第一大城市。作為歐洲著名歷史名城，馬德里是西班牙商業(yè)中心、“總部經(jīng)濟(jì)”中心，也是全球足球文化中心之一。馬德里位于西班牙中部，曼薩納雷斯河貫城而過。馬德里房產(chǎn)市場的交易以老房子為主。在“50萬歐元置業(yè)”的設(shè)置下，按當(dāng)前馬德里3300至4000歐元/平米市價，選擇起步面積為127至220平方米。

巴塞羅那 西班牙第二大城市，瀕臨地中海。作為西班牙最重要的貿(mào)易、工業(yè)、金融和教育基地，巴塞羅那港是地中海沿岸最大的港口和最大的集裝箱集散碼頭，也是西班牙最大的綜合性港口。巴塞羅那目前的平均房價為3400至4500歐元每平米。房租上，同樣與馬德里相當(dāng)，以一個200平米公寓為例，月租金約為2100歐元。

巴倫西亞 位于西班牙東南部，工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，盛產(chǎn)柑桔和檸檬，距離馬德里和巴塞羅納均為350公里左右，被稱為“地中海的明珠”。作為西班牙第三大城市，巴倫西亞是一個民間節(jié)日不間斷的城市，尤以巴倫西亞火節(jié)出名。巴倫西亞的房價與前兩大城市不相上下。西班牙官方最新公布的數(shù)據(jù)中，在外國投資者房產(chǎn)成交量上，巴倫西亞占西班牙總成交量的27%，中國投資者則在所有國際交易中僅占4%。