房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題探析

【摘 要】項目管理是工程項目中常用的管理手段，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中作用非常重要，它對工程項目的整體效益和競爭力起著推動促進。工程管理存在著很多的問題，本文將論述房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理上的問題，并針對性提出一些建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目；工程管理

隨著房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實現(xiàn)相關資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展是當前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程涉及很多內(nèi)容，對這些內(nèi)容的進行有效處理就構成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。

1.1工程的總體規(guī)劃

人類在做任何一件事情之前需要一個規(guī)劃， 同樣房地產(chǎn)開發(fā)項目也需要一個有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之前都有一個總體設計與規(guī)劃。工程開發(fā)的總設計是開發(fā)建設工作重要的經(jīng)濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產(chǎn)開發(fā)建設的重要前期工作。

1.2相關方面的協(xié)調合作

由于房地產(chǎn)開發(fā)過程要涉及面廣， 加上房地產(chǎn)的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發(fā)總承包制度；定期召開有關部門的協(xié)調會；積極配合開發(fā)建設相關單位及時理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。

1.3工程質量監(jiān)督檢查

在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)工程項目經(jīng)濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發(fā)設過程中要注意各個環(huán)節(jié)的質量監(jiān)控，對整體開發(fā)建設過程進行全面、深入的質量監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)質量問題，解決問題。

1.4工程項目的竣工驗收

工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規(guī)定相關標準，具備驗收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的常見問題

2.1前期準備工作不充分

當前很多房地產(chǎn)項目存在著盲目決策開發(fā)的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產(chǎn)開發(fā)公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業(yè)環(huán)境等，然而對其開發(fā)技術、經(jīng)濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。

2.2對施工許可程序不重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟利益，在進行項目開發(fā)時施工單位為了工程進度，往往還沒有經(jīng)過建設主管部門施工許或相關手續(xù)沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。

2.3監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現(xiàn)大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多開發(fā)單位對工程施工中的分項驗收等管理環(huán)節(jié)不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產(chǎn)生驗收的資料不齊、結算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗收辦理相關手續(xù)，導致拖延交付和備案邂逅的結果。

3、改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議

項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

3.1加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

當前我國房地產(chǎn)工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優(yōu)化項目管理，必須加強對項目開發(fā)規(guī)劃和設計等前期管理工作。項目開發(fā)前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內(nèi)。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業(yè)價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規(guī)劃部門溝通尋找政策上的支持，協(xié)調和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調不到位而產(chǎn)生工程進程被叫停、設計反復修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費。

3.2加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發(fā)商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規(guī)定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協(xié)調好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監(jiān)理的工作人員進行監(jiān)督，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證在施工進程的各個環(huán)節(jié)都能達到工序的質量標準。

3.3加強成本管理和風險控制

價格是房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的重要籌碼，開發(fā)項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發(fā)之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長，風險大的行業(yè)，因此，控制風險是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合同的形式，明確開發(fā)過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風險。

【參考文獻】

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