“70年”從何而來

中國的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會問為什么是70這個數字。其實，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來土地財政的先聲，而70年的設定與他的香港經驗不無關系。

中國的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會問為什么是70這個數字。其實，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來土地財政的先聲，而70年的設定與他的香港經驗不無關系。

從界限街說起

在香港的九龍半島，有一條東西走向街道，名叫“界限街”（Boundary Street），兩邊的房子看起來沒有什么不同，但房屋中介可能會告訴你：兩側的土地使用年限有可能大不相同，而且一邊要交租金，一邊則不要。

要知道它的來歷，有必要先復習一下中國近代史。

1840年第一次鴉片戰爭之后，中英通過《穿鼻草約》、《南京條約》、《北京條》、《中英展拓香港界址專條》這一系列動作，確定了今日香港的轄區范圍（香港島、九龍、新界）；根據《北京條約》的附圖，大致就是在昂船洲島最北頭的角和九龍炮臺之間劃了一條直線，用矮矮的鐵絲網分割，把后來的新界和新九龍隔在外面，這也是今天界限街的走向。因此，根據中英之間原本的協議（雖然后來的中國政府并不承認這不平等條約），界限街以南是不需要還的，而界限街以北應當在99年后，即1997年7月1日歸還給中國。

1980年代，中英雙方就香港問題談判，英國方面考慮到諸多因素并未堅持只還界限街以北地區，而是把界限街南北的香港、九龍、新界全境歸還給中國。

香港土地年期的演變

1841年英軍占領香港島之后，當時的模擬港督義律急于大搞建設，開始賣地，按照他們的說法，港島的土地與其他英聯邦國家一樣，屬于女王陛下所有，賣地只是把土地的使用權批租給買家；不過，最早的土地批租并未規定明確的期限。

1844年，港府把土地租期確定為75年，且不可續約，但幾乎所有的承租人都抱怨經濟形勢不好而土地租期又太短，港督無奈向倫敦報告，以新加坡土地999年期為例建議延長租期，終于在1849年獲得批準，宣布把租期原來為75年的土地延長924年，合計999年，而且不補交任何地價，因此又出現了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英國政府認為租期過長，導致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿后支付按新標準制定的土地租金。此后一直到1985年《中英聯合聲明》生效，除了少數99年期的例外情況，75年租期成為界限街以南土地的標準租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英國政府向中國租借，港府接管后，以99年減3天（從1898年7月1日起計）批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6月30日歸還中國。

香港回歸時，界限街北的所有土地批租契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，《中英聯合聲明》規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去，并規定1997年7月1日以前期滿的土地契約可以自動續期至50年后的2047年6月30日，不需要補地價，但是從續期之日起，每年交納一定的租金（按照經評估的土地年租金的3%計算）。于是，界限街再次成為土地特征的分界線：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必須交租金；而在界限街以南，只要原來的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原來規定沒有續期權的土地，也可以在1997年以后到期時免地價再續一次50年。

此外，從《中英聯合聲明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地。該土地的新業主須交納地價并交納象征式租金至1997年6月30日，該日以后不需要補地價，但須交納租金。

1997年7月1日后，根據《香港特別行政區基本法》的規定，香港特別行政區境內的土地和自然資源屬于國家（中華人民共和國）所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。1997年7月15日，香港行政會議決定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定為50年，與社會制度“50年不變”的“50年”保持一致。

香港案例

于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：無期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。

太古（Swire）在港島東區鲗魚涌開發的太古城（Taikoo Shing），是香港有指標意義的大型住宅區，其前身是1900年獲得土地的太古船塢（Taikoo Dockyard），請注意1900年本來已經廢除999年的租期，但英資背景的太古就是不一般，它轉而向英國政府描繪一個能夠建造萬噸級輪船的宏大構想，申請把原本以99年批租的土地延長為999年，最終獲得批準；70年以后，太古又申請把船塢改建為住宅又被批準，所以太古城便成了2899年土地才到期的藍籌物業。

1984年《中英聯合聲明》簽署，但是還要等到兩國權力機構批準才能生效，如果這期間要買一塊地，在生效前買還是生效后買的差別就很大，因為生效前還可以享受75年續期75年等于150年的待遇，而生效后則只有2047減1985等于62年；所以開發商都希望能夠趕上末班車，還是這個太古，就成功把位于金鐘的太古廣場1座、萬豪酒店和購物中心的一部分，爭取到了150年即2135年到期的待遇，不過其他部分就只好適用2047年到期的規則了。

2047年到期的有兩類，九龍倉位于界限街北、鉆石山的荷里活廣場（Plaza Hollywood），屬于本來在1997年到期但順延到2047年的一類；而新鴻基位于維多利亞港兩岸的制高點IFC和ICC，則屬于《中英聯合聲明》生效后新批租的土地。

1997年以后，香港政府新批出的土地采用50年的標準租期，而且一般不可續期；當然也有例外，1999年，迪斯尼樂園最后就被授予了50年續期50年等于100年的優惠，不過這來源于迪斯尼超強的議價能力。

中國模式

回到本文開頭，當年霍英東最早向中央領導提出建議，租地給外商進行開發，而后來的“70年”也是從霍英東建議的“99年”、 “也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當時港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住宅選擇了一個比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

北京大學周其仁教授曾撰文，把中國的城市土地制度形容為一部“急就章”，即從法律嚴禁土地轉讓、租賃和買賣，到形成可以拍賣土地使用權的市場體制，在國家行政和立法層面，前后總共還不到一年時間，當時急急忙忙定下的土地轉讓年期受到了香港的影響，而那里有一個回歸大陸的特殊約束條件，所以不少土地批租的年期比較短。他還認為“最大之失”是“把香港單一土地所有制的特殊，錯以為是可以通行天下的一般。其實全部土地歸港英政府，只是港島的殖民地體制遺產，并不是包括新界在內的全部香港的土地制度”。

周教授的基本觀點我是同意的，但是在對香港土地制度的細節理解上，他的理解有失偏頗，事實上當時香港的土地年期并非因為受到回歸大陸的約束，因為界限街以南大多數土地從1898年以后就按照75年批租了。

在中國，不管年限多長，城鎮土地都是100%歸國家所有，私人部門（包括自然人和法人）只擁有40年至70年的使用權。也就是說，中國與世界大多數國家的土地所有制結構不同，而是采取了與兩個英國的前殖民城市——香港和新加坡趨同的規則。問題是香港和新加坡都是一個小的經濟體，而且都屬于低稅收地區，它們可以用循環收取的高地價來彌補低稅收和高福利，通過不斷的資本進入得以支撐高房價（短土地年期實際上意味著土地價格進一步高企），而中國則是高稅收、高政府開支、低福利的大經濟體，依靠外在資本持續進入沒有可能，那么又有誰來支撐我們長期的高地價呢？

王家衛有部電影名叫《2046》，與2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中國內地， 70年（如果從1990年開始算也不到50年了）以后，政府是否會舍得免地價自動續期？對購房者來說，人生中積累的最大一筆資產會落在界限街的哪一邊？

摘編自2013年第77期《新民周刊》