一直“稀缺”的別墅

對于預期趨于疲軟的中央別墅區而言，此時誕生的孫河地王拉升作用巨大，但坐享其成的，恐怕不會是其自身，而是那些“十余年來一直在賣別墅”的鄰居們

前兩天，一位朋友找我論證，該不該把她在市區的房子賣掉，換成一套近郊的別墅？

她的理由是：別墅越來越稀缺，尤其是獨棟，今后不可能再有，“而且總價才600多萬元，跳一跳夠得著”。

而她所不知道的掌故是，別墅“稀缺”的故事已經講了好多年。從2003年以來，近10年間，國土資源部已至少出臺5道“禁墅令”。但幾乎每一次，都相當于給別墅的“稀缺價值”做了一回廣告。

自今年6月以來，北京別墅市場又開始新一輪的“出貨”躁動。

據戴德梁行統計，二季度北京高端住宅市場上，別墅成交面積達97369.81平方米，環比上漲26.4%，同比漲幅達到49.63%。市場售價環比上漲23.25%至37718.5元/平方米，同比上漲了5.04%。

及至八九月間，別墅類高端樓盤入市漸成高峰態勢。

亞豪機構研究數據顯示，8月北京別墅市場共實現成交255套，成交面積9.1萬平方米，環比上月分別增加了9%和16.7%；同時，8月別墅市場成交均價為31390元/平方米，環比上漲8個百分點，同比上漲22.4%，創下月度價格新高。

有人分析，這一波別墅放量，除了與上半年國土資源部再出“禁墅令”、北京市國土局停批容積率1.1以下住宅用地等“稀缺”典故有關外，還與近期北京土地市場異動、“地王”迭出關聯甚大。

9月12日，一個名叫“財富城堡”的別墅項目，在其位于溫榆河畔中央別墅區的會所內邀請大腕論道。現場掀開蓋頭的，是其“獨門研制”的“雙墅王”城堡別墅。就是將兩幢獨棟別墅按照“城堡風格”重新改造，形成“一半是生活、一半是生意”的“聯體別墅”。

京城地產江湖人士都知道，“財富城堡”其實是一個已有10余年發展歷史的存貨項目。其前身“財富公館”早在2006年就已進入市場銷售。現在推出的“雙墅王”，不過是對原有產品的“回爐淬煉”。

開發商反復闡釋其對“別墅需求升級換代”的新發現和新探索，但引起媒體興趣的，仍是其出貨的時機和價格——就在不久前，中央別墅區的孫河地塊，樓面地價已拍到了5萬元/平方米，成為片區新地王。而“財富城堡”卻選擇在此時，以5.5萬元/平方米的房價試探性出貨。

在一些業內人士看來，這種“用面粉的價格賣面包”的行為，或許可以理解為“解套”。

早在1992年，以“玫瑰園”、“麗京”等項目為代表的首批別墅在京問市，開啟北京的“別墅時代”；隨后，以1995年為分水嶺，別墅市場先后經歷一輪粗放式增長和一輪政策性收緊，發展漸趨理性；及至2003年，國土資源首發“禁墅令”之后，“稀缺”就成了北京別墅市場永恒的故事。

雖然經歷20余年發展、產品理念更新了4代，但時至今日，中央別墅區仍有不少骨灰級、化石級的存量項目。比如“遠洋·LA VIE”，以及李嘉誠長實系旗下的“譽天下”，其拿地時間，甚至可以追溯至上世紀九十年代別墅市場開埠之初。

沒有人在意的問題是，那些在漫長銷售期中熬過10年甚至20年的別墅項目，等落到了購房者手里，使用權限在理論上已只剩五六十年。因為誰也不知道，五六十年后，這筆賬該怎么算。

這實際上和別墅產品的銷售特點有關：能買得起別墅的人，畢竟不是天天都有，而是需要“放長線、釣大魚”。

但在高端需求自然增長的過程中，總會有一些變數。地王就是一例。它往往會改變一些人對區域的重新估值和計價。

就如一位業內人士所言：“每一次拍地，我們都認為這是一個瘋狂的行為；但是沒過幾年，就會發現不是瘋狂，而是人家的眼光超前。”

顯然，對于預期趨于疲軟的中央別墅區而言，此時誕生的孫河地王拉升作用巨大，但坐享其成的，恐怕不會是其自身，而是那些十余年來一直在喊“稀缺”的鄰居們。