溫州炒房團的前世今生

一路飄紅的房價一直受到各界的密切關注，國家出臺幾十條調控政策，也未能壓住其上漲的勢頭。然而，曾經領漲全國房價的溫州，最近卻成為70個大中城市中唯一一個房價下跌的城市?；叵氘敵酢皽刂莩捶繄F”全國炒房、屢戰屢勝的輝煌戰績，再看近來連續不斷被爆出“溫州房價暴跌”、“陷入棄房潮”的新聞，人們不禁感慨，“溫州炒房團”難道就這么敗了？

瘋狂的溫州炒房團

十幾年前，如果聽到“ 溫州炒房團來了”，當地勢必引起購房恐慌。在百姓心中，“溫州炒房團”的到來，就意味著當地房價將會暴漲。但對于政府及房地產商來說，“溫州炒房團”動輒幾千萬元的購房實力，就如再生父母般為他們帶來希望。

十幾年來，“溫州炒房團”如莊稼地里的“蝗災”一樣，所到之處，必然“掃走”該地大量房產。90%的溫州炒房人都是為了投資，結果是導致當地房價被迅速抬高。

溫州人向來被稱為“中國的猶太人”，他們獨到的投資眼光，對市場的敏感度以及敢闖敢干的性格，使他們經過二三十年的財富積累，所掌握的民間資本已有6 0 0 0億元之巨。1998年全國取消福利房，推行商品房制度，敏銳的商業嗅覺讓溫州人感到又一次投機機會到來。于是，溫州人開始到全國各地買房子，“溫州炒房團”也逐漸形成規模，聞名全國。

溫州人炒房，最初是從自家門口開始的。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，促使當地房地產價格以每年20%的速度遞增，市區房價快速從20 0 0元/平方米左右，飆升到70 0 0元/平方米以上。

在溫州炒得不亦樂乎之后，投資客開始走向全國。2 0 01年8月，第一個“溫州購房團”共157人，浩浩蕩蕩開赴上海，3天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨后幾年，約20 00億元溫州的資金投向各地房地產，其中，北京、上海兩地集中了10 0 0億元。此外，溫州資本還先后大舉進入了杭州、青島、重慶、沈陽等城市?！皽刂莩捶繄F”所到之處，當地房價一路狂飆。

媒體“領跑”溫州炒房團

與其他地區媒體不同，除了宣傳報道，溫州本地媒體還扮演著另外一個重要的角色——房地產中介。在溫州，媒體中有的人專門與房產商接洽，承接舉辦推介會的項目，并找好場地，有的人則專門負責邀請有實力的溫州老板來看項目。早期，往往一個推介會，媒體負責人就能拿到3萬到5萬元的“操作費”，廣告費更是不在話下。

如果要更多溫州人買房，就需要溫州當地媒體報道，開發商就必須投放廣告。這使得當地一些平面媒體成為獲益者，房地產廣告就成了報紙的主要創收來源。一位多年炒房的溫州人向記者透露，為了發動更多的人參加“炒房團”，某報社主編甚至給內部員工發放補貼，并通知員工把家人帶去，形成人數眾多的“房托族”。人數越多，開發商越高興，媒體的廣告費就能多拿點。

這種模式逐漸發展下去，在“溫州炒房團”的影響下，好多上了溫州媒體的樓盤被樓盤就一定會升值。由此衍生出了溫州極具殺傷力的“媒體炒房團”。

“炒期貨房”的“帽子戲法”

溫州人炒房，首選投資的是商鋪、公寓、別墅。據調查，在滬有購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪；有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓；還有一部分是身價不菲的大老板，財大氣粗，往往是一次性現金付款的款爺做派。

在溫州人的炒房資金來源中，民間借貸是主要籌資方式。房產投資者的資金主要有3個來源：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。使用最后一種籌資方式的往往伴隨一些大動作，非一套或幾套房子的小投資，很有可能是買下整整一幢樓。借貸方以月利息3分（折算年息36%），通過溫州民間的地下錢莊借入，在投資熱的時候，月息有時甚至高達七八分。而且，這些人有時候相互擔保，親戚鄰里也因為借貸關系，而徹底綁在一起。

溫州人又是怎么炒房的呢？有一部分溫州投資客與房產商簽訂類似期貨投資合同的購房協議，并不需要支付所有的房價。如約定在一年時間內，投資客只要給了小部分定金，就可以對某套房屋有轉售權，房產商也可以作為新房出售；如果到期房子還沒賣出去，再由溫州投資客真正買下。從交易手法看，這種炒房可歸為“炒樓花”一類，即先以交納買房定金甚至首付的方式，鎖定部分優質房源，然后通過對市場的相對壟斷，加價轉讓“購買權”來獲利。這種炒房的手法，由于比較隱蔽，并且避掉了所有交易環節的稅費，因此其收益率也不低。

早期買房首付2 0%就行，其余可以貸款。溫州人一般首付20%，其余80%貸款，等于用4倍杠桿炒房。只要房價上漲20%，溫州人的本金就能翻倍獲利。

溫州人轉手房產有兩種途徑，首先是高價賣給當地人；如果當地人不買，就把房子低價賣給自己人。炒家聯合扮演上下家，利用轉按揭或者現房，反復自買自賣，不斷抬高交易價格，從銀行套取現金，再投入炒房。在房價快速上漲的時候，他們最終可以賺到百萬甚至千萬的利潤。

炒房賺了多少錢？

從炒自家房開始，到全國各地炒房，最后到外國炒房，溫州人炒房到底賺了多少錢？舉例來說。1999年，某溫州老板以2700元/平米的價格，買下杭州城西28套商品房，一年半之內凈賺50 0萬元。10年間，杭州房地產市場一手房成交均價從每平米3000多元躍升至16000多元。2003年北京中關村一大型商鋪以每平米10萬元吸引溫州人爭購，成交量至少達7000萬元。2007年是北京房價轉折點，漲幅超過40%。

王志軍，“溫州炒房團”中不算出名的一個。從最初的個人炒房，到如今與人合伙開起房產代理公司、帶“團”炒房，四十不惑的他從2 0幾萬元起家，到如今的近千萬的身家，不過才8年的時間。20 0 5年，王志軍拿著手里的二十幾萬元，加入當時的“炒房團”，在溫州市區以折扣價格買了一套100平方米的房子，首付了3 0%，其余選用了銀行按揭。不過四五個月時間，房價很快從每平方米10000元漲到了12000元。此后，王志軍把賺錢的主要目標瞄準房產。哪里有房展會、推介會，他都會去，留下信息，房產代理公司就會主動打電話給他。開始，他只在溫州買來買去，順利做成三四套房后，開始向外地發展。

王志軍當時本錢并不多，就選擇投資一些起價較低的房產。暫時離市中心遠一點也沒關系，但必須是政府規劃的熱點地段。王志軍做的第一個外地樓盤在江蘇昆山。2 0 0 5年昆山的房價還不高，昆山離上海很近，綠化很好，臺資企業比較多，而當時上海房價已開始上漲。他分析，昆山的房價也會漲，而且空間很大，每平米大約2 2 0 0元左右。于是，他又叫了幾個朋友，一起包購了一整棟樓，后來每套最少賺了3萬元。

到現在為止，王志軍已做過十幾個樓盤，北京、上海、青島、海南、重慶、成都……基本上大城市都去過了。2011年，王志軍看到了民間借貸危機，也不敢四處炒房了。用他自己的話講，他算是保守派，這幾年也賺了幾百萬，在他們這個“團”里，賺了幾千萬的大有人在。

資金回籠救實業

溫州人全國炒房十余年，戰績顯赫。然而，近兩年卻頻頻傳出溫州人全國拋售房產、溫州房價變“跳樓價”、溫州陷入棄房潮等新聞。坊間傳言四起，對溫州的看法眾說紛紜，說得最多的是“溫州炒房團”全軍覆沒。

在2 0 0 8年至2 010年期間，溫州房地產市場資金規模約為1000億元，歷史最高峰時達到2000億元，其中六成資金來源于民間借貸。一開始，利息還只是月息2分3分，發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前，根據央行溫州中心支行的調研數據，利率水平超過了歷史最高值，月息6分甚至更高。這意味著，100萬元的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

樓市就像一塊磁鐵，吸走了民間、企業、銀行等幾乎所有可流動的資本。多數企業家大玩資本運作等虛擬經濟，實體經濟因“失血”而錯失轉型良機。如今樓市遇阻、外部經濟環境惡劣，溫州企業普遍遭遇經營困難，以民營經濟為主的整個溫州經濟也遭遇發展困境。