賣房養老 利息難抵生活金

9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》出臺，明確提出進行“以房養老”試點。由此可見，以后中國人養老多了一種方式，但目前任何關于養老的話題都能牽動十幾億人的敏感神經，尤其是在近幾年媒體頻傳“養老金現巨大缺口”的背景下，“以房養老”政策的出現，無疑讓大陸地區的這個秋季多了一個最熱詞。

其實，在國內“以房養老”算不上什么新鮮事兒，早在10年前，南京、上海、北京等城市的個別金融機構就自發嘗試過，但均因效果不理想而停滯萎縮。如今由國家提倡，當然會引起群眾的關注。

近日，中國青年報社會調查中心進行的一項調查發現，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養老”的相關新聞，93.4%的受訪者認為“以房養老”不能代替政府養老。可見，當“房子”與“養老”兩大問題被擺在一起時，就與傳統觀念產生了激烈碰撞，也勢必會引起新一番探索。

以房養老，可獲多少養老金？

無論把“以房養老”說得多好，也不管將“以房養老”罵得多臭，其實我們最關心的還是如果將房產抵押，究竟可以拿到多少養老金。根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2. 6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國內一線城市的房價基本都能支持上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

雖然國內“以房養老”具體操作辦法和實施計劃目前還沒有正式出臺，但繼“以房養老”試點政策出臺后，多地已經開始自發嘗試“以房養老”模式，部分銀行也推出“以房養老”業務。據新文化報報道，“以房養老”在《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》發布前，長春市早已有個別金融機構試水相關業務。

據悉，長春一家銀行曾于2 011年末嘗試推出“養老按揭”。近日，媒體到該銀行以顧客身份咨詢得知，如果以一套評估價值5 0萬元的房產抵押，可獲得的貸款金額最高為30萬元；如按當前央行5年期以上貸款基準利率6.55%計算，10年內每月可從銀行領取的養老金約為3414元。

不過，根據銀行在這項業務的實際操作情況，實際執行利率是執行基準利率基礎上上浮3 0%的標準，即貸款利率為8.515%。那么，10年內每月可從銀行領取的養老金就約是3722元。

如果借款人選擇的是按月償還利息，到期一次性還本的方式，按照6.55%的貸款利率執行的話，應支付的利息總額為10.97萬元；按8.515%的貸款利率執行的話，應支付的利息總額約為14.66萬元。

賣房吃利息 養老不靠譜

伴隨著“以房養老”政策的出臺，關于靠房子養老的各種事件頻出于網絡。近日，就有網友在微博上曬出自己全新的生活模式：“把房賣了，300萬。一半買理財產品，一半存活期。一個月一萬多的利息，足夠租房、旅行、閱讀……是時候為自己活著了！”

此帖一出，賣房吃利息的話題很快便引起了廣泛關注，大家心里也忍不住開始打起“算盤”：賣掉房子，靠利息生活、養老，真的可行嗎？

這一觀點很快遭到了理財專家的反駁。建行北京市分行開發區支行國際金融理財師朱國宇指出，人民幣活期存款的基準利率為0 . 3 5%，即使上浮10%，也只有0 . 3 8 5%；如果3 0 0萬元中的15 0萬元存活期，一年能有5775元的收入，平攤到每月是481元。對這名網友來說，活期存款的利息收入基本可以忽略。

目前比較穩健的銀行理財產品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之間，如果150萬元全部買了年化收益率5 . 5%的理財產品，一年的收益應為82500元，折合每月有6875元。但如果購買一年期的理財產品，收益只會到期兌付，不可能每月付息。靠150萬元的銀行理財產品，不可能每月坐享10000多元的收入。

目前固定收益的短期理財產品，年化收益利率最高的可以達到8%至 9%，風險略高于國債。如果按照9%的年化收益利率計算，150萬元的本金每月可有11250元的收入，但這些理財產品都是短期的，三五年后能否保持這樣的收益利率水平，無法確定。

不靠短期的理財產品，而是依靠利率穩定的定期存款，利息則更低。把300萬元存成一年定期，按照3 .08%的年利率計算，一年的利息收入平攤到每個月僅有7 7 0 0元。即使是存五年定期，按照4 .75%計算，一年的利息收入平攤到每個月也只有11875元的收入。但五年內這筆存款將不能使用。

一套房養兩老人怎樣才合理

假設“以房養老”是合理并且可落實的，家中兩個老人一套房，用“以房養老”的辦法能否養得起呢？這就引出另一個話題，即養不養得起，還得看房子的價值。

以廣州白云區一套市場評估價約為200萬元的兩居室為例。根據“以房養老”倡導者孟曉蘇的估算，如果根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，老人若用該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養老金。根據廣州目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活，問題應該不大。

如果不想將房屋抵押、最終由銀行或保險機構收回，而只是以房助養老，將房屋出租，那么這套價值200萬元的房子每月的房租，支付得起兩位老人住老人院的開支嗎？

目前廣州白云區一套兩居室每月的租金收入約為3 50 0元左右，同樣位于白云區的某養老公寓，每位老人每個月吃住全包的費用是1550元，還要一次性支付3880元至20萬元的贊助費。贊助費根據老人所選擇的房間不同而收費不同，多人間的收費最低，為3880元，豪華間為20萬元，一次性收取后不退還。

假設兩位老人的贊助費都以10萬元計算，那么老人目前的房屋租金僅夠支付兩人每月在老人院的吃住開支，20萬元的贊助費則需要延長房屋的租賃期限才能解決，若想以房助養老，一套價值200萬元的房屋支付兩位老人的養老開支，顯然有點勉強。

一線城市以房養老或更劃算

作為國家養老政策的補充，“以房養老”不失為一種選擇。然而，其中還涉及多個問題，比如房子未來一旦出現增值，增值部分的收益歸誰？子女是否還有繼承權？一旦突破了70年產權的年限，問題如何解決？多人產權的房子應該如何評估和處置，等等。這些問題因房產價值、個人考慮的因素、家庭環境以及老人的需求差異，都會對“以房養老”產生不同的影響。

以目前中國人平均壽命為72歲來算，且老人退休時可進行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。

據了解，目前廣州市平均養老金水平為2833元/月。如果以廣州城區一套價值200萬元的房子來養老，以房價的70%作為評估價，那么老人每月能夠獲得金融機構提供的1萬元現金，由金融機構負擔到老人離世。這樣算來，相較于上文提到的長春市推出的以房養老業務每月所得的3722元養老金，一線城市“以房養老”的每月所得則高出許多，老人的生活水平也相對較高。

“以房養老”因人制宜

其實，“以房養老”本意是老年人以擁有產權的住房作為抵押，向銀行或其他金融機構借款，房主可以繼續保留房屋居住權，待去世之后，再用住房償還貸款。但在一些人看來，“以房養老”可能是國家為了應對越來越大的養老金缺口，甚至最終付不起養老保險金而推出的一個替代方案。這就偏了。

“以房養老”只是我國多種養老形式中的一種，是對其他養老制度的一個補充，并不和其他養老制度沖突，不存在替代問題。而且，它不像職工養老保險方式那樣具有強制性，“以房養老”采取的是自愿原則。對于一些老人，尤其是擁有兩處以上的房產的，“以房養老”并非不切實際。

什么樣的人可以\"以房養老\"

擁有自有住房并有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。

獨立住房

只有老年父母與子女分開居住，“以房養老”模式才有可能得以運作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。

家境適中

當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。

地價較高

老人身居在城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押，貸款養老。

但如果住房地處農村，或當地經濟發展緩慢，房屋增值幅度不大，因價值低而不易變現等，將很難適用這一模式。

需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的人、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

多地探索“以房養老”模式

試點地區：北京

開始時間：2007年

試點模式：出租自有房屋（保留產權），租金直接給付養老公寓費用

存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等

試點地區：杭州

開始時間：2009年

試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老

存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等

試點地區：上海

開始時間：2007年

試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等

試點地區：南京

開始時間：2005年

試點模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對房屋面積超60平米的“三無老人”

存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利與推廣

試點地區：重慶、廈門、長沙等

開始時間：2011年

試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間，通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押

存在問題：只能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無保障等