買房養老 最穩“收租婆”

古代高官告老還鄉，或者商人賺錢回鄉之后，會干什么？置地傳家。因為在古人眼里，土地的風險最小，買地之后，不用怕后代子孫沒出息，只要他不吃喝嫖賭敗家，地里總能種出糧食，穩定的地租就能養活他們。

古人的想法很樸素。回到現代中國，土地歸國家所有，用地最高只有70年使用權，“買地傳家”的現代版本，演變成了“買房傳家”。出租房子當“收租婆”，每月收取穩定租金，多安穩！

早年煤老板們大規模在北京等大城市買房，除了部分純粹是為了賺取房屋買賣的差價外，有些人的樸素想法，也許就是以后用這些房子的租金過后半輩子生活，或者讓子女衣食無憂。

作為一個對“買房養老”做過深度思考的人，我曾經將此付諸過實際行動。在2010年，我一度這么規劃自己的養老：除了一套自住房外，有3套可以出租的房子，每套月租2000元，那么每個月可以收取6000元租金，老了之后日子也能不錯。

養老金怕通貨膨脹，但是房子不怕，現在大米一塊五一斤，房租2000元一個月，以后如果大米15元一斤，房租估計也差不多能漲到一萬好幾。

當時，我貸款在北京西南三環買了一套62平米的房子，總價大約78萬元，簡單裝修配置家具之后，每月租金1500元。現在，這套已經不屬于我的房子已經漲到了200多萬元，每月租金大約3000元。從理論上說，如果有人當時買了3套這樣的房子，每月租金就能收1萬元左右，過富足的退休日子沒啥問題。

有人喜歡計算房價與租金的性價比，覺得買房不如租房。他們的理論沒有錯。不過，對于不善于理財的人來說，買了房出租，就像古代人買地，是一種防御性理財手段，你能說古人買地收益不如經商，所以買地都是錯誤的嗎？

當然，買房養老也不是什么房子都能買的。能獲取穩定的租金，是“買房養老”選房子的前提。結合自己的經驗和教訓，我總結了以下幾條，希望能對你有所幫助。

客源穩定是第一位沒人租一切皆成空

作為養老出租的房產，應該具備防守型資產的特征。也就是說，這些房子的升值性可以被忽略，但是房子必須能獲得的租金是穩定的收入。因此，這些房子附近地域租房需求要旺盛。

首先，買房所選擇的城市必須是外來人口比較多的，那樣租房的需求會比較旺盛。北上廣等大城市，出租房基本供不應求，而在一些小城市，由于外來人口較少，房子可能很難出租出去，即使能租出去，價格也很低。所以，買房之前一定要先考察出租房市場，看看房子是否很容易出租。

選定一個城市之后，下一步就是考慮在哪里買房。地理位置較好，交通便利的區域，乃是首選。有經驗的房產投資者比較青睞市中心的樓盤，那些房子交通便利，對于租戶來說非常方便，而且往往離上班公司也近。相比之下，偏遠地域的房子就難出租得多。

美國底特律的案例為我們提了個醒：在一些資源型的城市，或者正在走下坡路的城市，“買房養老”比較不保險。底特律由于人口不斷外流，有些房子干脆被人遺棄，哪還有多少人去租房子？

如果指望在這樣的城市買房子養老，顯然不靠譜。“鬼城”的報道屢屢見諸報端，那些地方房子入住率低，想出租出去自然更加困難。如果買了那樣的房子，不但沒法出租，每年還要倒貼暖氣費、物業費什么的。

算算租售比在哪里買房子更合適

花同樣的錢，買到不同的房子，然后出租，其實回報是不一樣的。

在比較該在哪里買房時，不妨先計算投資回報率。最廣泛采用的方法是計算租金的年回報率，公式為：租金回報率=每月租金收益×12/購房總價。這種方法計算簡便，對買哪套房子的情況分析會較為準確。

假設有這么兩套房子：一套房子8 0萬元，租金每月14 0 0元；另一套房子10 0萬元，每月租金2000元。按照公式計算，第一套房子的租金回報率2 .1%，第二套房子的租金回報率2. 4%，顯然，買第二套房子更合適。因此，買房時不必死盯著價格，同時要看它的租金收益率。如果一個地方的房子租金很低，那么即使房價也低，買下來也不見得劃算，除非這個地方以后發展潛力很大。當然，每個地方房子由于需求不同，租金回報率也不盡相同，如果把回報率低的與銀行利率相比，往往是不劃算的。不過作為一種防守型的資產，一次性投入，然后坐等收取租金，也是一種對抗通貨膨脹的對沖工具，即使“不劃算”，也是一項不錯的投資。

小房子更好出租 戶型性價比很重要

有租房經驗的人都知道，一居室的比兩居室的更好出租，三居室的在大城市很難出租，因為總價太高，四居室五居室等就更不用說了。

對于投資來說，選擇小戶型出租最為合適。可以舉例：一套100平米的兩居室，租金肯定不會比50平米的小兩居高一倍，因為對于租房的人來說，就是要一個獨立空間而已，大小并不是很在意，但會對價格非常敏感。

試想，如果你買一套13 0 平米的三居室，同樣價格也可以買兩套60多平米的兩居室，但是三居室租金肯定不如那兩套房子加起來高，而且出租起來也更加困難。

因此，買房養老，一定要選擇小戶型的房子，總價低，既好出租，價格也更加合適。

配齊家具家電租金 更高看長久別偷懶

空房子出租，與配齊家具家電出租，價格可能差到20%。以中等城市一套房一個月1500元租金為例，如果一個月差300元，兩年下來，差額就可以把空調、電視、冰箱、洗衣機什么的全部配齊了。接下來的時間，多出來的租金就是純收益。

作為打算長期出租的房子，將那些必要的家具家電配置齊全，并進行簡單裝修，其實是一門非常劃算的事。