紐約，年收入低于3.5萬美元可申請廉租房

作為在紐約工作、生活了一段時間的中國人，我們將著重介紹紐約廉租房的情況，希望能為國人在廉租房和投資美國房產方面帶來啟發。在紐約，單人家庭年收入低于35150美元，三口之家年收入低于45200美元，都能申請廉租房。

紐約人也像“北漂”一樣都在上演著蝸居和蟻族的故事

美國紐約作為國際化大都市、世界金融中心和人才高地，是世人矚目乃至向往的“世界之都”。

如同中國的北京和上海接納來自五湖四海的人一樣，紐約每年接納的從全球各處來此地者不計其數。來紐約者，或是旅游，或是求學、訪學，或是參觀、考察、經商。其中逗留時間稍長者，就會考慮求租住房；在紐約謀得工作者，將會考慮購房。如同世界上的其他超大城市一樣，紐約人每天也像“北漂”一樣，都在上演著蝸居和蟻族的故事，對租房和購房有著剛性需求。不論在經濟蕭條期還是繁榮期，紐約的房產市場始終保持著高運轉率和極低的空置率。

很多中國國內人士對投資美國房地產感興趣，尤其對紐約、加州一帶的房地產感興趣，這與上述剛性需求不無關系。

“世界之都”的房價其實并不貴

按常理推測，紐約相當于中國的北上廣，在此寸土寸金之地，受市場需求的強刺激，房屋價格和住房租金一定是十分昂貴，而且居高不下才對。

但根據我們較長時間的考察，實際情況并不像國人所想象的那樣。紐約的購房價格和住房租金，既不同于中國的一線城市，也不同于美國的其他大城市。其中的一個重要原因是，紐約市政府長期以來，一直推行和實施保障房政策。

目前紐約住房租賃市場上的租金控制住宅和租金穩定住宅占到總量的60%。

在紐約市的保障房體系中，既有對房價的保障（廉價房），也有對房租的保障（廉租房）。下面主要從廉租房的角度進行介紹。

紐約的廉租房系統分為公房系統和私房系統。廉租房中的很大一塊是公房系統。對于私房系統，政府主要通過房租補貼（如第8章房屋租金補助計劃）、房租控制和房租穩定體系，來向低收入的民眾提供廉租房。

迄今為止，紐約市推行和實施公共房屋住房制度已有70多年歷史。如果打比方說紐約市房屋局是一個城市的話，它的居民人口將位居美國城市人口排名第21位——為五大區近630，000名公房居民及第8章房屋租金補助計劃參與者提供服務。應該說，在住房問題上的惠民政策，是政府最大的惠民舉措之一。2011年12月31日，紐約房屋局經營334個公房區，共178，889套單元。另有93，838套單元屬于第8章房租租金補助住房。紐約市房屋局負責為約630，000名紐約民眾提供住房。

截至2007年10月1日，40年以下的公房區有95個，40至50年的公房區有76個，50年以上的公房區有77個。在紐約公共房屋區域中，大約有51%的黑人，46%的西班牙裔，2%的白人以及1%的亞裔和其他種族人群。

截止到2013年1月1日，在公共房屋系統（Conventional Public Housing）和第8章房屋補助計劃內的家庭，支付不超過家庭年收入的30%作為房租，剩余的房租差價由聯邦住房和發展部門補助。在公共房屋系統內的家庭的平均年收入為$22，994，平均的月租金為$436，其中47.5%為工薪階級，11.1%接受公共援助。社安金、養老保險、退伍軍人補貼等幾乎支持了其中41.4%的家庭，18.8%的人口是62歲以上的老人，34.4%的人口是21歲以下的孩子。

截至2013年3月2 7日，有16 7，3 5 3個家庭在公共房屋系統的等待名單上，有123，533個家庭在第8章房屋補助計劃的等待名單上。

2012年，紐約市房屋局的公共房屋系統的周轉比率為3.04%，到了2013年年初，空屋率為0.93%。由于極低的輪換率和空置率，建立一套合理的等待機制非常重要，有些家庭在幾個月內就能申請到住房，而有些家庭則需要等待幾年。

租金穩定 政府補貼占大頭

租金是廉租房穩定實施的前提。1969年之后，紐約市為了控制房屋租金的急速上漲，開始制定租金穩定體系。

紐約市將建造于1 9 4 7 年2 月1日至1974年1月1日之間，大于等于6個單位的多戶型公寓的收入納入租金穩定體系。如果租客在1971年6月30日后搬入1947年2月1日之前建造的公寓樓，同樣納入租金穩定體系。1974年后建造和修繕的房屋，如果享受了一些政府稅收優惠，也納入租金穩定體系。

位于布魯克林區的春溪閣是全美最大的公共房屋樓群之一，19 8 0年代時華人居住不多，隨著周邊生活設施的不斷完善，它越來越受到華人的青睞，目前居住有3 0戶左右。方姓夫婦在最初入住春溪閣的三房兩廳時，由于當時還未退休，依規定需要交納收入的30%為租金，最高時需要付920多美元。而當時同樣的房屋的市場價是150 0多美元，由政府補貼不足的600美元?，F在夫婦倆已退休，同樣的房屋在市場上已經漲至1800多美元，而他們只需要付470多美元，由政府補貼不足的1300多美元。

年收入低于3.5萬美元可申請廉租房

紐約的出租房非常搶手，很難在短時間內找到更好的住處。目前已有6塊公共房屋的土地被選作新社區的開發，包括上西區、下東區和金融區。這些將新建的準豪華公寓的市場租金可達到市場價一室一廳每月2544美元，二室一廳每月4047美元。

公共房屋供不應求，申請者并非只要申請，即可獲批。對他們來說，很重要的是家庭收入須符合申請條件。資料顯示，家庭收入符合規定條件，具體是指：家庭人員分別為1、2、3、4、5、6、7、8、9、10人的，家庭年收入分別不能高于35150美元、 40200美元、45200美元、50250美元、54250美元、58300美元、62300美元、66300美元、70350美元和74350美元。超過此標準者，不具備申請條件；符合此標準者，方可參加輪候抽簽。

無家可歸者、家庭暴力受害者、受到恐嚇的證人、需要5個臥室以上的家庭，可以進入緊急申請人的名單。其他所有申請者則被批準選擇一個社區，進行排隊等候。申請人若有犯罪記錄，將會被有些樓盤拒絕，申請其他樓盤，遭淘汰的可能性也比較大。

此外，低收入家庭到市場直接租賃住房，政府對其實行貨幣補貼。符合規定的低收入家庭在第一次購房時，可申請購房補助，包括房屋售價的6%、1萬美金、買房產生的所有律師費、檢查費、過戶費等雜費（一般為售價的3%）。

豪宅也可享受廉租房免稅

在紐約黃金地段的很多豪宅，都是利用這種免稅優惠建成的。每到市、州、聯邦議會和政府選舉的時候，這個政策就會成為政治人物和民眾爭議的焦點。比如在曼哈頓中央公園黃金地段的賣價9000萬美金的一個豪宅，在One57大廈的第75和76層，共13554平方英尺。通常情況下，其房產稅應該是2 3萬美金一年，但是由于開發商使用了4 21a的稅收優惠計劃，其房產稅降至只有2萬美金一年。

2006年12月28日，紐約市長彭博簽署了421-A房屋免稅修訂法案，將免稅政策涉及區域從之前的曼哈頓14街至9 6街，擴大到了整個曼哈頓及布朗克斯、皇后區和布魯克林的大部分地區。

在此法案中，享受免稅優惠的公寓有一個最高額限定，開發商和房東只需對高于限定部分的房屋價值納稅。開始有$ 6 5，0 0 0的免稅額度，以后每年復利增長3%。同時，在修改法案涉及區域內，開發商在建成房屋后，必須遵守35年租金穩定政策，35年后如果老租戶仍然居住在原來的房屋內，則需維持租金穩定。

一直以來，豪華公寓和紅磚公屋交錯在社區，窮人和富人居住在一起，已成為紐約的一大特色。這也是上世紀80年代以來，紐約沒有像底特律一樣走向廢城的深淵的一大經驗。窮人和富人住在一起，也大大降低了犯罪率，使紐約變成從上世紀80年代的犯罪之都，到現在的安全系數相對較高的城市。