葉檀：小產(chǎn)權(quán)房無關(guān)房價，有關(guān)公平

小產(chǎn)權(quán)房作為城市化發(fā)展的衍生品，一直在城市的夾縫中生存。對于小產(chǎn)權(quán)房去留的討論聲也一直未間斷過，國家多部門曾經(jīng)表態(tài)將依法取締并清理小產(chǎn)權(quán)房，然而小產(chǎn)權(quán)房猶如“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，且有泛濫成災(zāi)之勢。

前不久，北京掀起小產(chǎn)權(quán)房清理風(fēng)暴，這被很多人視為侵犯低收入階層居住權(quán)的手段。據(jù)報道，去年9月，北京國土局公布首批清理的小產(chǎn)權(quán)房名單，近日，北京又公布第二批名單。 小產(chǎn)權(quán)房何去何從？記者就此專訪了知名財經(jīng)學(xué)者葉檀。

小產(chǎn)權(quán)房合法化，何以面對誠實的市民？

小產(chǎn)權(quán)房被封堵，對一些人是噩耗。對于很多未購房、未享受房改房、集資房等紅利的中低收入群體而言，小產(chǎn)權(quán)房是解決住房難題的絕佳途徑。國際貨幣基金組織提供了中國高房價的新證據(jù)，據(jù)美國《大西洋月刊》7月1日刊發(fā)的文章，世界十大最貴的房地產(chǎn)市場中有七個都在中國——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。國際貨幣基金組織的依據(jù)是房價收入比——紐約一間公寓價格的中列數(shù)是一個普通家庭收入的6.2倍多。而要想在北京的中心城區(qū)買間房子要花去近四分之一個世紀的收入。

高房價是個大問題，小產(chǎn)權(quán)房泛濫只會讓問題更加復(fù)雜，而不會讓問題更清晰簡單。

小產(chǎn)權(quán)房是對現(xiàn)有房地產(chǎn)體制的顛覆，比市場房價低50%的小產(chǎn)權(quán)房比比皆是，土地溢價中最重要的土地轉(zhuǎn)讓成本被規(guī)避。

集資房也好、福利房也好、小產(chǎn)權(quán)房也好，都對遵章守法購買商品房的人不公。這邊按照游戲規(guī)則進入市場，另一邊通過行政手段投機取巧獲得低價房，如果政府讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，請問何以面對那些誠實的市民？政府是否愿意向他們退還一大筆與小產(chǎn)權(quán)房相當?shù)馁彿垦a貼？

我國體制與規(guī)則中多的是漏洞，社會上多的是不誠信的投機取巧之徒，讓誠信、守法、守規(guī)有溢價，就必須嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的公平的游戲規(guī)則，而不是朝令夕改，否則受傷害最大的是政府信用、規(guī)章尊嚴，守法者在遭受經(jīng)濟懲罰后，必然鉆頭覓縫尋找規(guī)則漏洞。

高房價要在游戲規(guī)則內(nèi)解決

如果小產(chǎn)權(quán)房有合法化的可能，受益最大的絕不是低收入階層。別忘記A股市場一度泛濫的內(nèi)幕交易，有消息、有資金者成為賭場中的老千，在翻看了普通投資者的底牌后，穩(wěn)操勝券。房地產(chǎn)市場沒有什么不同，要說不同，恐怕賭場的性質(zhì)會更加惡劣，因為房地產(chǎn)市場是目前最大的金融抵押品，擁有最長的金融杠桿與較為通暢的套現(xiàn)渠道。

要解決高房價，必須在游戲規(guī)則內(nèi)解決，如果認為目前的游戲規(guī)則存在不公，那么就需要重建游戲規(guī)則，讓大家在統(tǒng)一而公開的平臺上游戲，而不是允許一部分人溢出現(xiàn)有公認體系之外，自娛自樂。

我國高房價成因包括貨幣發(fā)行量過大，資源與人口過度向大城市集聚，土地出讓收入占據(jù)地方財政收入的半壁江山，以及貧富不均、剛性需求托底等等，圍繞著房地產(chǎn)的變量十分復(fù)雜，有一些可以通過改變規(guī)則加以改良，而有一些則是繞不過去的剛性門檻。如地方財政比例過低，可以通過中央政府與地方政府的博弈，重新劃分稅費分配的邊界、提高稅收利用效率加以調(diào)控。如投資性住房需求居高不下、貧富差距過大可以通過房產(chǎn)稅等稅種進行調(diào)節(jié)，也可以通過公開透明的公共財政等措施加以解決，但人口往大城市聚集、未來人口總量還將增長、人均財富較少、以房地產(chǎn)為家庭最大宗資產(chǎn)等，則是繞不過去的剛性門檻。

調(diào)控房價有兩個問題需要嚴肅對待，一是確定明確的調(diào)控目標，到底是要調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還是要下調(diào)金融杠桿，還是要實現(xiàn)絕大多數(shù)人買得起商品房。沒有明確的目標，調(diào)控手段難以達到效果。第二，金融與經(jīng)濟安全與房地產(chǎn)市場之間的邊界在哪里？房地產(chǎn)市場大幅下行，必然導(dǎo)致中國債務(wù)危機大爆發(fā)，我們能否承擔(dān)類似于西班牙、希臘這樣的代價。

有更好的途徑可以解決房地產(chǎn)難題，如厘清稅費制度，降低貨幣發(fā)行量，簡化保障房類型提高公租房比例等，這些都是在公平規(guī)則下的補救之道，而不是毀滅既有制度與財富的革命之路。

小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該清理，這無關(guān)房價，有關(guān)公平。