濟南小產權房生態調查又是小產權？

是的。這些年，盡管國土部頻頻調研，全國房地產人模棱兩可，專家表示“不能一刀切”，小產權房仍然是令人掛心的話題。也許等到小產權真正轉正的那一天，我們還可以坐在一起說說“那些年，我們做過的小產權房新聞”。

回到現在，濟南還有哪些小產權房？圍繞一棟房子，購房者、開發商及參與其中的村委會，其態度和狀況又是怎樣的？

誰還在購買小產權？

今年六月，李麗被一則“國土部在山東等地調研，合規小產權房有望轉正”的新聞消息吸引：“合規小產權房有望轉正，什么時候？怎樣算合規？”

可是李麗并沒有在新聞中獲得答案，這一切暫時都還是“有望”罷了。也成，總比前幾年老是取締什么的好。

李麗住在小清河邊的正規商品房中，位于老輩人都知道的五柳閘，是自己一直居住的區域。之所以如此關注這新聞，是因為她手中還有兩套小產權房：“有兩個女兒，老大幫著我打理生意，老二剛剛結束高考，在家瘋玩呢。”像天下所有的母親一樣，李麗覺得自己的倆閨女特別可愛但是特別傻，總覺得得給她們存點“嫁妝”，房子自然是最好的選擇。可是正規房產這么貴，兩套更是價格不菲，思量再三，李麗先后選了兩座小產權房，都在“小清河北岸，離家近，平均7000塊一平米，因為找了熟人，分兩次付款。”李麗給閨女說時，暫時沒提小產權的事兒，“不用急啊，說不定過兩年轉正了呢。”

李麗的期望并非沒有道理。在小清河北岸，與李麗的兩套新房毗鄰的大多是小產權房。這成為李麗入手小產權最理直氣壯的證據“這么大片這么多人，不可能強拆嘛？不然多不和諧？”李麗拿出一份合同，其中明確寫著“乙方對房屋享有永久產權”，就是買家“依法享有出租、轉讓、買賣、贈與、繼承權利”，并承諾，“甲方為乙方辦理入住手續一年內辦理完畢房屋產權證”。李麗簡直笑起來，“人家都是產權七十年，你看我是永久，以后要出售，找村委會就成。”

李麗還曾經看到過一份同區域小產權房的產權證，封面也印有“房屋所有證”的字樣，中間是國徽，下面一行印著“某鎮政府”，里面寫明這是“房屋所有權的合法憑證，買賣、繼承、贈與、分割均應于規定期內申辦轉移登記”；受理機關是鎮政府，也可由村代辦。我問為什么這張房產證的規格和城里“大產權”房產證一模一樣，當事人回應，本來就是在同一個地方印的。為這事兒李麗又笑了好幾天。

可是大閨女覺得李麗多少有些“大神經”：“小產權年年喊打，各種不穩定因素，您怎么敢一下買兩套？萬一哪天充了公，哭都來不及。”讓大閨女反對的不僅僅是這些。她去收拾下兩套小產權，誰知停水停了大半天。問鄰居才知道這里是村里供水，經常毫無征兆的停水，完全不管你是否天熱正要沖涼或者洗頭剛剛打上洗發水，所以幾乎家家自備儲水缸。大閨女給市政熱線12345打電話咨詢能否并入市政自來水管網，得到的答案是“當然可以，請拿好房產證來申請入網”。一聽“房產證”，大閨女說聲謝謝就掛斷了電話。

其實，像李麗這樣大神經的人并不在少數。記者了解到，購買“小產權房”的人群大致分為三類，一部分是買不起大產權房的城市低收入家庭和進城農民，購買中小戶型的“小產權房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。再有就是退休后到農村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資，只要有進城公交，雖然遠些，退了休的人并不怕耽誤時間。再就是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數人購買小戶型投資。

“早做小產權的都賺了，往后做得要么賠錢、要么攤官司”

它們也有華麗的名稱，如華庭、水岸名邸、半山豪宅等，且多分布在二環路附近，段店、大飲馬、二環西路、小清河等是熱門地段。據《齊魯周刊》記者走訪調查發現，東郊機場附近有福源名居，王舍人有東城蘇苑，西部有楊莊西區，北部有濼口花園、河畔景苑、燕魯花園，南部仲宮地區則林立著仲景花園、秀景臺和山水城等一眾小產權房。

據了解，2005年前后，濟南市建委對全市的違法舊村改造項目進行過統計。經核實，全市有96個村居在進行違法建設，除建成已交付使用的200多萬平方米外，僅在建工程項目就有113處，1000多個單體建筑，建筑面積近600萬平方米。已查證落實參與舊村改造的房地產企業有25家，施工企業有176家，建筑設計單位有51家，單位集團購買的有13家。

“那是小產權的黃金期，先是開發商賺瘋了，許多村委才開始自己做，也賺了錢。以后風聲漸緊，許多人收手不干了。”趙發祥是錦繡川某村的前村委成員，是較早一批參與小產權開發的當地人，他的二層小樓就跟當地小產權別墅毗鄰，甚至戶型更好些，因為給別人蓋房子有了經驗。在他看來，做事兒得趕早，“早做小產權的都賺了，往后跟風做的，不是賠錢就是攤了官司”。趙發祥說鄰村有個“咩大膽”村干部，到2011年底了還搞小產權房開發，地基剛打好就被相關部門發現，先行墊付的錢打了水漂不說，還要到處找人跑關系。他跟當時歷城區“包村”的干部訴苦，又被劈頭蓋臉的訓了一頓。

即便如此，村委在小產權房交易過程中仍然有利可圖。槐蔭二環西路和新沙路交界處的新沙小區的一處小產權房售價34萬，每平米單價2677元，共127平米。房產中介介紹，中介費為總房價的1.5%，過戶費為總房價的0.5%左右，“過戶就是把合同上的名字改成你的名字，人家給你過戶，肯定要收費。”他表示過戶費也可以不交，但是沒有保障，以后要是這里涉及到拆遷，有可能得不到補償。

小產權開發商的日子是另一番光景。網上有個小產權的開發商列出過一棟建筑面積為10000平方米的小產權樓的收支賬單：從村民手中買地到最后建成，總花費為1200萬元，相當于每平方米1200元。再加上利息100萬元，打點關系及招待費用150萬元，總支出約1450萬元。而當地小產權房的售價只有1800元左右，理論收入為1800萬元。截至目前，這棟樓仍未收回成本，只是握有300多萬元債權。

“根本就賺不到錢。”這個開發商解釋，小產權房優勢就在價低，高了沒有銷路。而購買者經濟狀況普遍不好，有時開發商為了盡快賣出去也只能接受分期付款的做法。“順利完工后如果能收回六七成，是很不錯的。所謂能賺的錢，都是在兩年到五年后陸續收回來的余款。如果開發商純粹借高利貸，這個生意是沒法做的。”

轉正之路依然很遠

據去年全國工商聯提供的調研顯示，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計超7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。這些小產權房涵蓋待建、在建、完工和已經入住等各種形式。

山東大學經濟學院副院長李鐵崗表示，和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金的概念，所以“小產權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。這也成了小產權房發展迅速的主要原因。但是，小產權房也面臨沒有房產證、質量難保證、拆遷難補償、遺贈過程麻煩等問題。

市場人士告訴記者，從濟南一些區域的情況來看，部分小產權房原來是同區域商品房價格的一半，目前已經上升到了三分之二，購房者最看中的價格優勢在減少。同時，許多購買小產權房的都是剛需客戶，價格便宜時家人湊一湊就可以買一套，隨著小產權房價格上漲，而且由于沒證不能貸款，許多人從經濟狀況上來看也已經無法購買。

近日，《齊魯周刊》記者致電濟南市國土資源局，工作人員表示濟南市一直在對小產權房項目的具體情況進行全面調查摸底，包括其分布情況、數量多少、購買人群等。有關處理政策要在接到國家有關通知后，在分析調查數據的基礎上與相關部門溝通后才能確定。

針對濟南目前小產權房的情況，李鐵崗表示，小產權房的開發和銷售缺乏明確的法律支持，有項目明顯違反法律，其中存在的問題也較為突出。“在這種背景下，相關部門就得嚴格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現象的發生。”

山東經濟學院房地產研究所所長郭松海建議，確定一個時段，允許之前開發的“小產權房”在當地農村辦理預登記，對之后開發的則從重處罰。而對于在原建設用地上開發的小產權房，也可依據一定程度辦理城鎮房產土地登記，分類對待。已經購買小產權房的，可核準購房人身份，參照城鎮經濟適用房、限價房等政策，將這類小產權房轉為社會保障住房，供自住使用，限期內不得上市；對符合土地利用規劃尚未出售的小產權房，可考慮由政府按成本價回購，作為保障房源。

廣發銀行個人——“現金管家”系列面市

7月12日廣發銀行與易方達聯手推出業內領先的“智能金賬戶”產品，因其智能化信用理財的獨特優勢在業界引發極大反響。

“智能金賬戶”，主要瞄準對流動性、收益性和便捷性有高要求的客戶群體。在確保客戶資金流動性的前提下，可使客戶預期收益提高4-20倍不等，不同風險承受度和投資偏好的客戶，可選擇不同的現金管理產品。

“現金管家”包含以下產品供客戶選擇：

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進取型投資者——“智能金賬戶”偏低風險，智能信用理財收益最高可達20倍。

據了解， 2013年上半年廣發銀行貴賓客戶數量同比上升超過40%，理財中間收入同比翻番，廣發銀行是否能夠實現“中國最佳零售銀行”的戰略目標，我們恃目以待。