海外房產投資攻略

美國《福布斯》雜志8月5日刊登題為《中國人第二故鄉的首選國家》一文，文章說，2013年秋天，總部位于洛杉磯的“親和中國”組織將在夏威夷接待數百名中國富人，后者正在尋找值得購買的美國房產。

文章指出，中國曾經有可以吐出金條的自動取款機，但黃金已經是明日黃花，他們現在想要的是實打實的房產。“中國人認為房地產是財富保值的最佳方式。另外，一些國家也迫切需要買家的光顧。”

美國全國房地產經紀人協會的數據顯示，2013年3月，在加利福尼亞州進行房地產交易的非美籍買家中，中國人占了12%。他們平均每人支付了42.5萬美元。這一數字比2013年6月的美國房屋平均售價21.4萬美元還要高，并且高于加利福尼亞州的房屋平均售價36.5萬美元。

而英國萊坊房地產經紀公司透露，同樣是2013年3月，在太平洋另一邊的新加坡，中國人占到了外籍房地產買家的34%。中國人購買新加坡房產的數量日益增加，以至于政府正在限制外國人的購房行為。

國內首家海外房產投資機構邦拓國際的副總裁邱泳棟告訴《錢經》，與此前海外購房者多以移民或子女留學為目的不同，最近一兩年，更多的人是以投資為目的，希望能通過在海外購房獲得收益。“在客戶看來，如果能通過房產增值或者租金獲得10%以上的投資收益就很劃算了，更別提有些國家還有購房得綠卡等政策。”

邦拓國際的一位客戶張羽（化名），今年40歲，未來沒有移民需求，但是近期也準備出手投資加拿大房產。“國內房價太高了，200萬元在一線城市幾乎買不到什么像樣的房子，在二、三線城市購房又不具有保值增值的作用。在國外，200萬可以買到非常棒的房子，投資收益比國內高。”

張先生的觀點不無道理，但并不是說在海外購買的所有房產都能賺錢，如果你判斷失誤，很可能就會砸在手里，例如美國底特律市中心的房子或是韓國首爾的公寓。如今，底特律正在申請破產，城市已變“空城”，房子一文不值；韓國房價則已經連續下跌14個月，擁有全國近一半人口的首都首爾的公寓交易量環比下跌80%。

在海外購房遭遇這樣的情況并不少見，在一些海外房產投資的熱門國家，早已經完成了城鎮化進程，各個城市的人員流動狀況趨于穩定，很難見到如國內近十年來人口向城市大規模涌入的現象，而中國人的習慣性購房思維——大城市的公寓肯定值得買，也不是在任何國家或城市都行得通。可以說，在海外投資購房，選擇哪個國家、哪個城市、城市里的哪個地區都是有“門道”的，了解清楚了，你才能最大限度地保證自己的投資收益。

美國 出租不如出售

美國是國人在海外買房投資最熱門的國家，事實上，美國已經度過了城鎮化快速發展的時期，人們對房子的自住和投資需求都與國人不同。

想投資在哪兒買房？

近幾年，華人炒房造成了美國的華人聚居區房價不斷上漲。國人在美國購房，投資價值較高的主要有四個城市，即洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓，美國西岸的兩個城市洛杉磯和舊金山一直是華人在美聚居地，而東岸的兩個城市，紐約是美國及世界的經濟中心，波士頓則有世界上最好的大學。

在美國投資房產的關鍵是選擇華人聚居區、白人聚居區和學區，這三塊是具有升值潛力的投資區域。

在這四大熱門城市中，相對來說，城市周邊區域的“縣城”更具投資價值，以洛杉磯為例，周邊的圣蓋博谷的東區、西區以及橙縣都是華人和白人分布較多的區域，一套中等價位的別墅價格在80萬美元到200萬美元之間，房子都附帶車庫、花園，后院可能還會有游泳池，超過120萬美元就可以買到一套社區環境和裝修設施、后花園都非常棒的房子了。而市中心公寓黑人居住較多，治安環境不好，不適合投資。

還需要繳納這些錢

由于2008年的次貸危機，現在美國銀行對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，而且美國的銀行不對外國人提供貸款。

美國房產稅根據房子的實際價值征收，各州的稅點不同，一般為1.5%～3%，購房后的物業稅也是各州自行制定，稅率按照房子的實際評估價值來定，約為1.2%～3%，其中需要注意的是，你要是想把房子留給子女，遺產稅的起征點是500萬美元，稅率為35%。

賣房的時候，最大的開支是請經紀人的傭金，占房價6%，此外外國人在美國賣房需要繳納房價10%的所得稅。

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事實上，在美國購房投資，可以通過房產的穩定增值來獲得收益，用于出租并不劃算，美國保護租房客的法律非常完善，房東有的時候對房客無可奈何。

一位中國房東曾經遇到這樣的事情：他在波士頓花20萬美元購買了一套公寓，一直用來出租，每月租金500美元。房客在居住了半年后失業，開始拖欠房租，房東對此無可奈何，因為按照當地政策，這個時候是不能與房客解除合約的，但同時房東每個月還需要繳納租金的5%～10%作為管理費。

南非 買房不如買地

南非國土面積有八分之一個中國那么大，人口還沒有北京和上海兩個城市的人加起來多。在北京四環邊買一個100平方米三居室的錢，可以在南非買一個帶高爾夫球場和游泳池的頂級聯排別墅，并且是永久產權。事實上，如果你投資20萬美元以上購買房產，就可以獲得南非的永久居留權。

想投資在哪兒買房？

在南非投資房產，具有升值價值的區域為約翰內斯堡和開普敦，其中約翰內斯堡為南非最大城市，而開普敦則是全球旅游圣地。

約翰內斯堡市區多為黑人居住，房價便宜，50萬元人民幣就能買到一套豪宅，不過不建議購買，因為除了黑人沒人敢住在這里。

距離市區開車一個小時左右車程的白人和華人社區最具投資價值，安全，價格也稍便宜。在中檔白人區，100萬元人民幣可以買到有5個房間，還帶有游泳池、草坪和車庫，典型推薦地如伯克斯堡地區；而高檔白人社區羅斯班克地區，140萬元人民幣可以買到8個睡房的豪宅了。

開普敦治安比約翰內斯堡要好，北部海邊豪宅價格很高，最便宜的也要500萬元人民幣，更多的是幾千萬的豪宅；開普敦內陸北部是中產白人和華人居住較多的地方，100萬元人民幣可以買到一套不錯的獨棟別墅。

在南非購房，治安環境非常重要，有24小時保安的封閉小區比同類的房子甚至能貴10%。

還需要繳納這些錢

南非房價便宜，但是稅率很高，每月需要繳納物業稅、水電費和土地管理費，土地管理費是按照地理位置收的，在白人區和華人區，緊鄰購物中心、交通方便的社區，物業稅和土地管理費較高，稅率約為10%，并且每年都會以10%的幅度上升。

除了要繳納水電費外，還有14%的增值稅，一般兩人的家庭，一個月的水電費需要2000元人民幣；同時還有污水處理費，按照土地面積收取，1000平方米土地的污水處理費約為120元人民幣。

此外，房子的維護成本很高，一般情況下，一棟中等住宅，3～5年就要大修一次，平時，即便是房子的油漆掉了也要隨時修補好，否則會拿到上萬元人民幣的罰單。

在南非購房，年滿18歲，工作半年或者是創業2年以上，就可以獲得銀行貸款。如果是在南非工作的華人，購買價格在70萬元人民幣以上的房子甚至可以獲得全額貸款，如果購買高于350元萬人民幣的豪宅，也可以獲得85%的銀行貸款。

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南非的房地產市場并不算活躍，市面在售房產并不多，購房者也以華人居多。

在南非購房，如果不是為了自住，你想獲得投資收益，出租和出售房子的收益都有限，你還不如期待土地升值帶來的收益更靠譜。

在南非生活的張建榮，2005年在約翰內斯堡附近花15萬元人民幣購買了3800平方米土地，當時土地上僅有一棟很破舊的房子。購房后，他花費了80多萬元人民幣修建了一棟擁有8個房間的別墅，目前不算房子的土地價值在100萬元人民幣以上。

“南非土地非常便宜，最近兩年價格開始穩步有升，在南非炒房不如炒地。”張建榮告訴《錢經》。

澳大利亞 投資本地人聚居區

非澳大利亞本地人無緣二手房，只能購買通過FIRB審批的新房，一般這類新房的價格與二手房比，每平方米會貴幾百甚至上千澳元。

想投資在哪兒買房？

悉尼、墨爾本和布里斯班是比較具有投資價值的城市。

悉尼北面和西面以本地人和歐洲人等白人較多，在距離市區半個小時車程的一套中等偏上的獨立別墅的價格約為1000萬元人民幣。公寓的價格也不低，悉尼市中心一套100平方米的公寓價格約100萬澳元，距離市中心10公里距離的BURWOOD區的公寓價格則只有60萬澳元。

墨爾本和布里斯班的價格與悉尼相比略低，在墨爾本市區西部車程20分鐘左右的地區，一棟帶花園和院子的獨立別墅，價格約為260萬元人民幣。

在悉尼、墨爾本和布里斯班，大多數人會選擇獨棟別墅，很少有選擇公寓居住的，因為獨棟別墅的土地使用權是永久的，建議選擇距離超市和購物中心10公里以內的區域，且附近沒有中東人、地勢平坦的地區投資別墅。

80%的中產在澳大利亞購房會選擇70萬澳元左右的獨棟別墅。

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選擇本地人居住的區域購房，未來出手的時候會更方便，價格也會穩定增長。關鍵是套現的時候，承接者以及銀行會客觀評估其價值。

在墨爾本和布里斯班，每距離市中心近一公里，土地價格就上漲1萬～2萬元。但是遠郊的房子升值慢，距離城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投資區域是距離城市中心10～15公里的房子。

近幾年，澳大利亞的房價每年都有約5%的漲幅，除了等待房產增值外，出租的價格也不錯。

不過如想靠出租獲利，那公寓房要好于獨棟別墅，悉尼市中心一套100平方米的中等公寓房，租金約為每周400澳元，而面積大的別墅的周租金可能也才500澳元。

加拿大 買房出租首選多倫多

相比美國來說，加拿大的房地產市場更穩健一些，在次貸危機期間，美國房價大跌，加拿大的房價卻一直穩步增長。此外，加拿大華人較多，更適合國人購房投資。

一般情況下，非加拿大本地居民，可以獲得最高65%的銀行貸款，且除公寓外都是永久產權。

想投資在哪兒買房？

加拿大最熱門的購房區域非溫哥華莫屬，溫哥華西區、西溫哥華和列治文地區是最值得購買的區域。在溫哥華西區，一棟距離學校和周邊購物超市車程10分鐘內的中檔別墅的售價約300萬美元，而列治文地區的價格略低，同樣品質的房子約220萬美元。

在同一地區，聯排別墅和公寓房的售價差不多，比獨棟別墅最多能便宜一半左右。

如果說溫哥華是以氣候宜人、自然景觀獨特吸引購房者，那么多倫多則是以經濟中心和名校吸引購房者。多倫多的留學生和移民較多，購房賺租金非常劃算。

在多倫多華人較多的SCARBOROUGH、MISSISSAUGA等地，距離市中心車程半個小時左右的一棟中等兩居室的公寓，價格約20萬美元，租金價格約1000美元。

劉洋4年前到多倫多讀書時，集全家之力在學校附近購買了一套兩居室公寓，當時的價格為20萬美元，讀書期間，劉洋將另外一個房間出租給了同學，月租金500美元。“這是因為同是華人同學打了折扣，市面上可以租到600美元。”

今年劉洋畢業回國，將這套房子以35萬美元的價格出售。去掉購房時的物業轉讓稅1萬美元，4年間的各種物業稅、管理稅1.2萬美元，同時租金收入2.4萬美元，劉洋在多倫多讀書期間通過房產獲得收益16萬美元。

還需要繳納這些錢

在加拿大買房子，買家需要繳納物業轉讓稅，20萬美元以內的收取1%的物業轉讓稅，超過20萬美元的部分收取2%。

在加拿大擁有房產一定要繳納物業稅，物業稅計算非常復雜，征收比例每年都會調整，同時以政府對房子的估價為依據征收，大概區間在房價的千分之三到千分之五。如果是300萬美元的房子，物業稅每年需要繳納9000到15000美元。

如果是聯排別墅和公寓，還需要繳納物業管理費，每個月200到400美元不等。如果房子被用來出租，年底還需要向稅局申報租金收入繳納相應稅款。

英國 買學區房賺租金

英國的房子類型不同，產權期限也不同，大多數的獨棟別墅屬于永久產權，部分學區的投資公寓擁有999.99年的產權。

想投資在哪兒買房？

在英國，房產投資的熱門城市要數倫敦，房價根據距離市中心遠近有所差異。在市中心，一套80平方米的中檔公寓售價約160萬英鎊，在車程30分鐘以內的非市中心，一套80平方米的中檔公寓，售價則為130萬英鎊。

由于最近幾年英國經濟陷入衰退，失業人口逐年增加，這幾年的房地產市場增長很慢。

想要在英國投資購房，投資郊區別墅并不是好選擇，因為房產增值收益并不明顯，但是位于大學附近以及市中心的公寓可以買來賺取租金。

在倫敦，市中心公寓和非市中心公寓租金相差不大，同樣面積和裝修的公寓，租金相差10%左右，但是購買價格要相差20%。

在牛津和劍橋學校附近投資公寓更劃算，以劍橋為例，劍橋大學附近騎腳踏車20分鐘左右的中檔單間公寓，租金在100英鎊每周，價格為20萬英鎊左右。距離大學越近，租金價格越高。

還需要繳納這些錢

相比其他國家，英國的住房稅收不算多，主要征收物業稅，根據房產局的標準分為8個檔次，其中倫敦地區稅率最高，從幾千到幾萬英鎊不等。以英格蘭和威爾士為例，如果業主購買一套60平方米的兩室一廳的房子，每月需繳納物業稅160英鎊。

目前英國遺產稅的起征點為32.5萬英鎊，遺產稅率為40%。

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英國房價上漲并不明顯，但是租金價格逐年上漲，購買用于出租的投資公寓可以選擇英格蘭和威爾士等地，倫敦和市區內有多所大學的城市更是首選。

此外，在英國購房一定要注意產權年限，999年的產權和99年產權的公寓價格差別很大。

王勇兩年前在倫敦購買了公寓，他買之前就確定了以出租為目的，因此選擇的投資公寓只有40平方米，總房款為6萬英鎊，產權年限為99年。

在購房之后，王先生就通過當地的物業管理公司簽署了代租協議，房子下來后，物業管理公司幫助王先生把公寓出租出去，每周租金為140英鎊，未來還會持續看漲。在王先生看來，60萬元人民幣，未來可以獲得長期持續的10%左右的投資收益非常不錯。