底特律房價的回光返照

7月24日，美國底特律市府向密西根東區聯邦法院遞交了破產保護申請，自此背負18.5億美元長期債務的破產案拉開了序幕。由于需要向法院提供有關市府財政前景的報告，并可能包含市府計劃如何削減開支（比如裁員和重組政府機構）等細節，審理程序相當復雜，欲獲得破產申請批準短則數月，長則可能需要數年。

而今年年初，中國人在底特律瘋狂買房，因房價低得“不可思議”，有人甚至購買了幾百套房子“抄底”，等待未來的上漲。那么底特律破產將對這個城市的房地產市場產生什么影響呢？這些“抄底”的投資者未來能否有所斬獲？

讓我們先來看看當前的底特律房地產市場狀況。

底特律，是一座走下坡路已達半個世紀的美國城市。長期以來被列入美國“最危險城市名單”的榜首，以及最佳商業和職場的墊底城市，這在很大程度上要“歸功”于謀殺案率接近40年最高。

因此，底特律房地產在全美受沖擊最嚴重這一事實，早已眾所周知了。根據美國人口普查的數據，底特律大都市的失業率高達16%（或全國平均水平的兩倍以上），截至2012年的5年間，居民的平均收入中位數僅27862美元。一個曾經的全美第四大城市，底特律的居住人口從1950年的180萬，驟減至2012年的70萬。

上述可怕數據導致的最直接后果，就是在只剩下70萬人口的底特律，有約7.8萬幢建筑物和多達10萬棟被遺棄的空置房，而且還有上萬個家庭的房子在等待法拍。根據住房價格指數（SP/Case-Shiller）顯示，截至今年4月，底特律大都市區域的住房價格比房地產泡沫高峰期下跌超過65%，比2003年4月還低30%。

然而近幾個月，底特律的住房市場發生了令人驚訝的變化，越來越多的金融機構，主要是華爾街以及中國和澳大利亞的個人投資者，通過網上搜索，搶購底特律的物業。6月份，底特律房屋價值中位數與去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易獲得增益，第二季度底特律整個大都市房價比最低時上升了3.3%。

顯然，一個美國城市的興旺和發展，往往是跟隨著某種行業的興衰而興衰，可謂“成也蕭何，敗也蕭何”！底特律是由于汽車業的崛起而崛起，也因汽車業的衰敗而衰敗（被日本、韓國的汽車業所擊潰）。

現在，我們已經看到底特律被削減的公共服務：城市周圍約40%的路燈停止了運作，警察的反應時間從平均11分鐘增加至58分鐘。當一個城市一旦衰敗申請破產保護時，城市服務就會相對變差（因為經費削減了）。

從方方面面的情況來看，底特律房屋價值毋庸置疑將不斷下降，目前的所謂“起死回生”只是由于大量的投機資本進入的回光返照而已，千萬小心！

最關鍵的是，不同于中國幾乎沒有持房成本，美國的持房成本是相當高的（如繳付高額地稅等），別說底特律了，就是美國其他地方，從長遠來看，投資房產的回報也并不高，甚至常常會“顆粒無收”。美國120多年房價的走勢圖顯示，美國房價僅僅和通漲率呈正相關（美國前120年的平均通脹率2%上下），而不會隨著經濟增長和股票收益比例同步上漲。

因此，底特律的破產對投資房產者的啟示：房子的功能歸根到底是居住，是人類最基本的生活必需品之一。一旦將其作為投資品低買高賣（尤其美國的法拍屋背后往往存在很多貓膩），有可能會賺錢，但更有可能賠錢，甚至傾家蕩產！