看網(wǎng)購(gòu)如何改變中國(guó)零售和物流地產(chǎn)市場(chǎng)

仲量聯(lián)行日前發(fā)布了關(guān)于中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)的白皮書——《中國(guó)電子商務(wù)：網(wǎng)購(gòu)成為消費(fèi)新勢(shì)力》，此報(bào)告旨在分析電子商務(wù)的興起給中國(guó)的零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，同時(shí)就開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商如何在全新的市場(chǎng)環(huán)境中激流勇進(jìn)提出建議。

電子商務(wù)在中國(guó)的發(fā)展非常迅猛。據(jù)波士頓咨詢集團(tuán)估計(jì)，僅2011年中國(guó)就新增6100萬(wàn)網(wǎng)民，且4300萬(wàn)用戶首次嘗試網(wǎng)購(gòu)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，至2020年，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)1萬(wàn)億美元，超越其他所有國(guó)家。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)、報(bào)告作者柯志謙（Michael Klibaner）表示，當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景過(guò)于悲觀，盡管一些細(xì)分市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，但零售業(yè)參與者們?nèi)钥梢耘c時(shí)俱進(jìn)、適應(yīng)環(huán)境從而獲得成功。與此同時(shí)，電商市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在向B2C（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）不斷轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，將為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機(jī)遇。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，電子商務(wù)的崛起早已證明其對(duì)實(shí)體零售業(yè)的強(qiáng)烈沖擊。在中國(guó)，盡管一些細(xì)分市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景過(guò)于悲觀。仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜指出，我們認(rèn)為這些擔(dān)憂過(guò)分夸大了電子商務(wù)的威脅，同時(shí)也低估了不同類型實(shí)體店的抵抗力。簡(jiǎn)單便捷的網(wǎng)購(gòu)不會(huì)使實(shí)體零售業(yè)消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實(shí)將失去其競(jìng)爭(zhēng)力。其中風(fēng)險(xiǎn)最大的一類要數(shù)那些低價(jià)且高度分散無(wú)品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購(gòu)物中心將最先受到?jīng)_擊，面臨大量租戶被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。

和低端散售型購(gòu)物中心不同，那些整棟持有型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者可以采用自上而下的策略來(lái)適應(yīng)大環(huán)境。綜合考慮主題、定位、市場(chǎng)推廣和技術(shù)因素，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者能夠?yàn)橄M(fèi)者提供不同的購(gòu)物體驗(yàn)，而這種體驗(yàn)是網(wǎng)上無(wú)法獲得的。中國(guó)以“逛街”為休閑活動(dòng)的傳統(tǒng)仍扎根于社會(huì)，實(shí)體店購(gòu)物在中國(guó)仍將繼續(xù)扮演一項(xiàng)重要的社會(huì)活動(dòng)。

而對(duì)物流開發(fā)商來(lái)說(shuō)，電子商務(wù)的發(fā)展毫無(wú)疑問(wèn)是有積極影響的。作為中國(guó)最大的物流開發(fā)商，普洛斯（GLP）在其年報(bào)中披露，在其中國(guó)大陸可供租賃的倉(cāng)庫(kù)面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中的14%上升至2012年末的20%。

仲量聯(lián)行中國(guó)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝（Stuart Ross）表示，物流開發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到變革中的電子商務(wù)在未來(lái)將創(chuàng)造出更多的發(fā)展機(jī)遇。其中至關(guān)重要的變革當(dāng)屬B2C（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）網(wǎng)站的崛起。以往主導(dǎo)中國(guó)電商市場(chǎng)的C2C 模式并非倉(cāng)儲(chǔ)需求的主要?jiǎng)右颍駷橹梗娚虒?duì)于倉(cāng)儲(chǔ)需求的貢獻(xiàn)主要來(lái)自亞馬遜、1 號(hào)店和其他一些B2C 網(wǎng)站。越來(lái)越多的零售商開始在平臺(tái)網(wǎng)站上設(shè)立店鋪，同時(shí)建立完善自有網(wǎng)站，零售商需要更多的倉(cāng)儲(chǔ)空間來(lái)滿足線上訂單需求。在線品牌和零售商們正積極擴(kuò)張，并不斷完善其在傳統(tǒng)一線城市之外的市場(chǎng)分銷能力；而作為物流開發(fā)商，則應(yīng)該關(guān)注位于新興消費(fèi)集群中心的主要內(nèi)地城市，并考慮在這些地區(qū)建設(shè)新的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以順應(yīng)未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求。而線下零售商也需要通過(guò)建立更加集中的配送管理體系來(lái)完善供應(yīng)鏈，這同樣將對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)空間產(chǎn)生巨大需求。

電商配送的另一重要趨勢(shì)是一些大型B2C平臺(tái)開始探索建立他們自己的物流網(wǎng)絡(luò)，自行持有和管理倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。物流地產(chǎn)開發(fā)商將有機(jī)會(huì)利用他們的專長(zhǎng)與電商建立互贏的合作關(guān)系。與電商合作不但能為開發(fā)商帶來(lái)優(yōu)質(zhì)租戶，同時(shí)也會(huì)因?yàn)槟軌虼_保優(yōu)質(zhì)電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。

柯志謙認(rèn)為，中國(guó)已成為電商大國(guó)，而電子商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展將改變商品消費(fèi)、購(gòu)買、存儲(chǔ)以及配送的方式。開發(fā)商、品牌和運(yùn)營(yíng)商只有走在電子商務(wù)的潮流尖端才能在改變與合作共贏中保持競(jìng)爭(zhēng)力。