望京地王項(xiàng)目難產(chǎn) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資金鏈堪憂

本輪房地產(chǎn)調(diào)控中最為尷尬的企業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）絕對(duì)榜上有名。

這家于2007年“風(fēng)光”上市的房企，在地產(chǎn)泡沫最為膨脹的2009年前后狂拿“地王”，卻不幸在此后的調(diào)控中陷入被“套牢”的尷尬境地。

遠(yuǎn)洋萬和公館就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尷尬的“地王”中最具代表性的一個(gè)。這個(gè)已數(shù)度推遲開盤時(shí)間的豪宅項(xiàng)目，4月22日終于取得預(yù)售許可證，不過銷售價(jià)格和開盤時(shí)間均未定。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)僅表示，預(yù)計(jì)6月開盤，開盤均價(jià)約為6.5萬元/平方米。但市場分析人士表示，若以此價(jià)格入市，預(yù)計(jì)成交情況不容樂觀。

遠(yuǎn)洋萬和公館開盤“難產(chǎn)”

曾是大望京一號(hào)地的遠(yuǎn)洋萬和公館一直備受關(guān)注，但已拿地整整兩年的項(xiàng)目卻遲遲不開盤，不能不讓外界有頗多揣測。

據(jù)悉，該項(xiàng)目本來打算去年下半年開盤，后被推至今年3~4月，而后推至4~5月，現(xiàn)在又被推至6月。而其建設(shè)進(jìn)度也一直緩慢，據(jù)有關(guān)人士透露，該地塊直到2011年5月才動(dòng)工。

《投資者報(bào)》近日在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目目前才建設(shè)到二層左右，樣板房也未完全建好。而旁邊同時(shí)拿地的保利中央公園項(xiàng)目一期已封頂，二期也已建到一半。

與開工的低調(diào)相比，遠(yuǎn)洋萬和公館拿地時(shí)非常高調(diào)。2010年3月15日，經(jīng)過84輪競拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下該地塊。扣除教育、醫(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達(dá)27529元/平方米的樓面價(jià)一舉成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王。

曾有業(yè)內(nèi)人士表示，地王解套的唯一途徑就是出現(xiàn)新的地王。但是，當(dāng)三天后（2010年3月18日）保利地產(chǎn)（600048.SH）以1.7萬元/平方米左右的樓面價(jià)拿下旁邊的大望京4號(hào)、5號(hào)地時(shí)，遠(yuǎn)洋的地王危機(jī)就已顯現(xiàn)。

如今，保利中央公園在去年8月開盤后目前已銷售至第二期，銷售均價(jià)在4萬元左右，定位為中高端住宅。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，望京板塊周邊可比樓盤價(jià)格在3.5萬元~4.5萬元/平方米之間。

目前遠(yuǎn)洋萬和公園即將以6.5萬元的均價(jià)入市，比區(qū)域新房最高價(jià)高50%左右，比周邊二手房價(jià)格高出兩倍多。鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，若以此價(jià)格入市，預(yù)計(jì)成交情況不容樂觀。

鏈家地產(chǎn)市場研究部對(duì)2008年以來樓面價(jià)前十的北京地王項(xiàng)目監(jiān)測，自2011年3月起，已有5個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而另外2個(gè)項(xiàng)目亦會(huì)在近期入市。從已入市項(xiàng)目的情況來看，截至目前整體簽約率偏低，地王項(xiàng)目普遍處境尷尬。

而今年以來，與遠(yuǎn)洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價(jià)比地王每平方米低了2萬元，更將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)推入了尷尬的局面。

曾“玩火”狂拿“地王”

除大望京項(xiàng)目外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在前兩年樓市上升期以強(qiáng)勁作風(fēng)拿了不少地王。如正在售的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目，即是遠(yuǎn)洋在2009年底以溢價(jià)率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當(dāng)時(shí)總成交價(jià)48.3億元，樓面價(jià)1.8萬元/平方米。

北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目自去年9月開盤以來，僅成交30套左右，成交均價(jià)從開盤初的3萬元/平方米，已經(jīng)降至目前的2.5萬元/平方米。這一價(jià)格和1.8萬元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定無多少盈利。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的壓力實(shí)際上不只北京望京地王和亦莊地王這兩處。2010年前后，在拿下北京兩塊地王的同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在青島、上海拿下地王級(jí)項(xiàng)目。據(jù)稱青島的地王項(xiàng)目目前也還未銷售。

事實(shí)上，自2007年在中國香港成功上市后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張野心就已開啟。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在募集巨額資金的情形下拿下多幅高價(jià)地塊，在當(dāng)時(shí)看來，或許并無不妥。但其在2007年拿下的高價(jià)地塊，在2008年金融危機(jī)來到、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向低迷時(shí)，馬上被業(yè)界視為“玩火”。

如果說遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)時(shí)敢于頻當(dāng)?shù)赝跏且驗(yàn)楸晨垦肫笾羞h(yuǎn)集團(tuán)“不差錢”，在中遠(yuǎn)退出后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金鏈漸現(xiàn)隱憂。

利潤受壓 投行下調(diào)評(píng)級(jí)

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近來頻遭投行下調(diào)評(píng)級(jí)。摩根士丹利指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要專注于一二線城市的中高端住宅物業(yè)，終端家居需求的政策放松對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的利好影響較小。管理層預(yù)計(jì)其今年自由現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，再融資壓力將有所增加。

德銀近期也預(yù)期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)未來平均售價(jià)下跌及成本上升，導(dǎo)致利潤率受壓，料盈利遜同行平均水平。此外，未來12個(gè)月到期將有140億元人民幣貸款及55億元地價(jià)到期，故2012年將是充滿挑戰(zhàn)的一年。

另外據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)40億元信托融資將于2012年到期，資金壓力不可謂不大。

據(jù)媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明近期對(duì)地王事件做出回應(yīng)稱，“薄利多銷，有機(jī)會(huì)的話把地王這個(gè)包袱能甩就甩了，該過去就讓它過去吧。”據(jù)稱李明當(dāng)時(shí)不無委屈地對(duì)媒體表示，雖然地王對(duì)政府是好事，但受影響的是企業(yè)。

不過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司方面對(duì)《投資者報(bào)》記者表示上述報(bào)道不準(zhǔn)確。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在給記者的采訪回復(fù)中表示，就地王一事，李明曾經(jīng)表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的高價(jià)地?cái)?shù)量不多，規(guī)模也不大，對(duì)公司影響有限。

“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)大望京地王項(xiàng)目，經(jīng)歷了社會(huì)對(duì)央企冒進(jìn)拿地的質(zhì)疑，經(jīng)歷了退地傳聞，經(jīng)歷了推遲開盤的謠言，目前施工現(xiàn)場也隨著北京春天氣溫上升熱鬧施工，很多樓座已經(jīng)建到地面3~4層。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面對(duì)《投資者報(bào)》記者說。

不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)顯然已意識(shí)到市場形勢的嚴(yán)峻，因此實(shí)行降低新產(chǎn)品定位和謹(jǐn)慎投資的策略。李明表示，在資金方面，對(duì)遠(yuǎn)洋而言最重要的是控制企業(yè)負(fù)債的增長，因此在投資和土地儲(chǔ)備問題上，遠(yuǎn)洋堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資，在已覆蓋到的地區(qū)尋找投資機(jī)會(huì)；即便是在非熱點(diǎn)的二線城市和三四線城市拿地，也主要采取合作的方式。

今年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并未有新購?fù)恋匦袨椤＝衲暌患径龋h(yuǎn)洋地產(chǎn)取得協(xié)議銷售額共約33億元，完成全年270億銷售目標(biāo)的12%。