投資、自住難兼得

房價還在漲，房租更是漲，很多朋友都按捺不住了。一個北京的85后朋友就一改初衷，終于選擇出手。他說，終于想明白了房子還是得買，早買比晚買好。

他算了一筆賬：他租住的房子，前兩年的月租3200元，而今年漲到4800元，看房東的意思還要漲。他選擇買的北京亦莊某樓盤，單價22000元，共90平方米，總價200萬元，首付60萬，按揭140萬，目前沒有利率優惠，每月還款8000元。相比租房支出多出一倍，而且首付款有一部分是東湊西借的，承諾兩年內都要還的，為此他必須在很多方面要節儉，很多計劃中的旅游都必須推后了，甚至飲食都要克制。不過他認為這個是值得的，熬過目前的階段就好了，按揭等于把必須付出的房租支出鎖定了，而且與付給別人相比，這個畢竟是自己的資產。

的確，相比其他國家的首次置業年齡，比如美國31歲、英國35歲、德國與日本甚至超過40歲，中國則提前到27歲左右。很多專家據此指責中國的年輕人購房不理性，并由此推高了房價。

其實，這是中國年輕人應對房價失控性上漲的理性選果。房價與租金支出如果保持相對的穩定，他們為什么要背負“啃老”等罵名、放下尊嚴四處求人湊錢，而且犧牲掉生活品質做房奴呢？還有一些專家以過來人身份勸誡年輕人現在不必著急買房，應該投身創業，事業成功以后房子就不是問題了。現實的例子就是馬化騰如果當初選擇買房就沒有QQ就沒有現在的億萬身家，可謂語重心長。但是創業并不適合所有人，而且創業成功者畢竟寥寥。

更重要的是，絕大多數人都屬于風險厭惡者，而創業本身就是冒險，號召大家不買房而去創業，多少與人性常識不符。反過來說，如果房價繼續不斷上漲，房地產作為中國創富主要方式的現實沒有根本性改變的話，那么中國要實現以創新帶動經濟轉型的成功，也只能是“中國夢想”而已。所以，在目前房價、房租漲不停的現實推動下，中國年輕人只會選擇努力提早實現自己的置業夢，雖然他們有些無奈和怨言。

而對于偏好選擇房地產投資的中產而言，在目前的環境下就不怎么算得過來賬了。一般而言，之所以投資房產是基于“現實的（租金）回報+未來房價漲幅”的總回報確定會達到甚至超過自己的預期。現在問題是相對其他越來越多的投資工具，回報預期的吸引力不斷降低而且不確定性越來越大。以租金回報而言，即使最近兩年房租漲幅較大，但是與實際房價相比，房租/房價比仍然并不合理，即使參考目前的一年期存款利率（而不是應該參考貸款利率），也是實際處于負回報。

以我那朋友租住的一居室為例，面積60平米、房價4萬，目前總房價240萬，實際年租金在6萬左右；而以目前一年期存款利率3.5%計算，240萬元的年利息收入在8.4萬；何況240萬作為存款大戶應該可以享受到額外的上浮利率優惠。目前很多房東的租金回報較高是基于初期投資較低，以現價相比跑不過存銀行。如果考慮機會成本，比如通過參與互聯網金融服務渠道，將被動的存款獲利部分轉為貸款方式獲利，那么目前租金收益實在太低。如此以此作為投資選擇指標的話，目前投資房地產已經不合算。

如果房地產投資以未來房價上漲所帶來的收益衡量，那就是見仁見智了。至少在投資資格限制、交易限制、稅費限制等各方面短期都難以改變（有意思的是這卻成為某些人投資房地產的一個理由）。任何投資，都要識別風險、控制風險，并將其作為前提，這是任何時候都必須注意的。

錢如水

中國房地產市場十余年發展歷程的親歷者和同行者，現供職于一家在港上市的藍籌房企。

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