從李嘉誠棄亞從歐看投資思維

前段時間，和石家莊的幾個房產投資愛好者吃飯聊天，房產市場的走勢和分析依舊成是我們茶余飯后“八卦”的主題。

一者說：石家莊的樓市沒什么泡沫，購房者多為剛需；相比于一線城市動輒3萬～4萬/平米的均價、收入比超過25：1、租售比接近600：1的市場情況而言，本地的家庭收入不吃不喝10～15年能購買一套7000元/平米計價的兩居室，從此來看，價格泡沫相對少些，而包括石家莊在內的多個城市即將由于供給過剩而崩盤的說法更是危言聳聽。

二者說：上個月發(fā)改委顧問國世平教授說：趕緊賣房，一套都不剩，股票創(chuàng)富的時代再次輪回！由此分析可見，房地產市場的下行拐點不是有沒有的問題，而是什么時候來及遲來與早到的問題；而當我們即使發(fā)現(xiàn)房價拐點來臨、市場財富重新“洗禮”時，一切儼然都已經發(fā)生，我們的任何補救和反省都會是馬后炮——有點遲！到時候，“沒有那么多泡沫”的石家莊也好，“有泡沫”的北京也罷，都難逃房產財富折損的厄運。時間和市場會讓那些貪婪的“裸泳者們”一個一個地浮出水面。有一點可以肯定：與其浪費時間和精力去猜市場何時崩盤，不如比別人早一步為自己的資產建立第二個離岸資產避風港灣更為實際。“未雨綢繆”這句老話所凝煉出來的中國古代智慧才是我們作為成熟的地產投資人必須掌握的核心思維。

第三者緊跟著說：對！華人首富李嘉誠就是這樣計劃的哦！大規(guī)模撤資中國內地，轉戰(zhàn)歐洲，其計劃出售的約410億港幣的項目，全部都是我們國人還在熱炒的商業(yè)地產。這是做高位套現(xiàn)為了來日抄底的準備？還是戰(zhàn)略轉移，棄亞入歐呢？對于憑借1960年代抄底香港房地產市場而名聲鵲起、成為亞洲首富的李嘉誠先生而言，其回應的理由樸實、簡單卻又透露著智慧的信號：

原因一，公司擔憂風險，出于穩(wěn)健投資考慮，不把雞蛋放在同一個籃子里。

原因二，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內外的投資機會同樣都在關注，只是目前到歐洲投資的機會更多些”。

“低買高賣”即為商業(yè)盈利的最根本原則，對游戲規(guī)則游刃有余、駕輕就熟的李嘉誠先生怎么可能不明白這個道理。今天用從中國樓市賺得盤滿缽滿的資本去抄歐洲資本市場的底；明天中國樓市回落至低位時，又會從歐洲凱旋，懷揣雪中送炭的愛國熱情來獲得國人已經掉到底兒的優(yōu)質資產，我們那個時候還會感激涕零，握著他老人家的手不忘要說聲謝謝呢！抄中國資本市場的底——正如“超人”所說，他不會撤資，因為他一定還會回來。李嘉誠先生藝術性極強地用這樣的方式在兩個資產市場中實現(xiàn)了資產對沖、規(guī)避了潛在風險，同時又獲得了潛在的雙邊獲利機會，一石二鳥、一箭雙雕。

從我多年投身于海外房產投資的職業(yè)投資人視角來看，雖然普通投資者沒辦法像亞洲首富那樣瞬間變現(xiàn)410億港幣，轉戰(zhàn)歐洲“興風作浪”，但我們卻可以從中提煉出最精髓的投資思維，即：單一資本市場的、僅僅依靠上漲周期獲利的市場盈利模式時代已經成為過去式。換句時髦的話來講：投資思路更需要與時俱進，要與所創(chuàng)造和擁有的財富規(guī)模相匹配！沒有準備進行離岸資產配置的富有中國階層，他們的投資思路已經顯得“Out Of Date過時了”。結合當下投資海外的大趨勢，國人該如何選擇理想的離岸資產避風港呢？如何借助這個避風港實現(xiàn)和創(chuàng)造更加穩(wěn)健、可控風險、創(chuàng)新的資本盈利模式呢？

首先，判斷優(yōu)質資產避風港的依據(jù)和條件可以參考以下幾個方面：

資本能夠在兩個貨幣市場、兩個利率市場、兩個匯率市場中進行自由轉移、抵押和套現(xiàn)；

金融市場環(huán)境完善和成熟，可以正確地評估風險，創(chuàng)造風險可控的“零”風險投資環(huán)境；

投資區(qū)域的法律要健全和完善，保證交易下財產安全；

有經歷漲跌周期歷史數(shù)據(jù)可以參考，確保資產可以獲得比較長期穩(wěn)定的增值；

能夠提供本地銀行融資和貸款，投資獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且有100%公平的交易平臺獲得融資和變現(xiàn)。

其次，在國內僅僅依靠單一房價、股價等價格上漲周期獲利的市場盈利模式之外，還需要建立貨幣盈利模式、利率盈利模式、匯率盈利模式、對沖市場的盈利模式。

對于貨幣盈利模式，舉例而言，當美國向全球輸出通脹壓力越來越明顯的同時，我也越來越能夠體會出陳志武教授所提倡的“唯有借出錢來才是贏家”這句話中簡單而實惠的道理。自2010年至今，李嘉誠父子依靠股票融資借到的資本買進“英國”資源類資產；先后控制了英國近三成的天然氣市場，約四分之一的電力分銷市場，以及5%的供水市場。離岸資產我們雖然可以選擇投資海外股票、國債、基金等，但無論哪一種都是我們把資本借給了金融機構或者上市公司；唯有投資房地產的時候，有機會從銀行尋求融資，做到把錢“借出來”；從而可以實現(xiàn)貨幣的盈利機制，即：即使真實房價沒有獲得增長，但通過貨幣的超發(fā)與貶值、推遲債務的償還等手段，可以獲得真正“跑贏”通脹的價值。

對于利率盈利模式而言，同樣規(guī)避了單一依靠價格上漲的財富增長模式；把資本配置在不同幣種計價的金融市場中，必然在兩個不同央行主導的金融體系內產生兩個利率，從而發(fā)生利率差。以我自身投資舉例而言，我把澳洲的房地產作抵押獲得西太銀行5年4.79%的貸款，再把這筆融資投資到國內年收益為15%的信托產品中，從而獲得無風險的10%的利率套利，而這種得盈利模式完全脫離了房價的漲跌對我的影響。

對于匯率盈利模式而言，很多人立刻聯(lián)想到應該買入美元，因為其國際貨幣結算地位未來20年很難動搖；而我希望更加引伸一步，買入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活躍的貨幣類別，如加元和澳元；原因很簡單，我們是希望通過貨幣的匯率變化在兩個資本市場進行“乾坤大挪移”實現(xiàn)外匯的投資收益，而目前人民幣、港幣緊盯美元的貨幣政策，讓彼此的匯率變化起伏比較小，從而外匯套利機會降低了，因此才會選擇更加活躍的貨幣類型。

對于對沖市場的盈利機制而言，最好的案例就是李嘉誠先生了。在兩個或者多個資本市場同樣進行資產布局的投資者而言，市場的上漲、下跌都是盈利的機會；上漲周期的盈利是資產價格；下跌周期的盈利是低價收購的優(yōu)質資產本身和現(xiàn)金流；而身處單一資本市場的國內房產財富的擁有者們卻只能祈禱房價上漲，趨勢一旦下行，就會遭受資產價格和現(xiàn)金流枯竭的雙重打擊。對于50%/30%/20%配置人民幣、澳元和港幣資產的我本人而言，國內房價上漲、下跌都是我的獲利機會；因此房產價格的波動對于職業(yè)的地產投資者而言，心態(tài)變得更加從容，態(tài)度更加堅定。

最后，我把剛剛聽到的房產投資軼事分享給大家，希望獲得更多啟迪和深思：昨天去理發(fā)，理發(fā)店老板滿臉得意地和我講他剛買到的“便宜”商鋪；起因是原來業(yè)主嫌房子租不出去，壓力大而急著脫手，價格很“合適”，于是他買了下來。老板覺得撿了個大便宜。我問他：“這房子都租不出去，買來何用？”老板說：“不用出租，買了就能升值。”我又問：“這房子租都租不出去，你又憑什么覺得會有人來買呢？”老板沉思了一下，說：“你不懂房地產，買的便宜就一定能賺錢！”這就是國人單憑想象和漲價預期就期望未來一定賺錢的典型房產投機思維。

我在內心不斷告誡自己，中國房產靠貨幣超發(fā)創(chuàng)富奇跡已經一去不復返了，是時候轉換思維來重新認知未來的房產創(chuàng)富盈利模式的時候了。潘石屹在微電影《拆彈專家》中更是把三四線城市的商業(yè)地產判定為風險最大的“炸彈”。當中國房子的抵押價值隨時間一點一點流逝散盡的時候，國人也許才能明白：永久產權的、帶來正向受益的資源類資產才是我們傾盡所有而值得擁有的恒產。

特約作者簡介：

劉磊：國際理財規(guī)劃師，私人銀行家認證（CPB）海外房地產投資課程講師，中國銀行（ICIE）高端人群房地產投資實務課程講師、房產投資專欄作者、評論員，澳洲西蒙斯家建集團首席房產投資策略分析師，具有中國外國專家局專家資質。著有《決勝海外房地產》。

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