續(xù)租還是收回？?jī)呻y的選擇

如果70年土地使用權(quán)的制度不變，那么70年期滿后，最壞的可能就是 “房隨地走、國(guó)家補(bǔ)償”（補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ臍堄鄡r(jià)值），畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少，而土地的價(jià)值則剛好相反。不過(guò)，這種做法帶來(lái)的社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本都過(guò)于巨大，不太可能成為一種普遍的方式。

然而，不論怎么設(shè)計(jì)，無(wú)非兩種結(jié)果：要么房主保留占有和適用的現(xiàn)狀，即“續(xù)租”，要么另找地方安頓，將土地“還”給出讓人，即出讓人“收回”土地。問(wèn)題是，這兩種選擇分別需要怎樣的程序和代價(jià)？哪種選擇更合法、合理、合算？

續(xù)租：我們還要掏多少錢？

根據(jù)《物權(quán)法》中“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定和《城市房地產(chǎn)管理法》“土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期”的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)管理法》中提到：“續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”那么這個(gè)規(guī)定會(huì)是什么內(nèi)容？新的“土地使用權(quán)出讓金”又如何給付？怎么定價(jià)？這無(wú)疑給人們留下了想象的空間。

我們先看看我國(guó)土地批租制的師承——香港。香港土地批租制自英國(guó)殖民開始，平穩(wěn)延續(xù)到香港回歸之后，經(jīng)歷了170余年。發(fā)展至今，香港大多數(shù)租約是50年期，起租時(shí)支付地價(jià)后逐年支付一個(gè)象征性的地租（按照經(jīng)評(píng)估的土地年租金的3%計(jì)算）。除非遇到特殊公共利益，土地將會(huì)得到續(xù)租。續(xù)租并不需補(bǔ)交地價(jià)差價(jià)，只需繼續(xù)支付上述象征性的地租。

與香港的土地批租制相比，大陸的這種土地批租制是一種不完善的批租制，漏掉了雖然遙遠(yuǎn)但十分重要的一環(huán)，沒(méi)有規(guī)定“租約到期怎么辦”。而現(xiàn)有法規(guī)中“自動(dòng)續(xù)期”、“申請(qǐng)續(xù)期”的原則之下，續(xù)租的條款、租金等重要細(xì)節(jié)問(wèn)題也未得到解決。如果是有償?shù)模瑯I(yè)主需要付出多大的代價(jià)？續(xù)期是多少年？一系列的不確定因素最終都會(huì)使住宅的“產(chǎn)權(quán)”缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，影響住宅市場(chǎng)的發(fā)展和城市擴(kuò)張，更讓房主不免忐忑。其中最擔(dān)心的是：若續(xù)租面臨漫天要價(jià)，政府可以實(shí)質(zhì)性的收回土地，或者狠狠敲一筆租戶的竹杠。但是根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微。

那么在70年土地使用權(quán)到期的臨界點(diǎn)上，一塊土地若要續(xù)期，是否需要所有業(yè)主協(xié)商同意？續(xù)期所需要的費(fèi)用如何在業(yè)主之間分擔(dān)？續(xù)期費(fèi)用是一次性的“土地出讓金”，還是學(xué)習(xí)香港逐年支付“象征性的地租”的模式？如果是前者，“土地出讓金”如果不是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)，那么有什么更合理的替代方案？

不可否認(rèn)，政府有“根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)”的激勵(lì)，畢竟這種方式對(duì)于政府來(lái)講是“利益最大化”的。現(xiàn)在的問(wèn)題是，通過(guò)什么制度和博弈過(guò)程，讓雙方的“利益最大化”有一個(gè)更中肯、合理的雙贏結(jié)果？這些問(wèn)題依然待解。

收回：我們能得到多少補(bǔ)償？

如果70年租約恰好屆滿時(shí)因公共利益需要收回土地，房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)自然無(wú)法以“空中樓閣”的方式存在，所以必然需要“房隨地走”。而現(xiàn)在的物業(yè)都是蓋的高層建筑，容積率高，拆遷成本非常高，未來(lái)這些“老小區(qū)”重新拆遷重新開發(fā)、通過(guò)繼續(xù)增加容積率來(lái)增加住宅供應(yīng)不太可能。在這種情況下，就涉及到拆遷補(bǔ)償或者異地安置的問(wèn)題，那么補(bǔ)償什么？補(bǔ)償多少？

這里不妨看看國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就城市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題明確規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償；拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

我們知道住房?jī)r(jià)格包含兩部分：地價(jià)和房?jī)r(jià)。前者即土地使用權(quán)價(jià)值，形成“區(qū)位價(jià)格”，后者即房屋建筑實(shí)體價(jià)值，形成“房屋重置價(jià)格”。 土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實(shí)體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)，它們的不同組合成為影響城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的比較因素。一般而言，拆遷補(bǔ)償價(jià)格=（區(qū)位價(jià)格+房屋重置價(jià)格）×建筑面積。

其中土地使用權(quán)價(jià)值是城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成中不可或缺的重要組成部分，在特定的區(qū)位環(huán)境條件下，甚至對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~起決定性的作用，因此量化土地使用權(quán)價(jià)值是城市房屋拆遷估價(jià)操作框架的中心環(huán)節(jié)。

這其中，土地使用權(quán)所體現(xiàn)的“區(qū)位價(jià)格”在住房?jī)r(jià)值中占據(jù)主導(dǎo)地位，并且因時(shí)因地有巨大差異。比如北京五環(huán)外住宅1990年代和2010年代的區(qū)位價(jià)值差異，撇開通脹等因素不談，在交通、商業(yè)等公共服務(wù)和生活配套上的變遷帶來(lái)了不同時(shí)期的地價(jià)差異。或者說(shuō)，現(xiàn)在北京海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房與大興房山發(fā)展新區(qū)的房?jī)r(jià)之別，也主要是區(qū)位差異，而不是房屋實(shí)體的優(yōu)劣之別。

于是，最大的憂慮就來(lái)了：區(qū)位價(jià)格隨著時(shí)間而高漲，房屋實(shí)體隨著時(shí)間而貶值。70年期滿后的補(bǔ)償，會(huì)不會(huì)因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的耗盡而不包含區(qū)位價(jià)格？如果這樣的話，就等于房產(chǎn)的升值部分因?yàn)闆](méi)有在70年內(nèi)兌現(xiàn)而于期滿時(shí)歸零，補(bǔ)償?shù)腻X也遠(yuǎn)不夠同區(qū)位置業(yè)所需了。

所以，70年期滿后，在土地使用權(quán)收回，“房隨地走”并予以補(bǔ)償?shù)那闆r下，理想的結(jié)果就是按照“拆遷補(bǔ)償價(jià)格=（區(qū)位價(jià)格+房屋重置價(jià)格）×建筑面積”的公式給與業(yè)主拆遷補(bǔ)償。