房子養我們還是我們養房子？

9月13日發布的7000字的文件《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中剔除“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。即把自己的房子抵押出去，每月獲得養老金額，也被稱為“以房養老”。

無論“以房養老”推行不推行，畢竟自己還能選擇。而此次“以房養老”話題卻將人們引向一個無法回避、無法選擇的“真問題”—— 商品房70年土地使用權到期之后，我們的房子該怎么辦？這個“遠慮”現在卻實實在在地成了“近憂”。

那么70年土地使用權相對于我們的重要資產——住房，到底意味著什么？對于將來，我們又該抱有怎樣的預期？當下又該如何應對？

70年怎么來的？

中國城市化模式的大突破，從80年代后期開始。當時，農業部門已經無力繼續為工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被迫嘗試效仿香港，通過出讓城市土地使用權，基礎設施建設融資。此后，大多數城市開創了一條以土地為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道路。

隨著90年代以來中國房地產行業逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地產發展離不開土地，需要土地的合法流轉，為此國家制定了土地所有權與使用權分離的政策，對土地使用權實行出讓、轉讓。1990年5月19日國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權出讓最高年限為：居住用地七十年，工業用地五十年”等等，于是住宅“土地使用權”設定為70年成為全國范圍的做法。

1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府的稅收比例，但卻將當時規模很小的土地收益劃給了地方政府，從而奠定了地方政府走向“土地財政”的制度基礎。隨著1998年住房制度改革（“城市股票上市”） 和2003年土地招拍掛（賣方決定市場）等一系列制度創新，“土地財政”不斷完善。可以說，正是包括住宅用地70年使用權在內的土地制度設計，繞開了關于“土地私有化”的爭論，盤活了土地資源，促進了城市化的進程。在保證土地國有的前提下，70年土地使用權解決了土地流轉的問題，也給地方政府帶來了充沛的財政收入，使得中國各地的基礎設施有了飛躍性的進步。

“70年之癢”：期滿后怎么辦？

然而，對于70年“土地使用權”到期以后怎么辦？長期以來沒有明確的規定，一些法規的表述也不詳。比如，“1990年暫行條例”第四十條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。而第四十一條規定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記”。

這種無條件無償收回制，對房屋所有權采取完全剝奪的辦法。所以一出臺就收到批評抵制，因此在1994年的《城市房地產管理法》中，改為到期前可以提出申請，申請以后如果是因為公共利益需要，那么政府就收回，如果沒有公共利益的需要，就可以批準續期，批準續期以后再簽訂新的土地出讓合同。并且如果政府要收回，對土地上的建筑物要給予補償，即“申請續期收回補償”制。這比1990年進了一步：首先給房產擁有者一個申請續期的機會，第二要收回的話也是有償的。

同時，根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。用的都是“申請續期，有償收回”這一制度。但是當時大家討論當中認為這個制度缺乏可操作性。因為到期以后如果要大家都來申請續期的話，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住戶申請了，有的沒有申請，政府沒法處理。后來經過討論，把申請續期制度升級為無條件自動續期制。這使得人們對房屋有了一個穩固的長期產權預期。

然而自動續期不等于無償續期。《憲法》第十條規定“城市的土地屬于國家所有”，并特別強調“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。如果提出“70年后自動無償續期”，這實際上就獲得了土地所有權，即土地私有，這是《憲法》不允許的。

所以，目前對于70年土地使用權期滿無論是收回還是續期，目前只有法律原則，仍缺乏明確具體的法律規定，有很多細節還需要完善。這也正是人們會擔心住房“70年后”的根源所在。

有人認為，如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補交為期70年的土地出讓金。按照這個說法，70年期間的房產增值部分將有很大一部分被新的土地出讓金“分”去，因為房產增值部分主要是由土地貢獻的（所在地段及配套的公共服務水平），而這些很大部分將被吸收到土地重置價格中去。

此外，如果土地使用權被收回，地上的房子如何處理？是否采取拆拆補償的辦法？央產房、公房及經濟適用房的用地該如何處理？仍有很多的可能性，給人“遠慮”的理由，也充滿期待的空間。

當下憂患：

年限折舊造成的“隱性損失”

而事實上，伴隨著相對遙遠的“70年之癢”，還有一個近在眼前的憂患卻是我們經常忽略的。

在我國有償有限期的土地使用制度下，房屋所有權是一種有限制條件的所有權，要受到土地使用權年限的制約。可以說，70年產權，讓商品房的壽命除了住房可見的物理屬性之外，多了一個權利“生命”，于是年限折舊造成的“隱性損失”必須納入房產估值的考量之中。換句話說，購房者必須搞清土地使用權年限及剩余年限，搞清對所購房屋所有權的擁有年限。

以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權，其實際使用年限不是原出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用15年后轉讓，購房者的使用年限只有55年。此外，對于新開盤的商品房，從房地產開發商以合法方式取得土地使用權之日起，經過設計、建設、銷售等環節，當購房者購買商品房時，土地使用權年限至少已減少了一兩年，多達五年以上的也有可能。

投資者青睞于房地產的主要原因是房地產投資具有增值性。建筑物作為房產的物質實體與其他商品一樣在使用過程中會不斷的磨損、減值。即使不使用的建筑物，由于風雨侵蝕、功能不足等原因，價值也會降低。比如，鋼筋混凝土結構的非生產用房耐用年限為60年，殘值率為零。所以，通常所說的房地產的增值，并非房子物業本省增值，而是指土地的增值。

然而，在我國土地有償有限期的使用制度下，房地產投資型買家不僅要分析影響土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值稅、通貨膨脹率、城市規劃、經濟發展前景和國際形式演變等，還要充分注意土地使用權出讓年限和土地剩余使用年限對土地使用權價格的影響，即注意土地使用權折舊對土地增值額的沖減。我國的土地價格由于是有限年期的土地使用權價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年，價格可能隨著需求的增加而呈現上升趨勢，但總有一天土地使用年限將會為零，具體一宗有土地使用年限的房地產價格，從長遠來看是趨于下降的。

但是，現在還沒有出臺土地使用年限價格折算標準，在沒有相關法規出臺的前提下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。目前商品房價格仍由市場決定，但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。

當然，這個問題可以由房屋買賣雙方通過協商后以合同的方式來解決，但前提是“信息對稱”。政府主管部門應制定土地使用期限公示制度，強制開發商履行告知義務，并對不履行這一義務的開發商實施處罰，從而保證相對弱勢的購房者的知情權。在這個基礎上，實行土地使用費分攤制。以年度為計費單位，開發商和購房者按各自實際占用的使用年限分攤這筆費用。