開發(fā)商參建公租房的利益驅(qū)動和盈利模式分析

【摘要】在我國城市流動人口逐年遞增，公租房建設任務繁重，政府建設資金不足和樓市調(diào)控趨嚴的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)參建公租房已經(jīng)成為大勢所趨。由于目前開發(fā)商參建公租房并沒有成熟的盈利模式，對開發(fā)商而言難以形成強烈的驅(qū)動力。本文深入分析了開發(fā)商參與建設公租房對自身發(fā)展的有利之處，同時也指出了參建的困境。在綜合分析了開發(fā)商參建公租房利弊的基礎上，提出企業(yè)參與公租房建設的思路，在開發(fā)商和政府相互配合的前提下，為公租房的建設拓寬途徑。

【關鍵詞】開發(fā)商 公租房 盈利

一、開發(fā)商參建公租房的社會環(huán)境分析

（一）城市外來務工人員住房需求得不到滿足

我國目前正處于大規(guī)模的城鎮(zhèn)化時期，城鎮(zhèn)化率增速逐年遞增。城市外來人口急劇增加，占城市總?cè)丝诘谋戎厝找嫔仙?011年末，我國人口達13.47億，按年均1.37%的城鎮(zhèn)化增長率計算，也就是每年有0.18億的人口從農(nóng)村進入城鎮(zhèn)，如果按照每人至少10平方米的居住面積，則單對我國外來務工人員，城鎮(zhèn)每年應增加1.8億平方米的住房提供給他們。

由于他們的受教育水平普遍較低，多從事低收入的工作，相當大比例的外來務工人員無力購買商品房。同時，由于戶籍制度的限制，他們也無法享受政府對城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障，經(jīng)適房和廉租房將他們拒之門外。

（二）公租房成為保障性住房的主體

中央近幾年來針對公租房的政策連連出臺。2011年1月26日國務院常務會議提出，加大保障性安居工程建設力度；努力增加公共租賃住房供應。2011年政府工作報告指出：進一步擴大保障性住房建設規(guī)模；重點發(fā)展公共租賃住房。2011年3月16日，《十二五規(guī)劃綱要》指出，要重點發(fā)展公租房，使其逐步成為保障性住房的主體。2011年5月國資委要求央企積極參與公租房建設，2011年6月發(fā)改委允許地方融資平臺和開發(fā)商發(fā)企業(yè)債來支持公租房建設……公租房已成保障房建設主要突破方向。

（三）政府建設資金不足

數(shù)據(jù)顯示，2010年我國計劃新建公租房40萬套，占保障房項目約7%；2011年是220萬套，占保障房項目22%；2012年是230萬套，占保障房任務約33%。以2012年為例，將近230萬套的公租房，按照每套50平方米，每平方米1500元的建安費計算，那么2012年公租房需要的投資額為1725億元，這還不包括土地費用。2012年中央補助公共租賃住房專項資金660億元，減去這660億元補貼標準，公租房僅在2012年的資金缺口就為1065億元。

而且，2012的1000萬套的任務的許多項目2013仍然在建設階段，也需要大量的社會性資源的投入，這樣就形成了1700萬套社會保障性住房建設任務的疊加，建設資金壓力之大可以想象。

二、開發(fā)商參建公租房的利益驅(qū)動

（一）提高市場占有率

一方面，“租售并舉”的機制是房地產(chǎn)市場長久穩(wěn)定發(fā)展的基礎。目前我國房屋租賃還沒有形成為成熟的市場體系，租賃市場發(fā)展嚴重滯后，房企在租賃市場大有可為。另一方面，國家為了控制商品住房市場，出臺了一系列調(diào)控政策。同時，當前宏觀經(jīng)濟形勢并不理想，單純地依賴商品房出售這塊市場已經(jīng)不能保證房企的持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營壓力大，租賃市場不健全和公租房建設為主的三重背景下，開發(fā)商參建公租房即保證了自己的開發(fā)規(guī)模，也提高了市場占有率。

（二）有助于提高品牌形象和實現(xiàn)社會責任

近幾年來，與房地產(chǎn)業(yè)有關的負面報道屢見報章電臺，這種誠信危機，已然對產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和房企品牌形象打造產(chǎn)生了嚴重的負面影響。也許是認識到了問題的嚴重性，一些房企開始努力尋求改變自己形象的方法。今后幾年，國家保障住房的建設力度將逐漸加大，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能在此時開展直接投資公租房的建設業(yè)務，解政府資金缺口之急，則房企的形象和地位會因其直接參加到保障性住房建設的主戰(zhàn)場而有大幅提高。

（三）公共租賃住房的長期趨勢帶給開發(fā)商持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，市場需求是多層次的，并且消費周期長，開發(fā)商要立足市場，投資要有前瞻性。從這點來看，公租房是不錯的投資選擇。綜合分析國際經(jīng)驗得到，公共住房政策調(diào)整的大趨勢是：在發(fā)展初級階段，以新建大量公租房為主；在發(fā)展后期，當公租房建設達到一定數(shù)量，則以維護、改造以及部分出售為主。住房保障形式也將逐步由新建轉(zhuǎn)向補貼。從我國現(xiàn)階段來看，我國公租房政策的重點以建設為主，從而滿足城市中等偏低收入住房困難家庭和外來務工人員的居住需求，開發(fā)商在此時把握住參建公租房的機會，會給自身的發(fā)展帶來更長久的保證。

三、參建公租房的困境

由于房企參與保障房建設有利潤空間有限，企業(yè)參與公租房的建設面臨著種種障礙。

（一）政策障礙

開發(fā)商參與公租房的建設和管理尚處于探索階段，政府制定的相關制度和優(yōu)惠政策并不完善，主要集中于減免土地出讓金，貸款利率為基準利率或者免稅。這些政策不足以吸引開發(fā)企業(yè)投資公租房建設，同時公租房項目的退出機制依然不明朗，開發(fā)企業(yè)面臨收益也不確定，因此開發(fā)企業(yè)進入到公租房建設的積極性并不高。

（二）盈利之難

公租房投資需求大、資金回流速度慢，租金收入僅能覆蓋市場融資的利息，短時間內(nèi)難以滿足償還借款本金的要求。公租房賺錢難，已成為行業(yè)共識，企業(yè)不敢輕易邁過紅線。

（三）模式之困

雖然公租房擁有大量市場，但幾乎所有嘗試過公租房或者即將邁進公租房門檻中的開發(fā)商們，均表示沒有找到合適的盈利模式。不可否認，公租房回款周期長，企業(yè)若參與持有，要承擔多方面的風險和不確定性，在尚不存在成熟經(jīng)營模式的情況下，開發(fā)商需要進一步探索提升其收益率或降低其風險的方法。

四、開發(fā)商參建公租房的盈利模式探索

在綜合分析和比較開發(fā)商參建公租房的利益和困境的基礎上，本文提出以下建設和運營思路。

思路的主題就是企業(yè)投資公共租賃住房建設并長期持有：由開發(fā)商開展公共租賃住房建設并負責出租運營，由企業(yè)按市場機制運作。這種模式的本質(zhì)其實就是市場化模式，政府只參與公租房的分配和租金的定價。其他都由企業(yè)負責，即企業(yè)在不改變公租房性質(zhì)的情況下，可以進行市場交易。公租房的收益主要分為四塊：一是公租房租金收益；二是商業(yè)配套經(jīng)營收益；三是商品住宅的銷售收入；四是其他對外合作收益（如電梯廣告、媒體合作等收益）。

（一）開發(fā)商保證自身合理收益的措施

1.充分利用滯銷和積壓的房屋。在不侵犯其他業(yè)主的權益的前提下，開發(fā)商可以將自有的空置物業(yè)充分利用起來，用做公租房進行出租。這樣企業(yè)既可以節(jié)省一定的建設成本，又可以將滯銷和積壓的房屋充分利用起來。

2.公租房的合理設計。公租房可以成套出租，也可以成間出租。開發(fā)商在建設公租房的時候，可以根據(jù)當?shù)亓鲃尤丝诮Y(jié)構來分析公租房需求是以成套為主還是成間為主，根據(jù)分析結(jié)果設計公租房的內(nèi)部構造。

3.提前收取一定年份的租金，縮短回籠資金時間。在地方政府允許的條件下，可以向租戶提前收取一定年份的租金。

4.多渠道融資。符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公租房融資渠道。

（二）政府提供政策支持

在土地、租金、貼息、稅收和規(guī)劃等方面，政府可以給予政策上的支持。

1.土地方面的政策。準許房地產(chǎn)企業(yè)通過市場方式取得土地來建設和運營公租房，并擁有這部分公租房的所有權。但是，企業(yè)并非一次性支付土地出讓金，可以延長期限，比如在十年內(nèi)支付完畢或著在土地使用期內(nèi)支付。

2.對企業(yè)貼租。由政府對市場租金和公共租賃住房租金之差進行貼租，來保障企業(yè)的利益。這就需要中央政府將公租房租金補貼納入財政部門預算。

3.實施貼息貸款。應設計出與公租房資金需求相匹配的長期性貸款，并由政府對企業(yè)涉及到公租房的貸款進行貼息，減輕企業(yè)資金運作壓力。

4.落實稅收政策。國家早有規(guī)定，公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，建造購買公租房免征契稅、印花稅，公租房租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。目前工作重點在于進一步落實公租房稅收優(yōu)惠政策和保持政策的穩(wěn)定性。

5.實行配建政策。在公租房小區(qū)規(guī)劃中，允許建設一定比例的商住和商業(yè)配套設施，利用商品住宅和商業(yè)配套溢出效應來彌補公租房投資回報缺口。

參考文獻

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作者簡介：柳楊（1989-），女，河南省新鄉(xiāng)市人，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。

（編輯：陳岑）