房地產開發企業會計核算問題探析

【摘要】近年來房地產行業的取得了快速發展，已經成為國民經濟發展的重要支柱產業，起到越來越重要的作用，房地產企業自身的特殊性決定了其內部會計核算的復雜性。本文簡要探討房地產企業會計核算中存在的問題及解決的方法。

【關鍵詞】房地產 會計核算 收入

近年來，隨著我國城鎮化建設的快速發展，房地產事業取得了飛快的發展，其發展帶動鋼鐵、水泥、建材等各個行業的發展，為國民經濟的發展做出了重要貢獻。房地產行業投資數額大、建設時間長、建設過程環節多以及開發風險大等這些特點決定了房地產企業在會計核算工作中具有復雜性和特殊性。當前，我國房地產企業在會計核算中存在不少問題，需要進一步去完善。

一、房地產開發企業在會計核算過程中存在的問題

（一）房地產開發企業收入難以確定性

房地產企業一般的商品房為自己自行開發，一般經營業務涉及了從可行性研究、征地、、勘察、設計、建設、銷售到售后服務等各個環節，開發的時間長、投資資金大。一般在建設初期房地產開發企業的資金就基本花費殆盡，如何取得下一步房地產開發的資金，是每個房產企業不得不面臨的最大問題，目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。由于近年來國家對于房地產行業的調控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，使得房地產企業融資變得很困難。這就決定了房產企業一般通過預售籌集資金，一般我國現行規定只要房屋取得預售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗收合格后交與買方。因此房地產企業的是收入就有其特殊性，難以運用會計準則中的權責發生制進行收入的確認，收入確認是在訂立正式合同但房屋沒有交付時做收入的確認，還是在開發產品已竣工驗收并完成竣工決算時做收入確認，還是在辦理產權證后再去確認收入就出現了混亂。

（二）房產開發企業商品房成本與售價難以實現平衡匹配

房地產行業具有資金投入大、建設時間長的特點，從獲得項目到開發完成，可能需要2-3年或者更長時間，這樣必然使得房地產企業在一段時期內投入和收入無法平衡。房產建設前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時房屋已經預售，但是由于沒有交付，按照會計準則可能無法進行收入確認，這就造成公司利潤會出現大幅波動，不能真是客觀反映公司業績水平和經營水平。因此，正確合理地確認公司的收入是真是反映公司經營業績的前提。

（三）信息披露存在缺陷

信息披露存在缺陷主要表現在兩個方面一是現金流量信息不足，二是風險信息披露不全?，F金流量信息不足是由于在工程建設完成前主要表現為現金的流出，在工程完工竣工驗收后又集中表現為現金的流入，由于建設工程建設周期長，現金流入、流出的跨越大，往往對于投資者來說難以真是了解企業的現金真實流動情況。房產企業在項目的開發過程中建設周期長，負責率高，受國家政策、宏觀經濟、工程質量等影響，風險較大。這就要求房地產企業及時提供企業潛在的風險。

二、完善房地產企業會計核算的方法

（一）結合法律標準規范及房地產公司的特點對收入加以確認

1.首要條件是符合法律標準，法律標準指房地產公司在開發房產的過程中各項手續齊全，按照國家相關部門規定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預售許可證等，并按相關法律法規進行交易買賣。這些法律標準是房屋預收款進行確認的必要條件，但還不是充分條件。

2.其次符合專業標準，按照會計專業準則，銷售商品收入同時滿足下列條件，收入才能予以確認：（1）商品的所有權上的風險及其報酬是否已經轉移到購買方；（2）企業是否保留了與商品所有權相聯系的繼續管理權，是否對商品還進行有效的控制；（3）收入的金額數量能不能夠可靠計量；（4）與交易相關的經濟利益能否流入企業；（5）相關的已發生或將發生的成本能否可靠地計量。

綜合以上兩個收入確定的標準，結合房地產行業的自身提點，筆者以為房屋具備以下條件可以進行收入確認：（1）房屋已按照國家相關法規規定進行竣工驗收合格；（2）買賣雙方簽訂正式購房合同；（3）雙方按照規定履行合同義務。

（二）合理劃分成本核算對象，使銷售收入與成本配比。

對于開發較大的工程項目、建設時間較長的房產項目，可以結合項目的具體特點和成本核算的需要，按房產項目的施工劃分及其不同類型進行會計成本核算工作。同一施工標段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。如果同一施工項目，建設的有高層、小高層、多層等，可按其結構形式劃分核算對象。根據會計核算和企業管理需求，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均可單獨成為會計成本核算對象。

（三）加強信息披露的全面性和及時性

會計核算中的信息披露的質量對于會計核算有著重要的意義。由于房地產在開發的過程中土地成本在總成本中占據很重要的位置，所以房地產企業在披露會計核算信息的過程要增加土地儲備情況的信息，土地儲備的多少一般能夠反映了企業未來發展的趨勢，擁有大量優質地段的土地資源，可能就會給企業未來的發展帶來巨額利潤。因此，房地產企業在制作財務報表過程中應在附注中增加企業土地儲備情況及其獲得成本的信息披露。在現金流量信息的報表制造中，以項目為基本單位，披露某以項目在開發過程中的現金流量情況，包括直接費用、間接費用的支出，房屋預售取得的收入情況。通過提高全面的信息流量增加信息的實用性。

加強風險信息的披露，房地產建設工程由于自身的特點，投資大，建設時間長，風險高的問題，所以在項目建設的過程中應加強風險信息的披露。通過建立質量保證金，為商品的質量提供保證，企業根據開發項目的風險特點，提取保證金，納入工程開發成本，提高應對風險的能力。企業應在其財務報表中應增加風險提示，披露企業存在的風險，增加風險的透明度。

三、結束語

房地產行業由于自身的特點，存在著資金投入大、建設時間長、建設期間受政策以及經濟的影響的風險特征，與其他商品來比其特殊性較大。因此，做好房地產企業的會計核算工作，充分發揮會計職能，對于企業的健康發展和安全運行有著非常重要的意義。

參考文獻

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（編輯：龍大為）