“以房養(yǎng)老”如何“養(yǎng)”？

隨著物價(jià)上漲和老齡化趨勢(shì)加快，我國面臨的養(yǎng)老問題日益突出。國務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下簡稱《意見》）中提到“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)或在明年上半年推行，這意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展。

一時(shí)間“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”成為了社會(huì)的焦點(diǎn)。有不少市民擔(dān)心“以房養(yǎng)老”是政府解決養(yǎng)老難題的對(duì)策，進(jìn)而認(rèn)為是政府在逃避責(zé)任。不過，學(xué)者則指出，“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品模式，可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”，是政府兜底之外的一種市場(chǎng)行為。

趨勢(shì)

“以房養(yǎng)老”未來或大有可為

“‘以房養(yǎng)老’在中國是新鮮事物，但在國外早已是一種很普遍的養(yǎng)老模式了。”中信銀行廣州分行營業(yè)部總經(jīng)理助理介紹到，從發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的支持。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。

中信銀行理財(cái)師朱友嘉表示，經(jīng)過“十一五”時(shí)期的建設(shè)，我國老齡事業(yè)得到很好的發(fā)展，養(yǎng)老保障體系逐步建立健全，但與發(fā)達(dá)國家相比仍有很大的差距。隨著獨(dú)生子女的成長，空巢老人越來越多，而現(xiàn)有的傳統(tǒng)子女養(yǎng)老模式已顯得捉襟見肘。養(yǎng)老渠道和手段的單一，已無法滿足老年人多樣化養(yǎng)老需求。在不少銀行業(yè)人士看來，“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇，未來或大有可為。

此外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對(duì)于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)來講，也可以通過“以房養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新，盤活存量房資產(chǎn)，使老年群體擁有相對(duì)寬裕的資金進(jìn)行養(yǎng)老，這對(duì)于國內(nèi)躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)來講，也會(huì)迎來新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

試水

非唯一住房 收租和拿養(yǎng)老貸款

不過鑒于國內(nèi)情況不同，包括房產(chǎn)繼承傳統(tǒng)、房產(chǎn)處置較難等特點(diǎn)，國內(nèi)銀行開展該業(yè)務(wù)與國外則有很大差異。

銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)于銀行來說，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收益情況與一般按揭業(yè)務(wù)無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產(chǎn)的煩瑣手續(xù)，而且還可能面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。銀行現(xiàn)在由于受到貸款規(guī)模的限制，這種強(qiáng)制放款的業(yè)務(wù)還只是在初步發(fā)展階段。

中信銀行是市場(chǎng)上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)比較早的銀行。根據(jù)介紹，目前中信銀行廣州市分行推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)規(guī)定，養(yǎng)老人須年滿55歲，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行，貸款每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。”中信銀行業(yè)務(wù)人員表示，而對(duì)于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。“同時(shí)，該按揭還可與租房互補(bǔ)，客戶為了補(bǔ)充養(yǎng)老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)。”

目前中信銀行主要是通過針對(duì)老年人群的“幸福年華”品牌打包，以綜合理財(cái)?shù)姆绞酵瞥觯M管目前尚未做成一單，但該行相關(guān)人士表示，未來銀行會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反映及客戶接受程度逐步推廣該項(xiàng)目，畢竟此業(yè)務(wù)能滿足部分人群的需要，而且未來的養(yǎng)老形勢(shì)也需要這樣類型的業(yè)務(wù)。

比較

賣房、租房還是倒按揭？

在談到倒按揭與賣房相比較的優(yōu)劣時(shí)，銀行理財(cái)師表示，倒按揭與賣房相比最大的不同在于，倒按揭可以每月領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，而賣房則為一次性收入，這就要看客戶傾向于短期持續(xù)的收入還是更愿意獲得一次性大筆的收入。

此外，倒按揭鎖定的是未來的房價(jià)，而現(xiàn)金流在出售前先回籠了。假設(shè)未來房價(jià)上漲比較快，當(dāng)期出售房子并不劃算；但是若養(yǎng)老缺口很大，投資人此前要拿到現(xiàn)金則必須將房子出售。但倒按揭則可以先拿到固定的養(yǎng)老金，同時(shí)可將房屋出售的時(shí)間點(diǎn)推后。

以一套估值100萬元的房子為例，消費(fèi)者最多可從銀行貸款60萬元。假設(shè)貸款期限為10年，則每月可得養(yǎng)老金不足5000元，10年后要處理掉房子償還貸款。同時(shí)，在獲取收益方面，房產(chǎn)與租金持續(xù)飆升，老人將房子出租或賣掉，或以遺贈(zèng)房子為條件實(shí)施撫養(yǎng)協(xié)議，或都要遠(yuǎn)比“以房養(yǎng)老”合算。還有些老人則選擇將房子賣掉，在郊區(qū)買一套小房子，或者在養(yǎng)老院供床位來解決養(yǎng)老需要。

不少市民表示，目前國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推出的倒按揭產(chǎn)品只有10年，對(duì)于越來越長壽的社會(huì)來說并不足夠，10年后老人將房子處理后就什么保障都沒有了，還不如自己把房子出租。此外，還有投資人認(rèn)為，若老人有兩套房，即便賣掉一套房子，按照100萬元，一年低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)氖找媛识加?%～5%，每月利息都有3000～4000元左右，似乎比倒按揭要?jiǎng)澦恪?/p>

建議

完善養(yǎng)老服務(wù)配套措施

事實(shí)上，前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。對(duì)于該業(yè)務(wù)的發(fā)展緩慢，朱友嘉坦言，這與我國國情以及老年人的傳統(tǒng)習(xí)慣有非常大的關(guān)系。中國老人認(rèn)為將房子留給子孫是天性和本能，不愿意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念估計(jì)短期難以改變。

張宏偉認(rèn)為，一方面，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)“以房養(yǎng)老”設(shè)置的門檻較多。苛刻的條件導(dǎo)致真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。

再有就是，現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。

還有專家指出，目前我國養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施不完善，老人即便有錢未必能買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。“盡管中國老齡化加速，養(yǎng)老床位沒有辦法滿足市場(chǎng)需求，大量的市場(chǎng)需求持續(xù)存在。從現(xiàn)階段來講，‘以房養(yǎng)老’仍然是處于探索階段，即使‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，但是，短期內(nèi)來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。”

“目前國內(nèi)對(duì)‘以房養(yǎng)老’模式還有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過程，國家也需要出臺(tái)相應(yīng)措施支持金融機(jī)構(gòu)開展‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)，如房屋處置方式、土地使用權(quán)期限等問題，以便于銀行開展業(yè)務(wù)。目前來看，銀行開展養(yǎng)老按揭只是國家養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，暫時(shí)還不具備作為主要養(yǎng)老方式的條件。”中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

張宏偉建議，未來應(yīng)逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以資產(chǎn)管理公司名義對(duì)“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。