關于房產測量中的若干問題

摘 要：在我國因人口數量眾多，住房越來越緊張，伴隨著房地產業日益增長壯大，房價也一直處在飛速增長的階段，地價特別貴。在這種模式下，怎樣計量房屋面積再次成為廣大買房民眾以及賣房者關心的問題。文章主要講述了在計量房屋面積時經常會遇到的幾個問題，提出了建議，以供大家參考。

關鍵詞：房產測量；共有面積；公用面積

伴隨著住房機制的建立健全，伴隨著最近幾年房價價格飛速增長，房地產測量越來越受到廣大購房者的關注。在科技的發展下，測量技術在市場經濟的需要下也有著迅猛的發展。

1 房產測量的意義

在計量住宅戶型面積時使用的房產測量是計算面積最全面的表現方式，意義重大。第一，房屋計量能夠給房產產權者供應法律保護基礎。對房屋計量后的結果經過有關部門認證辦法相關證明就已經具備了法律效益，發生財產經濟矛盾時主要的證明。房產計量的準確性直接關系到房產產權者的經濟利益，是相關房地產部門為房產產權者提供的自身財產最根本的證明，也是能夠調解房屋矛盾、處理不合法建筑、不合法占地最根本的依據。第二，城市的建造、設計以及管制最主要的根據就是房產計量。對房屋的計量是根據國家相關機構頒發的測量標準規范以及房屋的其他相關內容進行，經過對房屋自然條件以及權力條件進行專業的計量，計算清楚建筑房屋占用的土地面積以及使用情況，進而能夠對房屋的管制供應相關的依據。計量到的這些信息是頒發房產證明以及土地使用權過程中審核的重要根據，也是登記房屋檔案最原始的信息。所以，房產計量是開展城市計劃建造中不可或缺的一部分。第三，房屋計量能夠檢測出賣房者是否提供了房屋真實的建筑面積的主要措施。現在房屋的價格一路攀升，很多房地產開發商都為了獲取更大的利潤在面積上做手腳，普及使用房屋計量，能夠確保買房者以及賣房者兩者共同的利益，促進和諧社會發展。

2 房產測量若干問題研究

房產測量隨著房屋價格的上漲而愈發廣受關注，因而在此方面對房屋測量若干問題進行研究具有重大的意義。

2.1 共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進行房產測量時無法回避的問題。根據國家質量技術監督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范的規定：消費者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內建筑面積及應分攤的共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進行區分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

2.2 常見房產測量技術

房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：

（1）房產數字化測圖技術

計算機成圖就是將采集的各種有關的地物和地貌信息轉化成數字形式，經過數據接口傳輸給計算機進行處理，然后需要顯示器或者繪圖儀繪出房產圖。在計量房產地形以及地籍中普遍使用計算機成圖法，計算機成圖點位精確度高、改進了傳統的作業方式、便于圖件的更新等。所以，計算機成圖是房屋成圖一個主要前進方向。

（2）運用坐標解析法進行房產測量的計算

在計量房屋出售大小的時候很繁瑣，普遍來講房屋大小的計量可以分為兩部分：用地大小以及房屋大小計量。這里房屋大小計量主要是指建筑物大小、全部建筑大小、產權大小、使用大小等計量，用地大小計量主要是指建筑房屋以戶為單位使用的土地進行封閉性計量。在出售房屋時，房地產業在房屋大小上經常會有矛盾出現。所以，這時如果使用一套科學合理的計算公式作用就會很明顯。使用坐標分析方式推動了房產計量的計算方法。

（3）GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用，房產測繪系統以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

3 房產測量中“幢”的劃分

幢是在房產考察中最根本的單位，也是房產計量中使用的最根本的單位，所以在房產計量中要明確幢的范圍以及界線。幢劃分的根本標準有以下四點：

3.1 應同期規劃、同期建設、同期驗收

無論在思想觀點中還是實際建筑中，同為一幢的單位就是一起計劃、一起建筑、一起驗收的，對于不一起計劃、建筑以及驗收的工程都是各自為各自的，各自成一幢。

3.2 地面以上部分的基礎、結構應為統一整體

一幢樓宇，就是說在表面能夠看到的地方、構造都應該是一個計提，主要包括全部的構造是相互連接的，就是每個位置的梁、墻、柱之間都是相連接的，不是分散的。假如房間的各個位置要點之間連接不上，那么就可以說它們各自為幢。

3.3 房屋所占用的土地應為同一產權人

按照相關標準規范：房屋所有者和土地使用權利屬于同一個人的準則是房屋權屬記錄的最根本的標準。假如房屋所有者和土地使用權利不屬于同一個人，同時各個土地范圍使用者的土地權屬明確，那么這座房屋就不能算為一幢。

3.4 有共同的共有共用設施

對于我國龐大的購房群眾來說，對于幢的劃分，最關心的是公共使用面積怎樣分攤攤銷。假如一幢建筑樓宇沒有公共使用的建筑設施，這樣，不管是一幢樓宇還是多幢樓宇，對于計提分攤的公共使用的建筑面積，可以不必去計較。

在買賣房屋時以及辦理房屋相關手續時一定會使用到房屋計量這項措施，房屋計量是保證擁有者最根本的前提，所以要進一步推動房屋計量的措施，具有深遠的社會意義。

參考文獻

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