淺談項目管理方法在物業管理中的應用

摘 要：項目管控理論是一個全方位的探索領域，它涵蓋九大要素，分別是項目的整體、范圍、時間、成本、質量、人力資源、溝通、風險和采購管理。文章從人力資源以及品質和成本等三個層次之中論述了管控措施在當前物管活動中的意義。

關鍵詞：項目管理方法；物業管理；應用

1 關于人力資源相關的管控活動

1.1 設置精準一致的目標

工程團隊的組員是從很多區域之中組合而來的，其進到團隊之前的時候所有的人都有自身的發展規劃，都要形成一致的明確目的，經由綜合的價值思想來對其維系，要不然的話就會使得組員的關系很是混亂，存在嚴重的內耗現象，進而發生了雖說是一個群體但是沒有總體實力的問題。所以，工作者在平時的活動時期要積極的協調，要生成團隊思想，要落實人本思想，在組織自身生成非常高的凝聚性。

要想確保工作者能夠生成一種彼此相互信賴的關系，就要其激發出彼此的活動熱情。在打造團隊氣氛的前提下，要形成有序的團隊思想，經由書面條例或是其他的一些約定的規定，為團隊成員提供一種認同感。

1.2 積極分工

將目標分成若干個子目標、分目標、以崗位職責的形式明確每個項目成員在組織中的作用，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”。具體分工的時候，要協調工作者的年紀以及活動水平和特性等，設置合理的崗位，把最為合適的人放到最為合理的職位中。

1.3 生成有序的信息溝通網

在平時的活動期間，工作者要打破之前的那種各自關注各自事項的現象，要關注總體力量。確保信息高度共享，其不但能夠減弱管控工作者的活動壓力，切實的激發出工作者的熱情和創新意義，進而提升活動的功效，同時也使工作者生成一種強烈的歸屬意義。

1.4 積極展開學習活動

在平時的活動時期要將培訓和考核放到同等的地位來分析。培訓是管控的基礎，是提升工作者的素養，保證品質的重要要素。要以“點-線-面-全局、操作-運行-指揮-策劃”的梯級培訓體系為主導，強化觀念性、人際性、專業性、整體性的培訓，積極協調培訓事項，而且做好考核，確保工作者在服務思想以及基礎知識等層次中具有非常穩定的根基。

2 關于品質管控工作

2.1 將客戶當成是關鍵人

所有的物業內容都是結合業主的規定而開展的，業主不僅僅是結局的需要人，同時還是活動的費用供應人，是明確項目成就的關鍵的決定人。其是不是可以獲取預先設定的規定，關鍵就是要看供應的服務是不是合乎業主的規定，是不是實現了合約的要求。所以，組織以及管控工作者在平時的活動時期要切實的形成以業主為關鍵 的思想，要積極的分析業主的需要，而且在項目的總的步驟中和業主積極的交流，分析其是不是滿意，而且持續的改進，保證其所有的目標都能體現業主的規定。

2.2 實現領導的意義

領導的意義是非常關鍵的，堅持一把手抓質量是保證項目質量管理成敗的關鍵。項目負責人要事先確定管理項目的質量目標，并負責建立一個有效的和高效的質量管理體系，從體系的文件化到體系的有效運行，項目負責人都要做到務實和以身作則，不單單要確保人以及財力和物資等有效的分配，同時還要強化品質管控力度，通過相關的思想來積極的指引活動開展，切實的結合規定來開展工作，而且對項目的工作者開展積極的考核工作，要明確彼此的權責，要保證品質目的有效的落實。

2.3 積極管控，保證服務品質優秀

2.3.1 工程的品質管控不單單要有合理的領導，同時還要靠全體工作者積極的參與。項目的服務品質，是所有的機構和工作者以及活動步驟等的精準體現，所以，要積極的關注服務品質，要切實的意識到它是組織有序前進的基礎要素。

2.3.2 過程措施是分辨品質管控的重要步驟，經由對所有的明確的步驟，尤其是重要事項開展綜合的管控，進而切實的提升該項控制的功效，進而實現管控的目的。該項管控活動涵蓋很多要素，早期介入、承接查驗、前期管理中的入伙交房、裝飾裝修管理、搬家居住和日常管理等階段，所有時期的時限是不一樣的，而且活動的要素以及具體事項也是不一樣的，品質檢測要素也不一樣，不過服務的品質活動要存在于總體的步驟之中。

2.3.3 品質管控是綜合化的活動，其關鍵是借助于品質規劃以及品質管控等生成的質保體系來獲取的，而且品質管控自身是該管控體系中的一個分支，它的體系活動品質也會干擾到總的品質，因此要通過體系的措施，對項目開展綜合化的審定，使用合理的方法，進而切實的提升活動的成就，經由綜合的管控，切實的提升管控的功效特點。

3 項目成本管理

3.1 人力成本控制——“使用更少更好的人”

物業公司成本主要包括了工資福利、社會保險、服裝費、保潔耗材費、保安工具費、工程工具費等。其中人員工資在物業費用支出的比例最大，大概在80%左右，是成本控制的重點。

物業入住時編制的工作方案都是以較大服務需求來設計服務能力，并采用定崗定員的制度。這樣雖然能夠滿足服務高峰期的需求，但是在服務低谷期會出現明顯的服務能力閑置，造成總體服務成本高居不下。所以在實際人員崗位控制應以服務能力的柔性規劃和實施為主。柔性服務能力從兩個方面實現。一方面，培養一專多能的高素質的員工；另一方面，在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。

3.2 采購成本控制——“貨比三家，物美價廉”

工具、耗材是物業成本的另一重要支出，因此要牢把采購關。在項目管理中必須建立健全一套采購透明機制，實行必要的招標采購，以公正、公開的原則來選擇供應商，在保證質量的前提下，使采購價格降到最低；在方法上可以采用定向采購的方式，按質量、技術、服務和價格幾方面的競爭能力來選擇供應商，并與之建立長期的、互惠互利的戰略伙伴關系，實現供應渠道的穩定和低成本；實施適時采購，縮短提前期、減少物料庫存，從而實現采購成本最低的成本管理目標。

3.3 庫存控制——“按需采購，實進實出的零庫存管理”

“零庫存”并不是指沒有庫存，而是指組織所追求的最理想的最小庫存狀態。減少庫存，可以增加資金的周轉速度，需要從源頭即采購工作抓起，一般而言，在采購之前首先要做采購計劃，以決定是否要采購、怎樣采購、采購什么、采購多少以及何時采購等。所有物品的購買，都采用計劃采購，提前報批，由材料采購人員申請、項目負責人批準后方可購買。

3.4 工具材料使用控制——“一人一卡，帳卡結合”

項目組織應建立嚴格的材料、工具領用制度，編制專項賬卡，詳細記錄工具材料使用情況。在固定資產及工具管理上，采用責任到人，專人負責，若出現丟失、損壞，由責任人負責賠償；在低值易耗品和辦公用品的領用上采用定量控制，并進行同期縱向、橫向比較。工具材料的使用要與項目成員的績效工資掛鉤，促進相關費用的降低。

物管本身的利潤并不大，要想盡量的爭取利潤，就要將強化成本思想當成是該項管控活動的關鍵點來對待。所有的人都要將該項管控活動積極的分析，還要掌控好成本，要克服成本控制只是項目經理和財務人員的錯誤思想，對工作者開展積極的培訓活動，切實的將一些優秀的思想推廣，對于優秀的工作者積極的鼓勵。

通過如上分析我們得知，該項管控是一個綜合化的管控措施，在當前時代，要將管控措施有效的用到物管工作中，切實的體現出管控的優點，此時就會生成良好的管控效益，進而切實的帶動該項管控工作的進步。