商圈魔咒

僅僅在10年前，外資零售巨頭憑借低廉租金在國內市場快速攻城略地。但如今，這個撒手锏卻讓他們夜不能寐。

5月31日，全球三大零售商之一的英國樂購將在上海首次關店。不僅如此，位于長寧國際體操中心的賣場也被傳年內將結束經營。事實上，中國傳統零售業的天空已陰云密布。4月，居全球500強首位的美國零售巨頭沃爾瑪先后關閉了上海閔行店、無錫紅星路店和深圳園嶺店。過去三年，世界第二大國際化零售企業法國家樂福在國內至少關閉了6家門店。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。不僅是大賣場，第一家進入北京位于國貿商圈的星巴克也在近期停業遷 址。

高額租金無疑是這些大賣場退守在華業務的罪魁禍首。來自第一太平戴維斯的報告顯示，自2010年以來，北京商鋪租金呈現持續上漲態勢。截至2012年年底，北京優質零售物業市場（主要是指高端購物中心首層）平均租金已經達到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。

顯而易見，未來三至五年，隨著租約的陸續到期，以及低迷的消費和各種成本的上漲，離開核心商圈的企業將會越來越多。換句話說，高房租將成為打破固有區域零售業格局的導火索。

裂開的商圈

商業租金的快速上漲與商圈的成熟度以及商業功能開發不配套緊密相關。

尤其是后一因素對租金的影響更大。事實上，只有少數國內企業會在其擁有的物業上經營，而絕大多數企業都采取租用地產開發商的物業資產。這也導致，越來越多的國內零售商抱怨，不斷上漲的商業租金與扣點讓其增加的收入都被地產商拿走了。

相對比日本市場，其最常見的是商業綜合體與商業主體聯合開發的項目。上海流通經濟研究所所長汪亮向《環球企業家》表示：“在目前這種商業功能開發缺乏配套的情況下，很容易陷入租金經濟的發展模式中，商業平衡將會不斷被打破。”他認為，這種狀況在一線城市表現突出，樓宇經濟和土地財政的結合異化了商業生態，不具備可持續 性。

但將商業租金的大幅上漲放置全球視野下卻是正常現象。高緯環球在2012年發布的《全球主要商業街報告》指出，全球頂級零售市場從2012年以來一直發展活躍，特別是亞洲和美洲市場的出色表現引領了租金的上漲趨勢。報告對62個國家的326個頂級商業街區進行了調查，其中147個地區經歷了租金上漲，只有49個（15%）地區的租金有所下滑。對比2011年，租金下滑街區比例占到19%。可以佐證的是，同年香港銅鑼灣地區租金上漲34.9%，達到2630美元/平方英尺，超過紐約第五大道而成為全球最貴的零售街 區。

受影響最大的莫過于大賣場和大百貨這樣傳統的商業業態。福州藍天量販超市有限公司董事長陳永莊告訴《環球企業家》：“福州的商業租金也在快速上漲的周期中。”從去年到現在，陳的超市所在地的租金上漲幅度在20%至50%不等，但利潤率卻只有1%至2%，偶爾會有2%至3%的利潤率。從行業基本面來看，目前大賣場形態的商業普遍都處于微利狀態，平均毛利率只有2%，再加上上漲的勞動力成本，導致這類企業在高租金商圈內生存的空間越來越小。

這也讓眾多零售企業采取相對穩妥的保守戰略。北京早春二月餐飲管理有限公司是一家面向中高端的餐飲企業，它的店面通常位于繁華的寫字樓和商業區。其董事長付明文對《環球企業家》抱怨道：“現在的租金高得離譜，我們已經一年多沒開新店。”通常情況下，他們采取逆向計算方式，例如考慮材料、人工成本，再加上房租，最后得出承受價格的底線。“有的地方租金太高，沒必要冒險。”付表示，北京的商業租金從去年到現在上漲了50%，但的確存在著有價無市的現象。這種租金虛高的現象在一二線城市都或多或少地存在，而對比香港等地的一些繁華商圈，即便再高的租金也會有市場。

但一些小型業態的商業企業仍會在高租金時代獲利。例如專賣店、精品店、老字號等，這類業態坐享成熟商圈旺盛的人氣，毛利率水平普遍較高，其競爭力要遠高于大賣場、大百貨等業態。

變數在于這些小型商業業態或許會遭遇“人氣”渙散。早期商圈的成熟主要依賴于大賣場等大型業態所聚斂的超強人氣，通常小業態會附著于大業態周圍。如果后者紛紛遷移，前者的處境也將變得不太樂觀。汪亮對大業態轉移后的商圈前景也不看好。他認為，一個成熟商圈的建立需要長期的培養，一旦破壞即便將來房租下降也很難恢復。“短期內小業態還能維持，但原來的商業生態破壞了以后，人氣的降低不會讓它們存在太久。”

電子商務很可能成為最大的贏家。陳永莊表示，在租金壓力下，他的超市一方面已經加大了標準化、信息化運作，盡量壓低人力成本。另一方面，也開始向電子商務方面考量。中國社科院信息化研究中心秘書長姜奇平早有斷言，網購一旦占到零售總額的5%，就會越過該臨界點，呈現爆發之勢，并開始產生全局影響。2013年將成為改變中國零售業格局的起點。

一個嶄新的商圈正在迎面而來。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶對《環球企業家》表示，目前國內商業房租的上漲和商圈的變遷是隨著城市化過程中新老城區轉換而同步出現的現象，隨著老城區的衰落和新城的崛起，一定會伴隨著商圈的轉移。但這可能是一種樂觀的預估。畢竟，郊區只是居住區，商圈郊區化的可能性不大，何況未來仍將面臨著租金提升和商圈轉移的問題。汪亮認為，依照國外經驗，只有商業企業在本身擁有的物業上經營才能獲得長期穩健的發 展。

或許還未到下結論的時候，但傳統零售業的確需要記住：請系好安全帶，2013將是個顛簸之年。