以“代建代管”進駐北京佳兆業曲線謀擴張

“代管代建”與“60億元收購”

佳兆業集團控股有限公司（佳兆業，1638.HK）進駐“長安8號”的方式有些特別。《樓市》記者從佳兆業相關負責人處了解到，佳兆業將以“代建代管”方式進駐該項目，但會主導包括項目定位、工程管理、營銷推廣和運營管理在內的全套開發工作。

在公開表示采用“代建代管”方式前，業內盛傳“佳兆業斥資60億元，從王府世紀和金豐利集團手中購得‘長安8號’100%的股權”。不過，這種說法始終沒得到佳兆業的證實。

現在“60億元收購”的說法不攻自破，熟識“長安8號”的某業內人士對《樓市》記者表示：“60億元收購全部股權，折合樓板價為每平方米3萬元，而早在2010年項目二次預售時，售價就達到每平方米8萬元，未來售價很可能還要高。該項目現任股東是王府世紀和金豐利集團，王府世紀在過往十年間，始終不肯放棄‘長安8號’的控制權，金豐利本身就是一家金融公司，他們都是資本運作的高手，不可能以這樣的低價將項目轉手，他們會吃盡這個項目的最后一根骨頭。”

其實，早在2011年，長安8號項目主體便已封頂，這兩年基本處于停滯狀態，距離竣工只差一步之遙，阻礙項目長安8號竣工的不是項目本身，而是我國房地產市場跌宕起伏的調控政策，以及項目背后錯綜復雜的股東關系。

數次易主后，2012年王府世紀董事長王志才旗下另一公司鴻達投資出資3.52億港元，重獲世紀協潤47.31%的股權。2012年4月，金豐利金融集團有限公司（下簡稱“金豐利集團”）出資14.8億元獲得耀輝置業51%的股權。至此，“長安8號”項目51%的股權屬于金利豐集團，剩余股權重落老股東世紀王府的手中。

九年間王志才兩度出手，又兩度收回“長安8號”的開發權，這既說明王府世紀資金實力相對薄弱，又能表明“長安8號”項目在王志才眼中的分量。而就是由于過于看重，才導致其與諸多合作者難以協調。曾任該項目顧問的RET睿意德執行董事張家鵬表示：“有大股東掌握比較大的主動權，始終不太容易協調，這也直接導致其頻繁易主。”業內看來，張家鵬口中的大股東，指的就是王志才掌控的王府世紀。

而“長安8號”另一主人金豐利集團，本身是一家金融公司，主要從事金融服務，如果非要與地產業扯上關系，就是在香港和澳門涉及過酒店的投資建設。自2012年收購“長安8號”股權后，其始終將項目擱置，坐等地價升值。

兩位股東一位是能力有限而意志強硬，另一位并沒有房地產開發經驗。“長安8號”的爛尾程度令人咋舌，而這樣的爛尾樓仿佛就是為佳兆業量身定做。

業內佳兆業素有“爛尾樓專家”之稱，公司首次涉足地產就是接手深圳一處爛尾別墅，將其改造成住宅出售。2003年，佳兆業改造深圳第一爛尾樓“子悅臺”，將其盤活后高價銷售一空。在深圳立穩腳跟后，佳兆業將“共同開發”的模式在珠三角多處復制。

不過，有業內人士對記者解釋，以“代建代管”的方式進駐項目，佳兆業只能收到管理費，至于項目的大部分利潤，最終還將落到控股股東的手里。

主導全部工作，卻不收購項目，佳兆業為何甘做一名“打工者”？一位熟悉佳兆業的人士對《樓市》記者分析：“佳兆業屬于中型企業，今年上半年又斥資120億元拿地，現在資金鏈比較緊張。采用這種方式既能避開‘長安8號’背后復雜的股權糾紛，又不用投入巨額資金，符合公司當前的狀況。”

“北京是佳兆業始終想布局的一線城市，但在珠三角地區以外，公司的品牌優勢并不強。此次進駐‘長安8號’，盡管不能為公司帶來很大利潤，但在提高公司的知名度方面有很大幫助，能為其將來正式進駐北京打下基礎。”上述人士對《樓市》記者表示。

一線城市=一線房企？

馬太效應下，我國房地產企業分化嚴重，強者越強、弱者越弱的趨勢愈加明顯。

2012年，我國房企銷售前10名的銷售總額為8222億元，幾乎占百強房企銷售總額的一半。佳兆業當年實現銷售額173億元，在房企中排第29位，可以說正卡在從二線房企進入一線房企的關口。

佳兆業主席兼執行董事郭英成曾公開表示，佳兆業將來的業務主要以一二線城市為主，未來其在一、二線城市的比重可能會占七成。

2006年，佳兆業啟動全國化戰略。到2012年底，已經進入全國五個區域，包括珠三角、長三角、環渤海地區、西部地區及華中地區在內的30個核心城市。

在4個一線城市中，佳兆業現在已進駐深圳、上海和廣州。而對于北京，盡管在2008年佳兆業就表示要“積極籌備在北京拿地”，然而至今仍然一無所獲。

進駐“長安8號”后，佳兆業相關負責人對《樓市》記者稱：“我們一直在北京找項目，也接觸過很多項目和土地，但始終沒有找到符合要求的。‘長安8號’地段優勢突出、體量適中，合作方也有足夠的誠意，我們也有成功的合作開發經驗，因此佳兆業選擇與王府世紀合作該項目。”

的確，佳兆業位于一線城市項目的銷售情況相當良好。今年上半年，在佳兆業位于珠三角、長三角等地區的40個項目中，位于一線城市深圳的項目只有4個，卻實現36.1億元的合約銷售額，占合約銷售總額的33%。

近年來，佳兆業始終發力拓展一、二線城市，今年拓展速度尤其迅猛。根據其公司半年報顯示，今年上半年佳兆業所購土地中91%位于一線及二線城市，主要集中在上海、廣州、杭州、武漢、成都、青島等城市。佳兆業表示，2013年上半年的土地收購，將為2014年及其后擴大企業經營規模奠定基礎。截止到今年6月，佳兆業土地儲備約為24.8萬平方米，按照建筑面積計算，位于一、二線城市的土地儲備約占27.5%，離郭英成要求的七成相距甚遠。

為支付巨額的土地費用，今年佳兆業兩次發行優先票據，融資52億元人民幣，短期負債由年初的294.39億元攀升至392.45億元，同比增長33.31%，公司凈負債率也從70%上升至82%，“企業進入一個地區，最核心的因素還是獲得利潤。”有業內人士對《樓市》記者表示，“佳兆業進駐北京的短板在于難以支付北京高昂的土地費用，其選擇這種方式進駐北京，盡管能提高公司的知名度，但如果后期依然無法承受北京地價之重，那即便完成‘長安8號’的開發，也不具有太具體的意義。”

并且，上述人士認為，“即便都是一線城市，也不能同等對待。在北京，佳兆業與政府關系并不緊密，拓展初期難免會遇到各種各樣的困難。而在廣州、深圳方面，佳兆業已經打下堅實的基礎，因此公司在拓展一線方面應偏重于廣州、深圳這些比較熟悉的地區。”

安信國際表達了相同的觀點，其在研報中表示，舊城改造是佳兆業的重要競爭優勢，也是未來佳兆業的重要增長動力。公司的舊城改造項目已進入產出階段，未來幾年有望貢獻超三成的銷售收入。

對于佳兆業積極拓展一線城市，輝立證券分析師陳耕認為，現在太多資源集中在一線城市，需求比較旺盛，波動性比較弱，開發風險較低，但開發成本相對較高。而在三四線城市，則存在較大的差異化，但其中也蘊藏著巨大的機會，假如能成功利用產業導入、城鎮化轉移等基點，需求還是存在的，個別地區還是會有強勁的增長。

“在三四線城市拿地，運作的好，機會也很多，但需要有一個甄別的過程，主要考驗的是開發商的眼力。”陳耕最后說。